Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że pojęciem lokatora wyjątkowo może również zostać objęta osoba, która miała w przeszłości tytuł prawny do lokalu, a następnie go utraciła.

W środę 18 listopada 2020 r. Sąd Najwyższy w Izbie Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych oddalił na posiedzeniu niejawnym skargę nadzwyczajną Prokuratora Generalnego w sprawie dotyczącej eksmisji byłego lokatora mieszkania komunalnego.

Sprawa o eksmisję została wytoczona przez sąsiadkę lokatora jednego z mieszkań komunalnych, który swym zachowaniem naruszał porządek publiczny oraz stosunki dobrosąsiedzkie. W 2016 r. Sąd Rejonowy w A. uwzględnił powództwo i nakazał eksmisję uciążliwego lokatora ze spornego lokalu komunalnego bez prawa do lokalu socjalnego.

Skargę nadzwyczajną od tego orzeczenia wniósł Prokurator Generalny, podnosząc, że w sprawie doszło do rażącego naruszenia prawa, bowiem eksmitowany lokator nie posiadał legitymacji biernej w sprawie dlatego, że na moment wydania zaskarżonego orzeczenia nie posiadał on już tytułu prawnego do spornego lokalu komunalnego, którego stosunek najmu ustał wcześniej.

Sąd Najwyższy (sygn. akt I NSNc 61/19?) stwierdził, że nie doszło do rażącego naruszenia prawa. Stanął bowiem na stanowisku, że pojęciem lokatora, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wyjątkowo może również zostać objęta osoba, która miała w przeszłości tytuł prawny do lokalu, a następnie go utraciła.

Według Sądu Najwyższego, trudno sobie wyobrazić efektywną ochronę spokojnego i nienaruszonego zamieszkiwania, jeżeli pomimo rozwiązania stosunku najmu lokatora, którego to dotyczy, cały czas w sposób rażący narusza on porządek domowy. Nie można odmówić wówczas ochrony i legitymacji lokatorowi pokrzywdzonemu tymi działaniami, jeżeli właściciel (wynajmujący) nie podejmuje działań mających na celu opróżnienie lokalu. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie, Sąd Najwyższy powołał się przy tym na zasadę ochrony praw lokatorów, wynikającą z art. 75 Konstytucji RP.

Sąd Najwyższy uznał także, że w sprawie, w której z powództwem o rozwiązanie stosunku najmu i opróżnienie lokalu występuje lokator na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wobec innego współlokatora naruszającego w sposób rażący lub uporczywy porządek domowy, legitymację bierną posiada pozwany lokator (najemca) i właściciel lokalu (wynajmujący), a ich współuczestnictwo po stronie pozwanej jest konieczne.

Oryginalny tekst; RP/pl

Sejm uchwalił w środę tzw. społeczną część pakietu mieszkaniowego, który zakłada m.in. zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, dopłaty do czynszu dla podnajemców mieszkań, wakacje czynszowe w TBS czy wyższe granty na budowę i wsparcie dla gmin.

Za społeczną częścią pakietu mieszkaniowego głosowało 430 posłów, przeciw było 3, od głosu wstrzymało się 10.

Efektem uchwalonej w środę przez Sejm ustawy ma być m.in. zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, poprawa warunków mieszkaniowych w już istniejących lokalach, dopłaty do czynszu dla podnajemców mieszkań, wakacje czynszowe w TBS czy wyższe granty na budowę i wsparcie dla gmin.
Projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa, tzw. społeczną część pakietu mieszkaniowego, opracowało Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii (MRPiT).

Nowe przepisy mają też umożliwić dojście do własności w nowo budowanych mieszkaniach w formule Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM), wsparcie szeroko rozumianego budownictwa społecznego oraz większy i łatwiejszy dostęp do gruntów pod zabudowę.

Przewidziano również utworzenie Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa „o wartości 1,5 mld złotych, jako wsparcie w budowie mieszkań gmin, które ucierpiały finansowo w wyniku COVID-19” oraz ułatwienia dla osób, które mają książeczki mieszkaniowe. Pakiet zakłada ponadto pomoc dla najemców, dotkniętych ekonomicznymi skutkami COVID-19 oraz cyfryzację procesu budowlanego.

Jak zaznaczył resort „pakiet ma stanowić impuls rozwojowy dla gospodarki, w którą uderzyła pandemia COVID-19”.

Kluczowe rozwiązania społecznej części pakietu mieszkaniowego to, jak podkreślono, zmiany w budownictwie społecznym, czynszowym oraz komunalnym. Oznacza to np. wyższe granty z Funduszu Dopłat w BGK dla gmin na budowę mieszkań społecznych (z 20 proc. kosztów inwestycji do nawet 35 proc.); wprowadzenie zasady finansowania wkładu gminy, a nie refinansowania; zwiększenie wsparcia dla gmin na budowę mieszkań komunalnych – na pokrycie do 80 proc. kosztów nowych inwestycji.

Resort wskazał też na wyższe granty na remonty zasobu budynków komunalnych, które ze względu na stan techniczny nie są użytkowane – pustostany. Rozwiązania obejmują również „uproszczoną procedurę ubiegania się o środki, uelastycznienie zasad dotyczących czynszu w przypadku inwestowania przez TBS w OZE, czy termomodernizację lub w poprawę dostępności dla seniorów i osób niepełnosprawnych”.

W ramach rozwiązań przewidziano ponadto: premie remontowe na budynki TBS starsze niż 25 lat (obecnie ogólna zasada pozwala uzyskać ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów premię na remont budynku wybudowanego przed 1961 r.); wakacje czynszowe dla lokatorów w TBS-ach (nawet 20 proc. niższy czynsz) po spłacie kredytu przez TBS.

Według MRPiT ważną zmianą jest wprowadzenie zasady uruchomienia grantu „na etapie realizacji inwestycji, żeby środki bezpośrednio pokrywały część kosztów, a nie refinansowały koszty już poniesione”. Obecnie pieniądze wypłacane są dopiero po rozliczeniu inwestycji, co „oznacza konieczność wcześniejszego zaangażowania własnych środków gminy”.

Przepisy zakładają też większe wsparcie na modernizację zasobów komunalnych. „Podwyższamy do 50 proc. wysokość finansowego wsparcia z Funduszu Dopłat na przedsięwzięcia, które polegają na remoncie mieszkań komunalnych” – wskazał resort. Wyjaśnił, że przedsięwzięcia te będzie można połączyć z remontem części wspólnych budynków, w których znajdują się te mieszkania, „które wspieramy już wprowadzoną na początku roku premią remontową z FTiR”.

W ramach pakietu ma też być rozszerzona grupa podmiotów, które będą mogły aplikować o finansowe wsparcie. „Po wprowadzeniu zmian z tej możliwości będą mogły skorzystać organizacje pozarządowe, które nie mają statusu organizacji pożytku publicznego” – zaznaczono. Propozycje przewidują też finansowanie powierzchni wspólnych dla seniorów, które będą służyły „zaspokajaniu potrzeb osób starszych, np. pomieszczeń rekreacyjnych, ambulatoryjnych”. Według resortu przyczyni się to do zwiększenia aktywnego uczestnictwa w życiu społecznym osób starszych.

Pakiet mieszkaniowy rozszerza możliwość dopłat do czynszów na gospodarstwa domowe, które nie mają „zdolności czynszowej”. Dotąd dopłaty do czynszu mogły dostawać gospodarstwa domowe, których dochody nie wystarczają do zakupu mieszkania, ale wystarczają do opłacania czynszu. „Nowe rozwiązania rozszerzą tę grupę, pozwalając na uzyskiwanie tych dopłat także przez osoby, które nie mają +zdolności czynszowej+ oraz mają być szansą dla tej grupy gospodarstw domowych na dojście do własności nowego mieszkania” – wyjaśnił resort. To nowa opcja dla „stających na nogi” lokatorów mieszkań komunalnych – dodano.

Jak zaznaczył resort rozwoju, pracy i technologii, możliwość zamiany umowy najmu na umowę najmu zawierającą rozliczenie partycypacji, czyli tzw. wakacje czynszowe, to ułatwienie dla osób wynajmujących mieszkania w TBS-ach.

„Obecnie najemca/partycypant może odzyskać wpłaconą partycypację w kosztach budowy wynajmowanego lokalu wyłącznie w przypadku zakończenia najmu i opuszczenia lokalu” – przypomniano. Po zmianach, po spłacie przez TBS/SIM kredytu zaciągniętego na budowę lokalu mieszkalnego, „mieszkańcy będą mogli sami zdecydować, kiedy i w jaki sposób odzyskają swój wkład partycypacyjny”. Według resortu nie będą musieli czekać do momentu zakończenia najmu, ale będą mogli „stopniowo odbierać swój wkład w czynszu – dzięki czemu będą płacić mniej”.

Ponadto osobom, które mają niskie dochody, ma być łatwiej ustalić, czy mogą skorzystać z dodatków mieszkaniowych. Według MRPiT po zmianach próg dochodowy będzie liczony od kwoty netto (czyli „na rękę”), a nie, tak jak dotąd, od dochodu ubruttowionego, czyli po odliczeniu m.in. składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe.

Z kolei Krajowy Zasób Nieruchomości ma mieć w ramach nowych rozwiązań więcej możliwości w gospodarowaniu swoim zasobem; będzie mógł np. przystępować do istniejących towarzystw budownictwa społecznego. Dotychczasowe regulacje nie przewidywały tej formy działań KZN.

PAP

Najemcy żyjący na koszt właściciela mieszkania – jak pozbyć się niechcianych lokatorów? Dom miała wynajmować pani Małgorzata wraz z partnerem biznesowym Arielem. Początkowo podawali się za biznesmenów. Później okazało się, że zamieszkał tam też pełnoletni syn kobiety, 16-letnia córka oraz dwóch zaprzyjaźnionych pracowników. Sprawą zajęła się Agencja windykacyjna Exmiter. Oszuści twierdzili, że chcą kupić dom i mają 2 miliony złotych, a cała akcja jest nieporozumieniem. Stosowali sztuczki i zastraszenia. Zarejestrowali sobie spółki pod tym adresem, a nawet ubezpieczyli dom bez wiedzy właścicieli. Następnie porzucili posiadłość, pozostawiając w niej syna i córkę pani Małgorzaty. Dzięki działaniom firmy Exmiter, a także interwencji policji 5-dniowa negocjacja dobiegła końca.

Wprost

Squattersi – postrach właścicieli nieruchomości. Przy akceptacji państwa dzicy lokatorzy mogą przejąć każdy lokal

Rząd Barcelony zapowiedział, że będzie przejmował nieruchomości, które stały puste przez dwa lata. Do tej pory robili to okupas – anarchiści i socjaliści, którzy pod nieobecność właścicieli przejmowali domy i mieszkania. Zjawisko narasta podczas pandemii koronawirusa. Mieszczańska klasa średnia żyje w strachu.

Hiszpania ma ok. 3,5 mln pustostanów, które stanowią 14 proc. wszystkich wybudowanych domów i mieszkań. Wartość niezamieszkałych nieruchomości wynosi pół biliona euro, czyli aż 45 proc. hiszpańskiego PKB. Przez lata poprzedzające kryzys w Hiszpanii budowano rocznie blisko 800 tys. mieszkań. Potem nastał kryzys. Banki przejmowały niespłacone mieszkania i stały się największymi właścicielami nieruchomości w kraju.

Od 2016 roku katalońskie prawo dopuszcza przejęcie przez miasto nieruchomości, które stały puste przez co najmniej dwa lata. Pozyskane w ten sposób lokale gmina może wynająć potrzebującym lokatorom za połowę rynkowego czynszu, podpisując długoterminową umowę najmu od 4 do 10 lat. Pandemia koronawirusa i postępujący kryzys mieszkaniowy sprawiły, że władze Barcelony postanowiły przyspieszyć. Już kilkadziesiąt firm może obawiać się o swoje zasoby mieszkaniowe.

Londyński anarchiści przejmują budynek w w Haringey, fot. Twitter, London Anti-Fascist Assembly

Urzędnicy miejscy zagrozili przedsiębiorcom, że sami znajdą lokatorów albo dojdzie do przymusowej sprzedaży mieszkań, za połowę ich rynkowej wartości, bowiem takie rozwiązanie również jest prawnie dopuszczalne. Politycy powołują się na kwestie społeczne. Czynsze rosną, mieszkań brakuje. Stąd presja, przede wszystkim na duże firmy, aby brały udział w polityce społecznej miasta. Nie mają wyjścia, bo przedsiębiorcom, którzy nie podejmą współpracy, grożą grzywy od 90 do 900 tys. euro.

Bank SAREB przekazał miastu prawo do wynajmowania 256 mieszkań będących w jego zasobach. Na decyzję zarządu wpłynął także fakt, że część mieszkań jest obecnie zamienionych w squaty zajmowane przez nielegalnych lokatorów – głównie anarchistów i radykalnych socjalistów. W Hiszpanii od wielu lat narasta strach przed tzw. okupas – dzikimi lokatorami zajmującymi domy, mieszkania i lokale handlowe.

W ostatnim czasie regularne walki ze squattersami toczy niemiecka policja w Berlinie, fot. Twitter

Podczas pandemii koronawirusa zjawisko okupowania cudzych domów i mieszkań zwiększyło się trzykrotnie. Problem dotyczy całej Hiszpanii. Według dziennika „El Mundo”, obecnie ok. 200 tys. nieruchomości w całym kraju jest nielegalnie okupowanych przez dzikich lokatorów. Proces ich eksmisji może trwać latami. Jest kosztowny dla właścicieli i prawie bez sankcji dla nielegalnych lokatorów.

Hiszpania jest państwem, w którym nagminnie łamane są prawa własności. Codziennie odnotowywanych jest w Hiszpanii ponad 40 skarg na nielegalne zasiedlenie, od 10 tys. do 15 tys. rocznie. Zjawisko narasta w związku z pandemią koronawirusa, gdy ludzie tracą pracę i zabezpieczenia. Problemem jest fakt, że socjalistyczne rządy w Hiszpanii otwarcie akceptują zjawisko squattingu.

Hiszpańscy anarchiści przejmują także luksusowe nieruchomości, fot. Twitter

Zgodnie z obowiązującym prawem, właściciel ma 48 godzin na reakcję, gdy ktoś włamał się do jego mieszkania i zajął go w sposób nielegalny. Wówczas jest prawnie możliwa szybka eksmisja bez potrzeby wyroku sądowego. Jednak po tym czasie prawo odwołuje się do konstytucyjnie zagwarantowanej nienaruszalności mieszkania, chroni dzikich właścicieli i zmusza właścicieli do występowania na drogę sądową. Co będzie jeśli ktoś wyjedzie na dłużej na wakacje i w porę nie zorientuje się, gdy ktoś włamie się do jego mieszkania?

Prawo traktuje okupowanie mieszkań jedynie jako wykroczenie. Odzyskanie własności nadal trwa bardzo długo, nawet latami. Sądy w Hiszpanii są przeciążone i niewydolne. W tym czasie na właścicielu ciąży obowiązek płacenia za wodę i prąd! Dlatego okupas najchętniej wybierają puste luksusowe rezydencje na wybrzeżu, z ogrodem i basenem, żyjąc sobie wygodnie na cudzy koszt. Często takie nieruchomości należą do cudzoziemców, którzy kupują domy, w których spędzają jedynie wakacyjny urlop.

W mediach społecznościowych anarchiści publikują poradniki, jak zostać skutecznym okupantem, jak wybrać mieszkanie, zabarykadować drzwi przed właścicielem oraz jak przetrwać kluczowe 48 godzin, aby przejąć nieruchomość. Okupas czują się bezkarni. Często prawowici właściciele negocjują z okupantami, aby dobrowolnie opuścili mieszkanie za haracz – zwykle od 1 tys. do 3 tys. euro. Powstał rynek firm prawniczych, które pomagają jednym i drugim.

Kilka lat temu głośna była sprawa małżeństwa Ireny i Juana, którzy po powrocie z wakacji nie mogli wejść do swojego nowego domu położonego tuż przy plaży w okolicach Barcelony. Ich nieruchomość zajęła nielegalnie para Hiszpanów. Okupanci zmienili zamki i odmówili wyprowadzki. Irenie i Juanowi pozostała droga sądowa.

Patologii sprzyjają temu lewicowi sędziowie. W innymi głośnym przypadku sędzia po 16 miesiącach wydał w sprawie dzikich lokatorów bezprecedensowy werdykt. Mianowicie zezwolił włamywaczom na dalsze zamieszkiwanie okupowanego mieszkania po wpłaceniu symbolicznej kaucji 1 euro. Wrażliwy społecznie sędzia swój wyyrok uzasadnił tym, że nielegalni okupanci są pozbawieni środków na wynajęcie innego mieszkania.

Okupas jest ruchem anarchistycznym i antykapitalistycznym. Jego korzenie sięgają lat 60. i 70. ubiegłego wieku. Aż do 1996 r. squattersi mogli działać bezkarnie, bo nie istniał żaden przepis określający okupację jako przestępstwo. Teraz wykroczenie nie jest żadnym straszakiem, a Hiszpania powoli przeciera szlaki socjalistycznemu społeczeństwu, gdzie prawa własności nie będą respektowane.

W Polsce społeczeństwo nie dopuści do takiego dzikiego zachodu, żeby koczownicy, bandyci stawali się dzikimi lokatorami pod przykrywką walki o prawa lokatora. Nigdy Prawo oraz społeczeństwo nie pozwoli na takie zachowanie. Mamy nadzieję że już nie długo sytuacja wróci do normy i przez weryfikacje oraz zmianę prawa zostaną przywrócone prawidłowe i szybkie eksmisje, dla dzikich lokatorów. Natomiast Państwo zapewni również byt ludziom którzy naprawdę potrzebują pomocy. Oby jak najszybciej zmieniło się prawo ochrony własności i ułożyło prawnie własność i lokatora. Prawa i obowiązki. W obecnej sytuacji w Polsce prawo własności nie jest w ogóle chronione, luka jest wykorzystywana przez lokatorów, którzy dzięki temu stają się dzikimi lokatorami oraz dłużnikami, upierając się że mają rację. „Nie będę płacił za wynajem mieszkania bo nie muszę, i nikt nic mi nie zrobi”. – słowa jednego z dzikich lokatorów który perfidnie wykorzystuje tę lukę prawną.

Bardzo dokładna weryfikacja osoby zainteresowanej najmem mieszkania jest już standardem w USA i niektórych krajach Europy. Takie rozwiązanie zaczyna wkraczać do Polski.

Jeszcze niedawno to właściciele mieszkań rozdawali karty na krajowym rynku najmu. Obecnie sytuacja przedstawia się już nieco inaczej, bo uczelnie chętnie przechodzą na zdalny tryb nauczania, a wynajem krótkoterminowy bardzo podupadł. Taka zmiana jest jednak przejściowa. Jej pojawienie się nie spowolni trendu, który można dostrzec już od dość dawna. Mowa o coraz większej profesjonalizacji rynku najmu.

Elementem tego procesu jest m.in. dokładna weryfikacja osób zainteresowanych wynajęciem lokalu lub domu. Pierwsze usługi związane z takim „prześwietlaniem” potencjalnych najemców już pojawiają się na polskim rynku. W przypadku USA oraz Wielkiej Brytanii, bardzo dokładne sprawdzanie osób zainteresowanych najmem nie stanowi żadnej nowości. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, jak wygląda taki proces.

Polski zespół negocjacyjny prowadzi weryfikację lokatora,

opartą na białym wywiadzie, wywiadzie gospodarczym oraz korzysta z wielu baz związanych ze zbieraniem i gromadzeniem informacji.

Pojawiający się problem prawny z lokatorami oraz prawem lokatorskim, który zaobserwowali twórcy zespołu Exmiter-ekspertów w negocjacji ugody eksmisyjnej, zapoczątkowali jako pierwsi w Polsce weryfikacje lokatora przed podpisaniem umowy. Jednocześnie są twórcami RDL „rejestru dzikich lokatorów”

Do powstania listy zmusiła sytuacja na rynku, oraz bezradność Właścicieli mieszkań, aby przestrzec przed problemami i uchronić konstytucyjne prawo do własności.

W USA weryfikacja dotyczy nawet historii kryminalnej

Jeżeli chodzi o usługi związane z weryfikacją najemców, to bardzo ważnym i pionierskim rynkiem są Stany Zjednoczone. Polakom ten kraj może się kojarzyć z wysokim udziałem właścicieli mieszkań i domów. Rzeczywistość jest jednak inna. Warto pamiętać, że odsetek właścicieli nieruchomości mieszkaniowych w USA jest znacznie mniejszy niż wynik dotyczący Polski. Obecnie jedna trzecia Amerykanów mieszka w wynajętym lokum. Oznacza to istnienie ogromnego rynku najmu dotyczącego około 110 mln osób.

W wielu stanach USA zasady wynajmowania mieszkań są liberalne. Przykład stanowi brak okresu wypowiedzenia umowy najmu (z związku z zaległościami). Mimo tego, na amerykańskim rynku dużą popularnością cieszą się usługi związane z kompleksową weryfikacją przyszłych najemców.

Natomiast osoby, które nie chcą płacić wyspecjalizowanym firmom za „prześwietlenie” kandydata na lokatora, zwykle sprawdzają niektóre informacje na własną rękę. Amerykańskie poradniki dla właścicieli nieruchomości na wynajem sugerują, żeby sprawdzać wyciągi z konta i profile społecznościowe potencjalnego najemcy, a nawet dyskretnie oceniać porządek panujący w jego samochodzie.

Duże zapotrzebowanie na ocenę najemców sprawiło, że amerykański rynek usług z tym związanych jest już bardzo profesjonalny. Firmy przygotowujące raporty na temat osób zainteresowanych najmem, za ich zgodą sprawdzają nie tylko historię kredytową. W ramach proponowanego pakietu usług właściciel mieszkania lub domu na wynajem może również ustalić, czy dana osoba była eksmitowana w ostatnim czasie lub zalegała z płatnościami innymi niż ratalne.

Bardzo ciekawą opcją wydaje się też przeszukiwanie ewidencji świadczących o wykroczeniach oraz przestępstwach. Po podsumowaniu wszystkich czynników, system informatyczny generuje wynik punktowy służący do oceny wiarygodności najemcy. Mechanizm ustalania tego wyniku przypomina scoring Biura Informacji Kredytowej.

Brytyjski landlord także dokładnie sprawdza najemcę

Dokładna weryfikacja najemcy to rozwiązanie, z którym wielu Polaków po raz pierwszy zetknęło się podczas emigracji zarobkowej np. do Wielkiej Brytanii. Wspomniany kraj podobnie jak Stany Zjednoczone cechuje się dużym i bardzo dobrze rozwiniętym rynkiem najmu.

Brytyjski właściciel mieszkania lub domu na wynajem (landlord) ma do wyboru samodzielną weryfikację potencjalnego najemcy albo skorzystanie z usług specjalistycznych firm, które działają podobnie jak w Stanach Zjednoczonych. Wyniki badań ankietowych wskazują, że około 90% właścicieli brytyjskich lokali i domów przed ich wynajęciem poszukuje informacji na temat swojego potencjalnego lokatora.

Specyfika polskiego rynku wynajmu oczywiście jest nieco inna niż w przypadku Wielkiej Brytanii oraz Stanów Zjednoczonych. Różnica polega między innymi na mniejszym udziale profesjonalnych inwestorów. Warto także pamiętać, że Polska cały czas cechuje się stosunkowo wysokim odsetkiem umów najmu trwających dość krótko (do 1 roku – 2 lat). Mimo tych różnic, polscy wynajmujący mogą przyswoić sobie kilka dobrych praktyk z USA i Europy Zachodniej.

Przed wynajęciem mieszkania, Właściciel „prześwietli” najemcę.

Rozmowy z dzikimi lokatorami to nasza codzienność. Poniżej zamieszczamy przykład.

Zapraszamy do zapoznania się z materiałem „rozmowa właściciela mieszkania z dzikim lokatorem” umieszczonym na naszej stronie Facebook https://www.facebook.com/watch/?v=2127153714095039

Umieściliśmy nagranie, które dla wielu może być szokujące. Niestety to codzienność dla właścicieli, którzy nie zabezpieczają się przed lokatorami. Zaznaczamy iż pomagamy w takich sytuacjach i oferujemy też usługi prewencyjne w formie Rejestru Dzikich Lokatorów oraz specjalnych umów (aby do takiej sytuacji nigdy nie doszło).

Dla czego dzicy lokatorzy to taki problem

Powyższa rozmowa właściciela mieszkania z dzikim lokatorem to nie jedyny przypadek, gdzie osoby nieuczciwe zachowują się tak jak na nagraniu.

Porozmawiaj z dzikim niepłacącym lokatorem, a powie Ci dlatego nie płaci czynszu z wymyślonych powodów, jednocześnie wydając pieniądze na prywatnych prawników, mając nowy telefon Trudno jest rozmawiać z tym człowiekiem, proszę posłuchać nagrania z jego udziałem. On po nie płaci czynszu i jeszcze jest agresywny. Dlatego nie polecamy wynajmowania bez sprawdzenia przeszłych działań – co oferujemy. Dobrym pomysłem jest zrobienie wcześniej rozeznania na temat osób chcących wynająć Twój apartament. Mieliśmy wielu ludzi, którzy przyszli do nas z problemem dzikiego lokatora. Kiedy podpisywali dokumenty z nieuczciwą osobą nie mieli pojęcia na co się piszą, teraz znaleźli pomoc w naszych działaniach. Niektórzy ludzie nie są tymi, za których się podają i mają złe zamiary. Polecam po prostu mieć sprawdzenie przeszłości zrobić przed wynajmem do osoby.

Rozmowa właściciela mieszkania z dzikim lokatorem, który nie płaci, nie chce się wyprowadzić i straszy. Co robić?

Zalecamy, aby mieć rozeznania zrobione na lokatorach. Przeszłości lokatora może nam wiele pokazać, ponieważ niektórzy ludzie po prostu chcą mieszkać w twoim domu bez płacenia za niego, czyniąc to bez pardonu. Zawsze zalecamy zadzwonić na policję. Prawo jest trudne dla właścicieli mieszkań, co czyni egzekwowanie wszelkich zmian od płacącego lokatora, nawet posiadając nakaz sądowy bardzo złożone.

Co radzimy w wypadku trudnych sytuacji?

Po pierwsze kontakt z Policją, a następnie kontakt z firmą doświadczoną w trudnych sytuacjach z lokatorami. Taką firmą jest eXmiter, który od 20 lat ma doświadczenia w złożonych sytuacjach, działając zgodnie z literą prawa.

W Polsce nie wykonuje się eksmisji na bruk, jednak nie zawsze eksmitowanemu będzie przysługiwał lokal zastępczy. W zależności od sytuacji życiowej osoba, która pozostaje bez dachu nad głową, może zostać przeniesiona do lokalu socjalnego, pomieszczenia tymczasowego lub nawet noclegowni.

Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy i wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Do obowiązków gminy należy – w zależności od okoliczności konkretnej sprawy – zapewnienie lokalu w ramach najmu socjalnego, lokalu zamiennego albo wskazywanie pomieszczeń tymczasowych przeznaczonych dla osób, których dotychczasowe lokum ma być opróżnione. Powodów eksmisji jest wiele. Do najczęstszych należą olbrzymie długi – osoby, które mają poważne kłopoty finansowe, muszą liczyć się z tym, że mogą stracić dach nad głową. Inną sprawą jest, że gminy często borykają się z brakiem nieruchomości, które mogłyby przeznaczyć na wskazane w ustawie cele.

O uprawnieniu do konkretnego lokalu orzeka sąd w wyroku. Przykładowo więc, jeśli w wyroku znalazło się takie postanowienie, gmina jest obowiązana zapewnić danej osobie najem socjalny co najmniej jednego lokalu. Jednocześnie sąd wstrzymuje eksmisję do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego przysługuje między innymi kobietom w ciąży, małoletnim, niepełnosprawnym, obłożnie chorym, ubezwłasnowolnionym, emerytom, rencistom i bezrobotnym (chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż objęty eksmisją).

W odróżnieniu od lokalu socjalnego, lokal zamienny przysługuje między innymi tym mieszkańcom, którzy z uwagi na konieczność przeprowadzenia remontu lub rozbiórki budynku muszą tymczasowo opuścić zajmowaną nieruchomość. Obydwa lokale, choć często mylone, posiadają ubogie wyposażenie i stosunkowo niski standard.

Tymczasowe pomieszczenia muszą nadawać się do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej na jedną osobę oraz spełniać inne wymogi, przewidziane w przepisach prawa.

Komornik nie dokona eksmisji, jeśli – przykładowo – podmiot obowiązany nie wskaże lokalu odpowiadającego ustawowym warunkom, zaproponuje eksmisję dłużnika do starej szopy albo wyrzuci go na bruk. Taka eksmisja byłaby niezgodna z prawem i jako taka nie dojdzie do skutku. Ze względu na okres jesienno-zimowy, eksmisji nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca włącznie.

Eksperci współpracujący z eXmiter sprawdzili, ile pieniędzy zostaje w kieszeni pary o przeciętnych dochodach po zapłaceniu za wynajem mieszkania. Wnioski są zaskakujące.

Gdzie wynajem mieszkania jest najdroższy? Z pozoru odpowiedź jest oczywista – w stolicy. Eksperci postanowili jednak podejść do tematu z nieco innej strony. Jeśli uwzględnić średnie zarobki oraz koszty wynajmu w danym mieście, okazuje się, że po zapłaceniu czynszu najmniej pieniędzy w portfelu zostaje mieszkańcom Białegostoku.

Wynajem mieszkania w cieniu koronawirusa

W sierpniu 2020 r. stawki najmu w największych miastach zatrzymały się na poziomie zbliżonym do tego z początku roku. Obecnie najwyższe czynsze odnotowuje się w Warszawie (2723 zł za 50-metrowe mieszkanie), zaś najniższe w Toruniu (1500 zł za taki sam lokal). Na rynku najmu wciąż panuje duża niepewność – nie wiadomo, ilu studentów wróci na uczelnie i będzie potrzebować lokum, a spodziewana druga fala zachorowań na koronawirusa może wpłynąć m.in. na dostępność mieszkań.

Sama wysokość czynszów nie daje jednak pełnego obrazu sytuacji. Znaczenie ma również to, ile średnio zarabia się w danym mieście i ile zostaje co miesiąc w portfelu po opłaceniu najmu. Patrząc z tej perspektywy, można odkryć, że w niektórych z pozoru tanich miastach najem pochłania znaczną część domowego budżetu.

Wynajem mieszkania a średnie zarobki. Gdzie nie opłaca się wynajmować?

Wyobraźmy sobie parę wynajmującą 50-metrowe mieszkanie, która łącznie zarabia dwie średnie pensje w danym mieście. Jaka kwota zostanie im na życie po zapłaceniu czynszu za mieszkanie? Według ekspertów Expandera i Rentier.io sytuacja wygląda następująco:
- najmniej pieniędzy zostanie parze w Białymstoku – 4672 zł,
- w nie najlepszej sytuacji będą też pary z Lublina (5440 zł) i Łodzi (5606 zł),
- najwięcej będzie miała w portfelu para z Katowic – 7550 zł,
- na finanse nie będą też narzekać pary z Gdańska (7339 zł) i Warszawy (7090 zł).

Co ważne, w obliczeniach uwzględniono tylko czynsz bez opłat administracyjnych i licznikowych. W rzeczywistości zatem w portfelach osób wynajmujących zostanie nieco mniej. Wyliczenia sporządzono na podstawie 27 665 ogłoszeń o wynajmie z lipca 2020 r.

Materiał oryginalny: Wynajem mieszkania. Ile zostaje na życie po zapłaceniu czynszu? Najmniej w Białymstoku, najwięcej w Katowicach – Polska Times

O zmianach prawnych dotyczących rynku nieruchomości, jakie wprowadziła tarcza antykryzysowa 3.0, niewiele się mówi. Tymczasem są one bardzo istotne m.in. dla osób zadłużonych.

Możliwość zlicytowania nieruchomości dłużnika uzależniono od jej wartości, a pożyczki pod zastaw nieruchomości mocno ograniczono – te dwie istotne zmiany w prawie weszły w życie jeszcze w maju 2020 r. w ramach tarczy antykryzysowej 3.0. Ponieważ jednak nie zostały nagłośnione w mediach, wielu Polaków wciąż o nich nie wie.

Licytacje komornicze nieruchomości staną się rzadsze?

Licytacje komornicze nieruchomości należących do dłużników od dawna budziły wątpliwości m.in. Ministerstwa Sprawiedliwości. W lutym 2020 r. wiceminister sprawiedliwości Marcin Warchoł poinformował „Dziennik Gazetę Prawną”, że dotarło do niego wiele skarg na obecne regulacje prawne. Chodziło m.in. o to, jak łatwo jest stracić dach nad głową nawet za stosunkowo niewielkie długi.

Zmiany w prawie regulujące tę kwestię zostały uchwalone w ramach tarczy antykryzysowej 3.0 i weszły w życie 30 maja 2020 r. W Kodeksie postępowania cywilnego pojawił się nowy art. 952(1). Stwierdza on, że:

licytacja nieruchomości należącej do dłużnika, która służy zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych, może zostać zlicytowana na wniosek wierzyciela;
żeby wierzyciel mógł złożyć taki wniosek, konieczne jest jednak spełnienie warunku: wysokość egzekwowanej należności głównej musi wynosić co najmniej 1/20 części sumy oszacowania nieruchomości (wartości nieruchomości).

Co to oznacza w praktyce? Do tej pory mieszkanie lub dom dłużnika mogło trafić pod młotek nawet za niewielkie długi. Obecnie będzie to możliwe tylko w sytuacji, gdy kwota, którą próbuje odzyskać wierzyciel, stanowi co najmniej jedną dwudziestą wartości nieruchomości. Przykładowo mieszkanie dłużnika, które biegły wycenił na 200 tys. zł, może teraz trafić na licytację komorniczą tylko wtedy, gdy dług wynosi co najmniej 10 tys. zł.

Zmianę tę można rozpatrywać zarówno w pozytywnym, jak i negatywnym świetle. Z jednej strony dłużnicy winni niewielkie sumy nie będą już musieli obawiać się, że stracą mieszkanie czy dom. Z drugiej strony jednak wierzyciele stracili jedną z możliwości odzyskania długu.

Licytacje komornicze wciąż możliwe w wyjątkowych przypadkach

Od opisanej powyżej zasady przewidziano kilka wyjątków. W określonych sytuacjach egzekucja z nieruchomości dłużnika (licytacja nieruchomości) będzie możliwa nawet wtedy, gdy wysokość długu jest niższa niż wskazano w ustawie. Chodzi o następujące sytuacje:

egzekucji z tej samej nieruchomości domaga się kilku wierzycieli, a łączna wysokość egzekwowanych należności głównych stanowi co najmniej 1/20 części sumy oszacowania (wartości nieruchomości),
należność przysługuje Skarbowi Państwa (Skarb Państwa jest wierzycielem),
licytacja nieruchomości wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym,
mimo niespełnienia warunku dotyczącego wartości nieruchomości zgodę na licytację wyrazi dłużnik lub sąd.

Według art. 952(1) sąd może wyrazić zgodę na zlicytowanie nieruchomości dłużnika nawet za zbyt mały dług, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter długu lub jeżeli nie da się odzyskać długu z innego majątku należącego do dłużnika.

Mniej przewłaszczeń na zabezpieczenie, czyli pożyczek pod zastaw nieruchomości

Drugą istotną zmianą w prawie jest art. 387(1) Kodeksu cywilnego. Reguluje on kwestię pożyczek pod zastaw nieruchomości (tzw. przewłaszczenie na zabezpieczenie), które dotąd były obarczone znacznym ryzykiem i groziły dłużnikowi m.in. utratą dachu nad głową.

Na rynku działało wiele firm oferujących lichwiarskie pożyczki, których zabezpieczeniem była nieruchomość. Osoby, które nie wczytały się bardzo uważnie w treść umowy, nieraz dopiero po fakcie odkrywały, że rzekomo atrakcyjna pożyczka obarczona jest dodatkowymi opłatami, co często kończyło się problemami ze spłatą. W ten sposób lichwiarskie firmy potrafiły przejmować wartościowe nieruchomości za grosze.

Nowy przepis ma ukrócić ten proceder. Określono bowiem prawnie 3 sytuacje, w których umowa, gdzie zabezpieczeniem roszczeń jest nieruchomość, będzie nieważna. Jak podaje art. 387(1) Kodeksu cywilnego, chodzi o przypadki, gdy:

wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub

wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona lub

zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.

Innymi słowy, nie będzie można w wyniku lichwiarskiej pożyczki stracić domu czy mieszkania, jeśli jego wartość jest znacznie wyższa niż kwota, którą dłużnik ma do zwrócenia. Nieważne będą też umowy, w których nie podano, jaką kwotę (np. pożyczki) zabezpieczono nieruchomością albo takie, przed których podpisaniem nie dokonano fachowej wyceny nieruchomości.

Ponownie przepis można rozpatrywać z dwóch punktów widzenia. Z perspektywy branży pożyczkowej (w tym banków) jest to znaczne ograniczenie swobody zawierania umów, co może poskutkować m.in. spadkiem popytu na pożyczki. Z perspektywy dłużnika jest to jednak od dawna wyczekiwana ochrona przed nieuczciwymi firmami, które żerowały na niewiedzy i nieuwadze osób podpisujących umowy.

Uchwalone przepisy określa się niekiedy mianem antylichwiarskich, ponieważ uderzyły m.in. w firmy oferujące ryzykowne pożyczki.

Gminne agencje najmu będą oferować tanie mieszkania na wynajem dla osób, których nie stać na kupno nieruchomości bądź wynajem na rynku. Eksperci są podzieleni w sprawie tego rozwiązania.

Rząd zamierza wprowadzić tzw. pakiet mieszkaniowy, którego celem jest zapełnienie luki w nieruchomościach oraz pomoc osobom o średnich i niskich dochodach w zapewnieniu dostępu do mieszkań na wynajem.

Gminy zaoferują tanie mieszkania na wynajem. Na czym polega pomysł rządu?

Jednym z kluczowych rozwiązań przewidzianych w zbiorze ustaw będzie utworzenie społecznych agencji najmu, czyli SAN – informuje rp.pl. Ich rolą ma być zapewnienie tanich mieszkań na wynajem dla osób, których nie stać na kupno mieszkania czy wynajęcie po rynkowej cenie. SAN będą mogły zakładać gminy oraz organizacje pozarządowe.

Ustawa przewiduje wprowadzenie limitu czynszu w wysokości 110 proc. kwoty, którą SAN płaci właścicielowi lokalu. Zainteresowani podpisywaliby długoletnie umowy z gwarancją opłaty czynszu. SAN pełniący rolę pośrednika ustalałby zasady najmu z gminą. Rozwiązanie to znane jest m.in. z Wielkiej Brytanii oraz Francji. Do 2030 roku ma powstać 45 SAN-ów oferujących około 2 tys. mieszkań.

Tanie mieszkania na wynajem. Eksperci widzą wady projektu

SAN od kilku lat prowadzi fundacja Habitat for Humanity Poland. Jej przedstawicielka w rozmowie „Rzeczpospolitą” chwali to rozwiązanie, twierdząc, że na razie projekt wygląda na obiecujący i „stanowi ważny element polityki mieszkaniowej”.

Bardziej sceptycznie nastawieni do pomysłu są eksperci z branży nieruchomości. Zdaniem niektórych z nich agencje pobierając 100 zł prowizji od 1 tys. zł płaconego czynszu, mogą się nie utrzymać na rynku.

Dopłaty do czynszów przez pół roku

Pakiet mieszkaniowy wprowadza także udogodnienia dla osób, które z powodu epidemii koronawirusa mają problem z opłaceniem czynszu. Rząd zamierza wprowadzić dofinansowanie w wysokości 1500 zł wypłacane w transzach przez sześć miesięcy. Dopłata do czynszu może wynieść maksymalnie 75 proc. jego wysokości.

Zapraszamy serdecznie do kontaktu z naszą redakcją na stronie kontakt.