Archiwa: RDL - eXmiter

Zanim wynajmiemy lokal, zawieramy umowę, w której skupiamy się przede wszystkim na wysokości opłat, czy prawach i obowiązkach obu stron. Ustalamy też okres wypowiedzenia, licząc jednak, że nie będzie potrzeby z niego korzystać. Zwłaszcza że w praktyce dotyczy ono tylko lokatora. Właściciel nie może tego zrobić tak po prostu. Na szczęście istnieje również możliwość rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron. Czym to się różni i jak się za to zabrać?

Zacznijmy od wyjaśnienia, jaka jest różnica między wypowiedzeniem umowy a jej rozwiązaniem za porozumieniem stron. Choć skutek jest podobny, to nie jest to samo. Wypowiedzenie umowy najmu jest jednostronne, czyli to jedna ze stron narzuca drugiej jej zakończenie. Wymaga ono zachowania ustalonych lub ustawowych terminów, a jeśli inicjatywa wychodzi od właściciela, również zaistnienia wskazanych w przepisach okoliczności. Konieczna jest forma pisemna i wskazanie przyczyny wypowiedzenia. Tymczasem rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, jest możliwe w dowolnym momencie, nie wymaga wskazywania przyczyny oraz z reguły przebiega sprawnie i bezproblemowo. Pod jednym warunkiem — strony muszą do owego porozumienia dojść.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu

Wypowiedzieć umowę teoretycznie może każda ze stron, ale nie na jednakowych warunkach. Właściciel może to zrobić w sytuacjach i na zasadach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Najczęściej wówczas, gdy najemca łamie ustalenia umowy, a więc:

użytkuje lokal niezgodnie z przeznaczeniem,
zaniedbuje go i niszczy jego wyposażenie,
narusza zasady porządku domowego,
zalega z opłatami,
podnajmuje lokal, nie mając na to zgody właściciela.

Przed wypowiedzeniem umowy przez właściciela wymagane jest najpierw pisemne upomnienie najemcy. Nietrudno się jednak domyślić, że może to nie rozwiązać problemu.

Kiedy zaś umowę wypowiedzieć chce lokator, obowiązuje go właściwie tylko ustalony w umowie okres wypowiedzenia. Właściciele starają się więc zabezpieczyć swój interes i ustalają ten okres odpowiednio długi. To w zasadzie jest korzystne dla obu stron. Przynajmniej dopóty, dopóki wszystko jest w porządku.

Może jednak wydarzyć się coś, co sprawi, że lokator chce albo musi rozwiązać umowę szybciej, niż zakłada okres wypowiedzenia, a właściciel, mimo że najemca jest bezproblemowy. Przyczyny mogą być różne — czasem jest to choroba albo konieczność zmiany pracy, czasem komplikuje się sytuacja rodzinna, życiowa czy finansowa. W takich przypadkach z pomocą przychodzi rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

Jak nazwa wskazuje, podstawą do takiego zakończenia umowy jest porozumienie pomiędzy stronami, czyli, innymi słowy, dogadanie się. W takim przypadku nie muszą zaistnieć przesłanki do wypowiedzenia, nie trzeba dochowywać terminów ustalonych w umowie, nie ma nawet obowiązku podawania przyczyny jej rozwiązania. Po prostu zgodnie umawiacie się na jej wcześniejsze zakończenie. Trzeba jednak podkreślić, że choć rozwiązanie to jest najprostsze, wcale nie musi być bezwarunkowe. Porozumienie bowiem oznacza takie załatwienie sprawy, które zaakceptują obie strony.

W odwrotnej sytuacji wygląda to podobnie. Najemca przekonany, że ma prawo użytkować mieszkanie przez dłuższy czas, mógł na przykład poczynić pewne inwestycje (oczywiście za zgodą właściciela), czy kupić dodatkowe wyposażenie. Zmuszony do wcześniejszego opuszczenia go, będzie stratny. Jeśli jednak właściciel nie ma innego wyjścia, może mu w jakiś sposób zrekompensować poniesione koszty.

Każda sytuacja wymaga więc indywidualnego podejścia i rozpatrzenia okoliczności jej towarzyszących. Zawsze jednak warto przynajmniej podjąć próbę porozumienia. Nawet wówczas, gdy druga strona nie zachowuje się fair, to polubowne załatwienie sprawy, choć będzie się wiązało z pewnymi ustępstwami, może w ostatecznym rozrachunku wyjść nam na dobre.

Jak napisać rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

Dla zasady, rozwiązanie umowy za porozumieniem stron powinno mieć formę pisemną. Nie ma większego znaczenia, czy będzie to aneks do umowy właściwej, czy po prostu oświadczenie stron. Jeżeli w umowie najmu nie zawarto zastrzeżenia, że jakiekolwiek zmiany jej ustaleń wymagają pod rygorem nieważności formy pisemnej, można również dokonać ustaleń drogą mailową lub nawet ustną. To ostatnie wyjście z oczywistych względów odradzamy.

Najważniejsze elementy takiego dokumentu to:

wskazanie stron, które składają oświadczenie (imię, nazwisko, numer dokumentu tożsamości, adres),
określenie przedmiotu rozwiązywanej umowy (podajemy szczegóły dotyczące wynajmowanego mieszkania),
wskazanie terminu, z którym umowa przestaje obowiązywać.

Niezbędne są też podpisy obu stron oraz podanie daty podpisania oświadczenia. Pozostałe elementy zależą od ustaleń pomiędzy stronami, dlatego nie istnieje jeden obowiązujący wzór rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron.

Najczęściej uzgadniany jest stan, w jakim powinien być lokal w momencie jego opuszczenia. Ustawa o ochronie praw lokatora w tym miejscu wyjątkowo zabezpiecza interes właściciela, dając mu prawo żądania pozostawienia lokalu w takim samym stanie, w jakim był momencie zawarcia umowy. Ponieważ jednak jest to porozumienie, to strony mogą dokonać innych ustaleń. Warto zatem wskazać, jakie są ich oczekiwania.

Jeżeli podczas podpisywania umowy najmu pobrana była kaucja, powinno się także określić sposób jej rozliczenia. Tu ważna informacja. Zgodnie z przepisami powinna być ona zwrócona w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu przez najemcę. Kaucji nie można po prostu zatrzymać, nawet jeśli są ku temu podstawy. Właściciel może jednak potrącić z niej nieuregulowane należności lub pokryć ewentualne szkody i wówczas powinno to być szczegółowo rozliczone. Jeśli zaś właściciel nie ma zastrzeżeń do stanu lokalu, a lokator nie ma żadnych zaległości w opłatach, kaucja powinna być zwrócona w całości.

Co można negocjować przy rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron

Ponieważ to porozumienie, negocjować można wszystko. Niezależnie od tego, która ze stron chce wcześniejszego rozwiązania umowy, druga może zaproponować swoje warunki.

Jeśli jesteś właścicielem, a rozwiązania chce lokator, możesz na przykład oczekiwać dodatkowego wynagrodzenia za czas potrzebny na znalezienie nowego najemcy. Oczywiście w granicach rozsądku. Zwykle jest to wysokość miesięcznego czynszu.

Jako najemca możesz jednak zaproponować inne rozwiązanie, jak choćby samodzielne znalezienie następcy, zanim się wyprowadzisz. Wówczas, owszem, wy rozwiążecie umowę, ale właściciel nie będzie stratny, bo od razu ma kolejnego najemcę.

Negocjacji może podlegać także termin rozwiązania umowy. W okresie wakacyjnym lub świątecznym trudno będzie znaleźć nowego lokatora, więc właściciel raczej nie będzie skłonny do rozwiązania jej z dnia na dzień, bez żadnej rekompensaty. Podobnie, jeśli najemca dowie się o konieczności skrócenia okresu wynajmu w najbardziej gorącym sezonie, ma prawo negocjować warunki.

Jeśli więc sytuacja zmuszająca do rozwiązania umowy najmu nie jest nagła i nieprzewidziana, a jest szansa na zgodne załatwienie tej sprawy, warto z wyprzedzeniem podjąć kroki do osiągnięcia porozumienia. Dużo łatwiej (i taniej) wypracować kompromis niż później rozwiązywać potencjalny spór. Zwłaszcza że prawo chroni lokatora.

Czy możemy publikować pełne dane dłużnika, łącznie z jego adresem lub siedzibą na tzw. giełdach długów? Co na to RODO?

Czym jest giełda długów?

Giełdy długów (właściwie giełdy wierzytelności) umożliwiają przedsiębiorcom upublicznienie danych dłużnika wszystkim użytkownikom Internetu. Publikacja danych jest niezbędnym elementem sprzedaży należności wynikającej nawet z samej faktury. Co lepsze, nie trzeba dysponować wyrokiem sądowym czy nakazem zapłaty… Co najważniejsze wierzytelność można bardzo szybko sprzedać i pozbyć się problemu ale też dane dłużnika będą widoczne dla każdego użytkownika Internetu. Co na to przepisy RODO?
Z giełd wierzytelności pozyskują dane także banki i instytucje pożyczkowe, leasingowe i tego typu publikacja danych naszego dłużnika może skutecznie zablokować jego interesy i ostrzec innych potencjalnych kontrahentów o jego nierzetelności. Tak to wygląda w google:

Koncepcja giełdy wierzytelności jest bardzo prosta.

Przedsiębiorca posiadający należności wobec kontrahenta z tytułu jakiejkolwiek umowy (chociażby ustnej), może sprzedać taką należność na publicznej giełdzie wierzytelności. Wierzytelności kupują np.: dłużnicy naszego kontrahenta (w celu potrącenia), firmy windykacyjne czy inwestorzy indywidualni zainteresowani inwestycją. Jedną z największych i na pewno skutecznych giełd długów z najmu możemy spotkać pod tym linkiem. System RDL nie jest tylko giełdą należności ale kompleksowym systemem do obsługi i zabezpieczenia najmu. Co najważniejsze jest bezpieczny pod względem prawnym dla użytkownika i korzystny cenowo.

Kto może upublicznić dane dłużnika?

Dane dłużnika może upublicznić jego wierzyciel lub pełnomocnik wierzyciela. Każdy kto prowadzi firmę w formie jednoosobowej działalności gospodarczej czy spółki kapitałowej (jakiejkolwiek), spółki osobowej może upublicznić pełne dane dłużnika. Uwaga: pełne dane dłużnika można upubliczniać jedynie w przypadku kiedy dłużnikiem jest przedsiębiorca (osoba fizyczna prowadząca działalność, osoba prawna czyli wszelkiego rodzaju podmioty i spółki).

Czy można upublicznić dane dłużnika będącego osobą fizyczną?

W przypadku kiedy dłużnikiem naszej firmy jest osoba fizyczna też możemy publikować jej dane z pominięciem jedynie numeru posesji. Przykładowo takie ogłoszenie o sprzedaży niezapłaconej faktury będzie zawierało takie dane jak:

Sprzedam wierzytelności:

Jan Kowalski
ulica Akacjowa
00-213 Warszawa
podstawa – faktura nr 12/2018 za usługi remontowe
kwota należności: 1300,00 zł
cena sprzedaży 1100,00 zł

Kiedy możemy upublicznić dane dłużnika na giełdzie wierzytelności?

Teoretycznie możemy to zrobić nawet przed końcem wyznaczonego terminu zapłaty na fakturze czy umowie. Wierzytelności jeszcze niewymagalne także podlegają sprzedaży jeżeli umownie kontrahenci nie wyłączyli cesji takiej należności. Odrębną sprawą jest to, iż publikacja danych jeszcze przed wymagalnością może zaszkodzić wizerunkowi naszego kontrahenta i nie polecałbym takich publikacji. Kilka lat temu bardzo często spotykało się, iż firmy wystawiały na publiczne giełdy wierzytelności wynikające z tzw. opłat półkowych. W ich ocenie były to wierzytelności, jednakże obiektywnie były to wierzytelności sporne i ten proceder bardzo szybko się zakończył.

Czy publikacja danych dłużnika jest zgodna z RODO?

Do 25 maja 2018 roku, a więc do wejścia w życie przepisów RODO podstawą udostępniania danych dłużnika była Ustawa o ochronie danych osobowych z 1997 roku, a dokładnie art. 23. W dniu 10 maja 2018 r. weszła w życie nowa polska ustawa o ochronie danych osobowych. Jej celem jest dostosowanie polskich standardów ochrony danych do wymogów stawianych przez RODO.

UODO potwierdził, że operator giełdy wierzytelności jest tylko podmiotem przetwarzającym dane, a pełna decyzyjność leży po stronie wierzyciela, który jest administratorem. Podstawa prawna, czyli przyjęcie, że publiczne oferowanie wierzytelności do nabycia następuje w ramach uzasadnionego interesu administratora. Zatem publikować można dane, które są niezbędne dla wyceny wartości wierzytelności przez nabywcę. Urząd potwierdził, że uzasadnienie dotyczy nazwy czy imienia oraz nazwiska dłużnika, miejscowości zamieszkania, wysokości wierzytelności, jej źródła, historii działań windykacyjnych i aktualnego ich statusu. UODO nie wypowiadał się natomiast co do szczegółowego adresu dłużnika.

Dla osób fizycznych najistotniejsze jest to, że na giełdę może trafić ich imię i nazwisko wraz z nazwą miejscowości zamieszkania.

Tak informacja jest konieczna do określenia danej wierzytelności wystawionej na sprzedaż, a działanie takie znajduje oparcie w art. 6 ust. 1 pkt f RODO.

Wskazany przepis pozwala na przetwarzanie danych w przypadku uzasadnionego interesu administratora. Tym uzasadnionym interesem jest właśnie sprzedaż wierzytelności. Aby do niej doszło, musi zostać prawidłowo oznaczona. Takie ogłoszenie może mieć charakter oferty sprzedaży lub zaproszenia do zawarcia umowy sprzedaży wierzytelności. Zgodnie z art. 66 kodeksu cywilnego oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia umowy. Natomiast wskazane w art. 71 k.c. zaproszenie do zawarcia umowy jest czynnością wszczynającą procedurę, której celem jest dojście umowy do skutku. W przypadku oświadczenia woli zawarcia umowy sprzedaży wierzytelności bezsporne jest, że wierzytelność tę należy skonkretyzować.

Odpowiadając na pytania zadane na początku artykułu – tak, można publikować pełne dane dłużników, tak jak można było to robić do wejścia RODO.

Czy można upubliczniać dane dłużnika na Facebook lub Linkedin?

Udostępniania danych dłużnika poprzez social media jest bardzo skuteczne i na pewno bardzo podnosi skuteczność giełdy wierzytelności. Jeżeli chodzi o publikację w tego typu serwisach to możemy to robić ale należny zwrócić uwagę na kilka szczegółów.

W związku z szerzącym się problem dzikich lokatorów oraz wykorzystywaniem przez nich prawa. Wielkim zainteresowaniem Właścicieli mieszkań, lokali, nieruchomości.

Odpalamy nową platformę online do weryfikacji potencjalnego lokatora przed wynajmem swojej własności. Serdecznie zapraszamy do skorzystania, żeby zmniejszyć ryzyko późniejszych problemów.

Rejestr Dzikich Lokatorów – Rejestr Dzikich Lokatorów – RDL (rejestrdzikichlokatorow.pl)

W czasach gdy wszyscy gonimy za pieniądzem, nie zastanawiamy się, komu wynajmujemy swoje mieszkanie. Podpisujemy umowę z lokatorem, wpłaca kaucje. I co miesiąc ma regularnie płacić. Nie zastanawiamy się nad tym, że może nie chcieć płacić i nie chcieć się wyprowadzić. Wówczas gdy zostajemy postawieni przed faktem, zastanawiamy się, jak to się stało-przecież lokator był taki miły i wpłacił kaucje.

Przedstawiamy szacunek lokatora do Właściciela i lokalu, który wynajmuje. Dwa skrajne przypadki z dziesiątek podobnych.

RDL rejestr dzikich lokatorów
KRD krajowy rejestr dłużników
BIG biuro informacji gospodarczych
Jest, wiele możliwości sprawdzenia komu chcemy powierzyć swoją własność.

Nie jesteś pewien, zadzwoń lub napisz do nas.

Po pierwsze starannie wybieraj lokatorów. Ogólnie rzecz biorąc, najlepszymi najemcami są ludzie, którzy mają długą bezproblemową historię wynajmowania nieruchomości. Tacy najemcy zazwyczaj podchodzą do najmu z należytą starannością i dobrze traktują wynajmowaną nieruchomość – rozumieją, że w przeciwnym razie zostaną wyeksmitowani.

Jednocześnie ważne jest, aby być świadomym potencjalnych znaków ostrzegawczych podczas sprawdzania potencjalnych lokatorów – na przykład, ktoś, kto miał problemy z płaceniem czynszu za poprzednie nieruchomości może nie być wiarygodnym najemcą.

Jak działa Rejestr Dzikich Lokatorów?

Obawiasz się potencjalnych lokatorów? Skorzystaj z bazy danych dzikich lokatorów

Zawsze dobrym pomysłem jest weryfikacja lokatorów przed wynajęciem nieruchomości. Jeśli nie wiesz jak to zrobić, lub jeśli boisz się zrobić to samemu – skorzystaj z platformy RDL. Serwis wykona całą pracę za Ciebie.

Rejestr Dzikich Lokatorów to platforma wymiany danych z informacjami o złych lokatorach. Dzięki tej platformie dowiesz się z wyprzedzeniem informacji o potencjalnych „dzikich” lokatorach, czyli osobach potencjalnie problematycznych. Rejestr Dzikich Lokatorów to platforma pozwalająca uniknąć oszustów mieszkaniowych i domowych. Ta platforma jest przejrzysta dla wszystkich stron. RDL pomoże Ci znaleźć informacje o potencjalnych najemcach z wyprzedzeniem, jeśli lokator nie znajduje się w raporcie, możesz spać spokojnie.

Rejestr Dzikich Lokatorów agreguje dane z informacjami o potencjalnych najemcach przed podpisaniem umowy. Aby korzystać z tej platformy, musisz się zarejestrować. Rejestr dzikich Lokatorów udostępnia informacje o najemcach i pozwala wynajmującym zweryfikować je przed podpisaniem umowy.

Wsparcie dla właścicieli indywidualnych i firm

Dziki Rejestr Lokatorów przydatny jest także dla developerów. Automatycznie działając, pozwala na dużą skalę uniknięcia oszustów w branży wynajmu mieszkań.

Platforma działa zgodnie z przepisami o ochronie danych osobowych i współpracuje Krajowy Rejestr Długów Biuro Informacji Gospodarczej Spółka Akcyjna (KRD BIG S.A.).

Zachęcamy do współpracy, przed podpisaniem umowy z lokatorem.

RDL, rejestr dzikich lokatorów — RDL – Rejestr Dzikich Lokatorów. Niechciani lokatorzy już się nie ukryją.

W jaki sposób właściciel nieruchomości może zabezpieczyć swoje interesy przy zawieraniu umowy najmu? Jak powinien zabezpieczyć swoje interesy najemca? Na te i inne pytania postaramy się odpowiedzieć.

Regulacja dotycząca najmu znajduje się w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 659 ust. 1 przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Co powinien sprawdzić najemca.

Przed zawarciem umowy najmu najemca powinien dokładnie sprawdzić, czy osoba, z którą chce podpisać umowę, w rzeczywistości jest do tej czynności uprawniona. W pierwszej kolejności należy zweryfikować tożsamość osoby, z którą najemca zamierza podpisać umowę. Zaniechanie tej pozornie prostej czynności może przysporzyć najemcy dużo kłopotów. Częstą jest sytuacja, gdy osoby zainteresowane najęciem lokalu są wprowadzone w błąd w celu wyłudzenia od nich pieniędzy. Proceder polega na tym, iż najemca, podpisując umowę, wpłaca określoną kwotę tytułem kaucji, a po czasie okazuje się, iż rzekomy wynajmujący to osoba, która nie ma żadnego tytułu prawnego do wynajmowanego lokalu. Zatem kolejnym krokiem po zweryfikowaniu tożsamości potencjalnego wynajmującego jest zbadanie, czy jest on właścicielem nieruchomości, a jeśli nie jest, to czy legitymuje się stosownym pełnomocnictwem podpisanym przez właściciela lokalu. Najłatwiej będzie to sprawdzić w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, do której obecnie każdy ma dostęp za pośrednictwem internetu.

Pamiętaj o protokole zdawczo-odbiorczym

Protokół zdawczo-odbiorczy stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla stron stosunku umowy najmu. Ważne, by po podpisaniu umowy najmu, w chwili przejmowania lokalu, sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostanie dokładnie opisany stan, w jakim znajduje się lokal w momencie wydania. Pozwali to uniknąć ewentualnych sporów pomiędzy stronami po wygaśnięciu stosunku najmu. Bez protokołu zdawczo-odbiorczego najemcy może być trudno udowodnić, iż uszkodzenia, które powstały w lokalu, istniały jeszcze przed momentem wprowadzenia się do mieszkania. W takiej sytuacji niestety wynajmujący może nie chcieć zwrócić wpłaconej kaucji.

Umowa najmu zawsze w formie pisemnej

Umowa najmu może być zawarta zarówno w formie ustnej, jak i pisemnej, niemniej jednak najlepszym rozwiązaniem jest spisanie umowy w formie dokumentu. Jest to bardzo istotne i najpełniej zabezpiecza interesy obu stron stosunku najmu. Treść umowy powinna dokładnie określać, na jaki czas najem został zawarty. Pozwoli to przede wszystkim uniknąć sytuacji, w której wynajmujący zażąda z dnia na dzień, aby najemca opuścił lokal w dowolnie wskazanym przez niego czasie.

Ważne kwestie w umowie najmu

Umowa najmu powinna precyzyjnie określać przedmiot najmu. Poza podaniem adresu mieszkania, warto podać również numer księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Ważne jest również, aby umowa najmu określała również wysokość czynszu, termin oraz sposób jego płatności.

Co powinien sprawdzić wynajmujący. Co zrobić żeby się nie naciąć?

Jedną z najczęstszych obaw właściciela chcącego wynająć lokal jest to, w jaki sposób najemca pokryje ewentualne szkody, które zostaną wyrządzone w lokalu bądź to poza nim np. sąsiadom. Popularną metodą zabezpieczenia jest wpłata kaucji w określonej wysokości na rzecz wynajmującego, która zostanie zwrócona po zakończeniu stosunku najmu. Zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja zabezpieczenia roszczenia z tytułu najmu lokalu, w tym z tytułu szkód spowodowanych przez najemcę, które nie wynikają z normalnego użytkowania. Kaucja nie może zatem służyć jako zabezpieczenie roszczeń z innego tytułu. Rozwiązanie to jest mało sformalizowane, stąd jego powszechne zastosowanie. Z uwagi jednak na niskie kwoty wpłacane na poczet zabezpieczenia, które gotów jest wpłacać najemca, taka metoda nie zawsze ochroni interesy wynajmującego w sposób wystarczający, np. przy wystąpieniu poważniejszych szkód, których nie uda się pokryć z kwoty wpłaconego przez najemcę zabezpieczenia.

Modnym i wygodnym w każdej dziedzinie stała się weryfikacja, w tym przypadku również należy sprawdzić potencjalnego lokatora. Sprawdzać można w bazach KRD BIG oraz RDL. Od ponad roku eXmiter prowadzi Rejestr Dzikich Lokatorów, w którym można sprawdzić czy dany Lokator widnieje oraz czy posiada jakieś zadłużenia.

Ubezpieczenie przez najemcę wynajmowanego lokalu

Inną metodą jest zobowiązanie najemcy do zawarcia polisy na wypadek, gdyby doszło do uszkodzenia majątku właściciela mieszkania. Obecnie jednak jest to mało popularna metoda zabezpieczenia, gdyż częściej polisy zawierają właściciele mieszkań. Choć jest to zabezpieczenie znacznie bardziej sformalizowane, to jednocześnie jest rozwiązaniem zdecydowanie bezpieczniejszym zarówno z punktu widzenia wynajmującego, jak również samego najemcy. Towarzystwa ubezpieczeniowe od niedawna oferują tego rodzaju polisy. Zawarcie polisy powoduje, iż chronione są wszystkie przedmioty znajdujące się w wynajmowanym lokalu, stanowiącej zarówno własność wynajmującego jak i najemcy. Polisa chroni również przed niszczycielskimi skutkami żywiołów. Podsumowując, w przypadku wystąpienia szkody wynajmujący nie będzie musiał dochodzić zwrotu kosztów od najemcy, który zwyczajnie może nie mieć środków na pokrycie kosztu napraw bardzo poważnych zniszczeń, spowodowanych przez szkody żywiołowe. Wówczas dla uzyskania pokrycia szkód wystarczy, by wynajmujący zwrócił się do jego ubezpieczyciela.

Gwarancja bankowa

Kolejnym sposobem jest zamiana kaucji na gwarancję bankową. Gwarancja bankowa to zadeklarowana przez bank gotowość do zapłacenia na pierwsze żądanie i bez rozstrzygania protestu ze strony beneficjenta w zakresie wnioskowanej kwoty. W przypadku powstania szkody z winy najemcywynajmujący ma możliwość bezpośredniego zwrócenia się do banku i skorzystania z gwarancji bankowej. Jest to również znacznie wygodniejsza i bezpieczniejsza metoda, dająca gwarancję wypłaty środków.

Najemca nie płaci czynszu, co można zrobić?

W takiej sytuacji wynajmujący może przede wszystkim wypowiedzieć umowę najemcy. Zgodnie z art. 687 k.c. jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Natomiast niezapłacony czynsz może być dochodzony przed sądem. Nie jest to zbyt skomplikowane od strony formalnej, jednak kluczowym problem pojawia w sytuacji, gdy najemca, po wypowiedzeniu umowy najmu, nie chce opuścić lokalu. Chroni go w takiej sytuacji Ustawa o ochronie praw lokatorów. Warunkiem przeprowadzenia eksmisji przez komornika jest bowiem prawomocny wyrok sądu nakazujący opróżnienie lokalu. To wiąże się z formalnościami, a te – jak wiadomo – są w dzisiejszym stanie prawnym długotrwałe. Na przeciw takiemu problemowi zespół Exmiter, prowadzi negocjacje lokatorskie które mają na celu uzyskanie ugody obydwu stron.

Najem okazjonalny, czyli jak się zabezpieczyć przed niechcianym lokatorem

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. W przypadku tego rodzaju umowy, w sytuacji takiej, jak opisana powyżej, wystarczające będzie wręczenie najemcy pisemnego żądania opróżnienia lokalu. Termin na opróżnienie lokalu nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania najemcy. Jeśli żądanie opróżnienia lokalu nie przyniosło skutku, właściciel składa może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca podczas zawierania umowy najmu lokalu, dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument przysługujący właścicielowi tytuł prawny oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego.

W konsekwencji powyższego, wynajmujący nie musi wytaczać postępowania o eksmisję, a samo wyrugowanie niechcianego „lokatora” z mieszkania, zdecydowanie się upraszcza. Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Zespół eXmiter świadczy usługi i porady na każdym szczeblu najmu, zabezpieczania najmu oraz negocjacji z niechcianym lokatorem.

Zapraszamy też do obserwowania naszej strony na portalu Facebook.

Bardzo dokładna weryfikacja osoby zainteresowanej najmem mieszkania jest już standardem w USA i niektórych krajach Europy. Takie rozwiązanie zaczyna wkraczać do Polski.

Jeszcze niedawno to właściciele mieszkań rozdawali karty na krajowym rynku najmu. Obecnie sytuacja przedstawia się już nieco inaczej, bo uczelnie chętnie przechodzą na zdalny tryb nauczania, a wynajem krótkoterminowy bardzo podupadł. Taka zmiana jest jednak przejściowa. Jej pojawienie się nie spowolni trendu, który można dostrzec już od dość dawna. Mowa o coraz większej profesjonalizacji rynku najmu.

Elementem tego procesu jest m.in. dokładna weryfikacja osób zainteresowanych wynajęciem lokalu lub domu. Pierwsze usługi związane z takim „prześwietlaniem” potencjalnych najemców już pojawiają się na polskim rynku. W przypadku USA oraz Wielkiej Brytanii, bardzo dokładne sprawdzanie osób zainteresowanych najmem nie stanowi żadnej nowości. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, jak wygląda taki proces.

Polski zespół negocjacyjny prowadzi weryfikację lokatora,

opartą na białym wywiadzie, wywiadzie gospodarczym oraz korzysta z wielu baz związanych ze zbieraniem i gromadzeniem informacji.

Pojawiający się problem prawny z lokatorami oraz prawem lokatorskim, który zaobserwowali twórcy zespołu Exmiter-ekspertów w negocjacji ugody eksmisyjnej, zapoczątkowali jako pierwsi w Polsce weryfikacje lokatora przed podpisaniem umowy. Jednocześnie są twórcami RDL „rejestru dzikich lokatorów”

Do powstania listy zmusiła sytuacja na rynku, oraz bezradność Właścicieli mieszkań, aby przestrzec przed problemami i uchronić konstytucyjne prawo do własności.

W USA weryfikacja dotyczy nawet historii kryminalnej

Jeżeli chodzi o usługi związane z weryfikacją najemców, to bardzo ważnym i pionierskim rynkiem są Stany Zjednoczone. Polakom ten kraj może się kojarzyć z wysokim udziałem właścicieli mieszkań i domów. Rzeczywistość jest jednak inna. Warto pamiętać, że odsetek właścicieli nieruchomości mieszkaniowych w USA jest znacznie mniejszy niż wynik dotyczący Polski. Obecnie jedna trzecia Amerykanów mieszka w wynajętym lokum. Oznacza to istnienie ogromnego rynku najmu dotyczącego około 110 mln osób.

W wielu stanach USA zasady wynajmowania mieszkań są liberalne. Przykład stanowi brak okresu wypowiedzenia umowy najmu (z związku z zaległościami). Mimo tego, na amerykańskim rynku dużą popularnością cieszą się usługi związane z kompleksową weryfikacją przyszłych najemców.

Natomiast osoby, które nie chcą płacić wyspecjalizowanym firmom za „prześwietlenie” kandydata na lokatora, zwykle sprawdzają niektóre informacje na własną rękę. Amerykańskie poradniki dla właścicieli nieruchomości na wynajem sugerują, żeby sprawdzać wyciągi z konta i profile społecznościowe potencjalnego najemcy, a nawet dyskretnie oceniać porządek panujący w jego samochodzie.

Duże zapotrzebowanie na ocenę najemców sprawiło, że amerykański rynek usług z tym związanych jest już bardzo profesjonalny. Firmy przygotowujące raporty na temat osób zainteresowanych najmem, za ich zgodą sprawdzają nie tylko historię kredytową. W ramach proponowanego pakietu usług właściciel mieszkania lub domu na wynajem może również ustalić, czy dana osoba była eksmitowana w ostatnim czasie lub zalegała z płatnościami innymi niż ratalne.

Bardzo ciekawą opcją wydaje się też przeszukiwanie ewidencji świadczących o wykroczeniach oraz przestępstwach. Po podsumowaniu wszystkich czynników, system informatyczny generuje wynik punktowy służący do oceny wiarygodności najemcy. Mechanizm ustalania tego wyniku przypomina scoring Biura Informacji Kredytowej.

Brytyjski landlord także dokładnie sprawdza najemcę

Dokładna weryfikacja najemcy to rozwiązanie, z którym wielu Polaków po raz pierwszy zetknęło się podczas emigracji zarobkowej np. do Wielkiej Brytanii. Wspomniany kraj podobnie jak Stany Zjednoczone cechuje się dużym i bardzo dobrze rozwiniętym rynkiem najmu.

Brytyjski właściciel mieszkania lub domu na wynajem (landlord) ma do wyboru samodzielną weryfikację potencjalnego najemcy albo skorzystanie z usług specjalistycznych firm, które działają podobnie jak w Stanach Zjednoczonych. Wyniki badań ankietowych wskazują, że około 90% właścicieli brytyjskich lokali i domów przed ich wynajęciem poszukuje informacji na temat swojego potencjalnego lokatora.

Specyfika polskiego rynku wynajmu oczywiście jest nieco inna niż w przypadku Wielkiej Brytanii oraz Stanów Zjednoczonych. Różnica polega między innymi na mniejszym udziale profesjonalnych inwestorów. Warto także pamiętać, że Polska cały czas cechuje się stosunkowo wysokim odsetkiem umów najmu trwających dość krótko (do 1 roku – 2 lat). Mimo tych różnic, polscy wynajmujący mogą przyswoić sobie kilka dobrych praktyk z USA i Europy Zachodniej.

Przed wynajęciem mieszkania, Właściciel „prześwietli” najemcę.