Adam Nowak, Autor w serwisie eXmiter

Wiele osób odkłada sporządzenie testamentu na później, nie zdając sobie sprawy, że brak tego dokumentu może prowadzić do skomplikowanych i długotrwałych postępowań spadkowych. Ile kosztuje jego przygotowanie u notariusza? Czy warto ponieść ten wydatek, aby uniknąć przyszłych konfliktów między spadkobiercami?

Testament, zgodnie z prawem, jest jedynym dokumentem umożliwiającym pełne rozporządzenie majątkiem po śmierci. W przypadku jego braku obowiązują przepisy dotyczące dziedziczenia ustawowego (Dz.U.2024.1061).

Sporządzenie testamentu może również znacząco skrócić proces postępowania spadkowego, który w sądzie może trwać nawet kilka lat. Jest to także skuteczny sposób na uproszczenie spraw związanych z dziedziczeniem w przypadku śmierci osoby przebywającej za granicą.

Polskie przepisy prawa wyróżniają dwa rodzaje testamentu: notarialny (spisany w obecności notariusza) oraz holograficzny (sporządzony własnoręcznie, który jednak łatwiej podać w wątpliwość, szczególnie w przypadku skłóconych spadkobierców).

Koszt testamentu u notariusza

Zgodnie z tabelą taks notarialnych (art. 5 § 3 ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie):

sporządzenie testamentu z zapisem zwykłym kosztuje 184,5 zł brutto,
testament zawierający wydziedziczenie lub zapis windykacyjny to koszt 246 zł brutto.

Nieoficjalnie przyjmuje się, że całkowity koszt sporządzenia testamentu nie powinien przekroczyć 246 zł brutto, choć ostateczna cena zależy od konkretnej kancelarii i jej wewnętrznych zasad. Liczba spadkobierców oraz wartość majątku nie wpływają na wysokość tej opłaty.

Od czego zależy koszt testamentu?

Koszt sporządzenia testamentu u notariusza zależy od jego zawartości. Najprostszy dokument, zawierający jedynie powołanie do spadku, kosztuje 50 zł netto. Do tej kwoty mogą dojść dodatkowe opłaty, m.in. 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę dokumentu.

W testamencie można uwzględnić dwa rodzaje zapisów:

Zapis zwykły – może być zawarty zarówno w testamencie własnoręcznym, jak i notarialnym. Przykładowo, jeśli spadkodawca zapisze zegarek wnukowi, inni spadkobiercy mogą kwestionować ten zapis.
Zapis windykacyjny – obowiązuje wyłącznie w testamencie notarialnym. Przepisany przedmiot (np. zegarek po dziadku) przechodzi na spadkobiercę z chwilą śmierci testatora, bez konieczności rozstrzygania sporów.

Co można przekazać w zapisie windykacyjnym?

Zgodnie z art. 981 Kodeksu cywilnego, dotyczącym zapisów windykacyjnych, można określić, jakie elementy majątku mogą zostać objęte tym rodzajem zapisu. Należą do nich:

zbywalne prawa majątkowe (np. udziały w firmach, akcje, nieruchomości),
gospodarstwo rolne lub przedsiębiorstwo,
ogół praw i obowiązków wspólnika spółki osobowej,
przedmioty o wyjątkowych właściwościach (np. rodzinne pamiątki, dzieła sztuki),
ustanowienie na rzecz zapisobiercy użytkowania lub służebności.

Czy można odwołać testament sporządzony u notariusza?

Tak, testament sporządzony u notariusza można odwołać w każdej chwili. Wystarczy własnoręcznie sporządzić dokument, w którym testator odwołuje wcześniejszą wolę (należy podać dokładną datę sporządzenia testamentu notarialnego i nazwę kancelarii, w której został przygotowany).

Koszt odwołania testamentu wynosi 30 zł, natomiast sporządzenie nowego testamentu wiąże się z ponowną opłatą według standardowej stawki.

Audycja przeznaczona dla osób powyżej 16. roku życia. Dzicy lokatorzy potrafią być bardzo dużym utrapieniem dla właścicieli mieszkań. Nie płacą czynszu, niszczą mieszkanie, a właściciel musi ich utrzymywać.

Emilia Dulnik rozmowa z prawniczkami, które wyjaśniają, jak wygląda wynajmowanie mieszkań z perspektywy prawnej, jak właściciel może się zabezpieczyć oraz dlaczego pozbycie się niechcianych lokatorów jest aż tak trudne. Dodatkowo właściciel firmy Exmiter – Jacek Chejnowski opowiada o szokujących doświadczeniach z celebrytami, którzy świadomie nie płacą i wykorzystują luki w systemie prawnym.

Cały materiał z kanało zero

https://www.youtube.com/watch?v=usmIsd1gE2Q&t=750s

Przełomowy wyrok Sądu Rejonowego Warszawa Śródmieście. Mężczyzna, który wynajął mieszkanie i nie płacił za czynsz, został skazany za oszustwo. Zdaniem ekspertów, to ostrzeżenie dla wszystkich nieuczciwych najemców. Skazany usłyszał wyrok 2 lat ograniczenia wolności.

Mężczyźnie groziła kara do 8 lat więzienia, jednak sąd nie zdecydował się na karę pozbawienia wolności uznając za okoliczność łagodzącą to, że sprawca oszustwa założył rodzinę. W ramach ograniczenia wolności będzie on musiał wykonywać 40 godzin prac społecznych miesięcznie. Sąd uznał, ze mężczyzna podpisując umowę wiedział, że nie będzie płacić czynszu i przez to dopuścił się oszustwa. Swoim działaniem skazany miał narazić wynajmującego na stratę 14 tysięcy złotych, a w tym czasie robił drogie zakupy, którymi chwalił się w internecie.

Zanim wynajmiemy lokal, zawieramy umowę, w której skupiamy się przede wszystkim na wysokości opłat, czy prawach i obowiązkach obu stron. Ustalamy też okres wypowiedzenia, licząc jednak, że nie będzie potrzeby z niego korzystać. Zwłaszcza że w praktyce dotyczy ono tylko lokatora. Właściciel nie może tego zrobić tak po prostu. Na szczęście istnieje również możliwość rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron. Czym to się różni i jak się za to zabrać?

Zacznijmy od wyjaśnienia, jaka jest różnica między wypowiedzeniem umowy a jej rozwiązaniem za porozumieniem stron. Choć skutek jest podobny, to nie jest to samo. Wypowiedzenie umowy najmu jest jednostronne, czyli to jedna ze stron narzuca drugiej jej zakończenie. Wymaga ono zachowania ustalonych lub ustawowych terminów, a jeśli inicjatywa wychodzi od właściciela, również zaistnienia wskazanych w przepisach okoliczności. Konieczna jest forma pisemna i wskazanie przyczyny wypowiedzenia. Tymczasem rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, jest możliwe w dowolnym momencie, nie wymaga wskazywania przyczyny oraz z reguły przebiega sprawnie i bezproblemowo. Pod jednym warunkiem — strony muszą do owego porozumienia dojść.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu

Wypowiedzieć umowę teoretycznie może każda ze stron, ale nie na jednakowych warunkach. Właściciel może to zrobić w sytuacjach i na zasadach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Najczęściej wówczas, gdy najemca łamie ustalenia umowy, a więc:

użytkuje lokal niezgodnie z przeznaczeniem,
zaniedbuje go i niszczy jego wyposażenie,
narusza zasady porządku domowego,
zalega z opłatami,
podnajmuje lokal, nie mając na to zgody właściciela.

Przed wypowiedzeniem umowy przez właściciela wymagane jest najpierw pisemne upomnienie najemcy. Nietrudno się jednak domyślić, że może to nie rozwiązać problemu.

Kiedy zaś umowę wypowiedzieć chce lokator, obowiązuje go właściwie tylko ustalony w umowie okres wypowiedzenia. Właściciele starają się więc zabezpieczyć swój interes i ustalają ten okres odpowiednio długi. To w zasadzie jest korzystne dla obu stron. Przynajmniej dopóty, dopóki wszystko jest w porządku.

Może jednak wydarzyć się coś, co sprawi, że lokator chce albo musi rozwiązać umowę szybciej, niż zakłada okres wypowiedzenia, a właściciel, mimo że najemca jest bezproblemowy. Przyczyny mogą być różne — czasem jest to choroba albo konieczność zmiany pracy, czasem komplikuje się sytuacja rodzinna, życiowa czy finansowa. W takich przypadkach z pomocą przychodzi rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

Jak nazwa wskazuje, podstawą do takiego zakończenia umowy jest porozumienie pomiędzy stronami, czyli, innymi słowy, dogadanie się. W takim przypadku nie muszą zaistnieć przesłanki do wypowiedzenia, nie trzeba dochowywać terminów ustalonych w umowie, nie ma nawet obowiązku podawania przyczyny jej rozwiązania. Po prostu zgodnie umawiacie się na jej wcześniejsze zakończenie. Trzeba jednak podkreślić, że choć rozwiązanie to jest najprostsze, wcale nie musi być bezwarunkowe. Porozumienie bowiem oznacza takie załatwienie sprawy, które zaakceptują obie strony.

W odwrotnej sytuacji wygląda to podobnie. Najemca przekonany, że ma prawo użytkować mieszkanie przez dłuższy czas, mógł na przykład poczynić pewne inwestycje (oczywiście za zgodą właściciela), czy kupić dodatkowe wyposażenie. Zmuszony do wcześniejszego opuszczenia go, będzie stratny. Jeśli jednak właściciel nie ma innego wyjścia, może mu w jakiś sposób zrekompensować poniesione koszty.

Każda sytuacja wymaga więc indywidualnego podejścia i rozpatrzenia okoliczności jej towarzyszących. Zawsze jednak warto przynajmniej podjąć próbę porozumienia. Nawet wówczas, gdy druga strona nie zachowuje się fair, to polubowne załatwienie sprawy, choć będzie się wiązało z pewnymi ustępstwami, może w ostatecznym rozrachunku wyjść nam na dobre.

Jak napisać rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

Dla zasady, rozwiązanie umowy za porozumieniem stron powinno mieć formę pisemną. Nie ma większego znaczenia, czy będzie to aneks do umowy właściwej, czy po prostu oświadczenie stron. Jeżeli w umowie najmu nie zawarto zastrzeżenia, że jakiekolwiek zmiany jej ustaleń wymagają pod rygorem nieważności formy pisemnej, można również dokonać ustaleń drogą mailową lub nawet ustną. To ostatnie wyjście z oczywistych względów odradzamy.

Najważniejsze elementy takiego dokumentu to:

wskazanie stron, które składają oświadczenie (imię, nazwisko, numer dokumentu tożsamości, adres),
określenie przedmiotu rozwiązywanej umowy (podajemy szczegóły dotyczące wynajmowanego mieszkania),
wskazanie terminu, z którym umowa przestaje obowiązywać.

Niezbędne są też podpisy obu stron oraz podanie daty podpisania oświadczenia. Pozostałe elementy zależą od ustaleń pomiędzy stronami, dlatego nie istnieje jeden obowiązujący wzór rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron.

Najczęściej uzgadniany jest stan, w jakim powinien być lokal w momencie jego opuszczenia. Ustawa o ochronie praw lokatora w tym miejscu wyjątkowo zabezpiecza interes właściciela, dając mu prawo żądania pozostawienia lokalu w takim samym stanie, w jakim był momencie zawarcia umowy. Ponieważ jednak jest to porozumienie, to strony mogą dokonać innych ustaleń. Warto zatem wskazać, jakie są ich oczekiwania.

Jeżeli podczas podpisywania umowy najmu pobrana była kaucja, powinno się także określić sposób jej rozliczenia. Tu ważna informacja. Zgodnie z przepisami powinna być ona zwrócona w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu przez najemcę. Kaucji nie można po prostu zatrzymać, nawet jeśli są ku temu podstawy. Właściciel może jednak potrącić z niej nieuregulowane należności lub pokryć ewentualne szkody i wówczas powinno to być szczegółowo rozliczone. Jeśli zaś właściciel nie ma zastrzeżeń do stanu lokalu, a lokator nie ma żadnych zaległości w opłatach, kaucja powinna być zwrócona w całości.

Co można negocjować przy rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron

Ponieważ to porozumienie, negocjować można wszystko. Niezależnie od tego, która ze stron chce wcześniejszego rozwiązania umowy, druga może zaproponować swoje warunki.

Jeśli jesteś właścicielem, a rozwiązania chce lokator, możesz na przykład oczekiwać dodatkowego wynagrodzenia za czas potrzebny na znalezienie nowego najemcy. Oczywiście w granicach rozsądku. Zwykle jest to wysokość miesięcznego czynszu.

Jako najemca możesz jednak zaproponować inne rozwiązanie, jak choćby samodzielne znalezienie następcy, zanim się wyprowadzisz. Wówczas, owszem, wy rozwiążecie umowę, ale właściciel nie będzie stratny, bo od razu ma kolejnego najemcę.

Negocjacji może podlegać także termin rozwiązania umowy. W okresie wakacyjnym lub świątecznym trudno będzie znaleźć nowego lokatora, więc właściciel raczej nie będzie skłonny do rozwiązania jej z dnia na dzień, bez żadnej rekompensaty. Podobnie, jeśli najemca dowie się o konieczności skrócenia okresu wynajmu w najbardziej gorącym sezonie, ma prawo negocjować warunki.

Jeśli więc sytuacja zmuszająca do rozwiązania umowy najmu nie jest nagła i nieprzewidziana, a jest szansa na zgodne załatwienie tej sprawy, warto z wyprzedzeniem podjąć kroki do osiągnięcia porozumienia. Dużo łatwiej (i taniej) wypracować kompromis niż później rozwiązywać potencjalny spór. Zwłaszcza że prawo chroni lokatora.

Czy możemy publikować pełne dane dłużnika, łącznie z jego adresem lub siedzibą na tzw. giełdach długów? Co na to RODO?

Czym jest giełda długów?

Giełdy długów (właściwie giełdy wierzytelności) umożliwiają przedsiębiorcom upublicznienie danych dłużnika wszystkim użytkownikom Internetu. Publikacja danych jest niezbędnym elementem sprzedaży należności wynikającej nawet z samej faktury. Co lepsze, nie trzeba dysponować wyrokiem sądowym czy nakazem zapłaty… Co najważniejsze wierzytelność można bardzo szybko sprzedać i pozbyć się problemu ale też dane dłużnika będą widoczne dla każdego użytkownika Internetu. Co na to przepisy RODO?
Z giełd wierzytelności pozyskują dane także banki i instytucje pożyczkowe, leasingowe i tego typu publikacja danych naszego dłużnika może skutecznie zablokować jego interesy i ostrzec innych potencjalnych kontrahentów o jego nierzetelności. Tak to wygląda w google:

Koncepcja giełdy wierzytelności jest bardzo prosta.

Przedsiębiorca posiadający należności wobec kontrahenta z tytułu jakiejkolwiek umowy (chociażby ustnej), może sprzedać taką należność na publicznej giełdzie wierzytelności. Wierzytelności kupują np.: dłużnicy naszego kontrahenta (w celu potrącenia), firmy windykacyjne czy inwestorzy indywidualni zainteresowani inwestycją. Jedną z największych i na pewno skutecznych giełd długów z najmu możemy spotkać pod tym linkiem. System RDL nie jest tylko giełdą należności ale kompleksowym systemem do obsługi i zabezpieczenia najmu. Co najważniejsze jest bezpieczny pod względem prawnym dla użytkownika i korzystny cenowo.

Kto może upublicznić dane dłużnika?

Dane dłużnika może upublicznić jego wierzyciel lub pełnomocnik wierzyciela. Każdy kto prowadzi firmę w formie jednoosobowej działalności gospodarczej czy spółki kapitałowej (jakiejkolwiek), spółki osobowej może upublicznić pełne dane dłużnika. Uwaga: pełne dane dłużnika można upubliczniać jedynie w przypadku kiedy dłużnikiem jest przedsiębiorca (osoba fizyczna prowadząca działalność, osoba prawna czyli wszelkiego rodzaju podmioty i spółki).

Czy można upublicznić dane dłużnika będącego osobą fizyczną?

W przypadku kiedy dłużnikiem naszej firmy jest osoba fizyczna też możemy publikować jej dane z pominięciem jedynie numeru posesji. Przykładowo takie ogłoszenie o sprzedaży niezapłaconej faktury będzie zawierało takie dane jak:

Sprzedam wierzytelności:

Jan Kowalski
ulica Akacjowa
00-213 Warszawa
podstawa – faktura nr 12/2018 za usługi remontowe
kwota należności: 1300,00 zł
cena sprzedaży 1100,00 zł

Kiedy możemy upublicznić dane dłużnika na giełdzie wierzytelności?

Teoretycznie możemy to zrobić nawet przed końcem wyznaczonego terminu zapłaty na fakturze czy umowie. Wierzytelności jeszcze niewymagalne także podlegają sprzedaży jeżeli umownie kontrahenci nie wyłączyli cesji takiej należności. Odrębną sprawą jest to, iż publikacja danych jeszcze przed wymagalnością może zaszkodzić wizerunkowi naszego kontrahenta i nie polecałbym takich publikacji. Kilka lat temu bardzo często spotykało się, iż firmy wystawiały na publiczne giełdy wierzytelności wynikające z tzw. opłat półkowych. W ich ocenie były to wierzytelności, jednakże obiektywnie były to wierzytelności sporne i ten proceder bardzo szybko się zakończył.

Czy publikacja danych dłużnika jest zgodna z RODO?

Do 25 maja 2018 roku, a więc do wejścia w życie przepisów RODO podstawą udostępniania danych dłużnika była Ustawa o ochronie danych osobowych z 1997 roku, a dokładnie art. 23. W dniu 10 maja 2018 r. weszła w życie nowa polska ustawa o ochronie danych osobowych. Jej celem jest dostosowanie polskich standardów ochrony danych do wymogów stawianych przez RODO.

UODO potwierdził, że operator giełdy wierzytelności jest tylko podmiotem przetwarzającym dane, a pełna decyzyjność leży po stronie wierzyciela, który jest administratorem. Podstawa prawna, czyli przyjęcie, że publiczne oferowanie wierzytelności do nabycia następuje w ramach uzasadnionego interesu administratora. Zatem publikować można dane, które są niezbędne dla wyceny wartości wierzytelności przez nabywcę. Urząd potwierdził, że uzasadnienie dotyczy nazwy czy imienia oraz nazwiska dłużnika, miejscowości zamieszkania, wysokości wierzytelności, jej źródła, historii działań windykacyjnych i aktualnego ich statusu. UODO nie wypowiadał się natomiast co do szczegółowego adresu dłużnika.

Dla osób fizycznych najistotniejsze jest to, że na giełdę może trafić ich imię i nazwisko wraz z nazwą miejscowości zamieszkania.

Tak informacja jest konieczna do określenia danej wierzytelności wystawionej na sprzedaż, a działanie takie znajduje oparcie w art. 6 ust. 1 pkt f RODO.

Wskazany przepis pozwala na przetwarzanie danych w przypadku uzasadnionego interesu administratora. Tym uzasadnionym interesem jest właśnie sprzedaż wierzytelności. Aby do niej doszło, musi zostać prawidłowo oznaczona. Takie ogłoszenie może mieć charakter oferty sprzedaży lub zaproszenia do zawarcia umowy sprzedaży wierzytelności. Zgodnie z art. 66 kodeksu cywilnego oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia umowy. Natomiast wskazane w art. 71 k.c. zaproszenie do zawarcia umowy jest czynnością wszczynającą procedurę, której celem jest dojście umowy do skutku. W przypadku oświadczenia woli zawarcia umowy sprzedaży wierzytelności bezsporne jest, że wierzytelność tę należy skonkretyzować.

Odpowiadając na pytania zadane na początku artykułu – tak, można publikować pełne dane dłużników, tak jak można było to robić do wejścia RODO.

Czy można upubliczniać dane dłużnika na Facebook lub Linkedin?

Udostępniania danych dłużnika poprzez social media jest bardzo skuteczne i na pewno bardzo podnosi skuteczność giełdy wierzytelności. Jeżeli chodzi o publikację w tego typu serwisach to możemy to robić ale należny zwrócić uwagę na kilka szczegółów.

Prawie 1,8 mln mieszkań stoi pustych mimo wysokich cen najmu i wielu chętnych, którzy nie mogą znaleźć dla siebie lokum. Jedną z przyczyn jest to, że choć 70 proc. właścicieli lokali doświadczyło problemów z najemcami, prawo wciąż bardziej chroni tych ostatnich.

W obronie wynajmujących stanął niedawno rzecznik praw obywatelskich. W wystąpieniu skierowanym do Ministerstwa Rozwoju i Technologii wskazał, że konstytucja chroni prawa zarówno właścicieli, jak i najemców. A ustawodawca ma obowiązek tak kształtować wzajemne relacje właścicieli z lokatorami, aby obu stronom zagwarantować ochronę ich praw.

RPO zwrócił uwagę, że znaczna część prywatnego zasobu mieszkaniowego nie jest wykorzystywana, co może być spowodowane zbyt szeroką ustawową ochroną praw lokatorów i słabszą ochroną praw właściciela mieszkania.

„Właściciele obawiają się problemów związanych z nierzetelnym lokatorem, który nie będzie płacił za lokal i nie będzie chciał go opuścić. Wszystkie koszty będzie w tej sytuacji ponosił właściciel. Postępowanie związane z wyegzekwowaniem należności z tego tytułu i odzyskaniem lokalu jest zaś czasochłonne i długotrwałe. Dlatego wielu właścicieli w obawie przed nadużyciem przez potencjalnych nieuczciwych najemców przysługującej im ochrony praw lokatorów nie przeznacza swego mieszkania na wynajem” – pisze RPO do resortu rozwoju.

Właściciele kierują postulaty do premiera

Spostrzeżenia RPO potwierdzają badania Rendin Polska, które od 10 lat wspiera 22 tys. swoich członków w prowadzeniu bezpiecznego wynajmu. Dowiadujemy się z nich, że prawie 70 proc. wynajmujących doświadczyło problemów z najemcą. Najczęściej były to zaleganie z czynszem i zniszczenie lokalu.

– Nie chodzi nam o to, by wynajmujący mieli większe prawa niż najemcy. Oczekiwalibyśmy równowagi stron – mówi Jacek Kusiak, prezes stowarzyszenia.

Czego konkretnie chcieliby wynajmujący?

– Szybszego egzekwowania umów najmu i już przy pierwszym miesiącu zwłoki w płatnościach możliwości wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. Sprawniejszej pracy komorników. Usprawnienia działań sądów, szczególnie przy procedurze eksmisji. A gdy najemca okazuje się oszustem i złodziejem, działań na podstawie kodeksu karnego – wylicza prezes Kusiak.

RPO: Znaczna część prywatnego zasobu mieszkaniowego nie jest wykorzystywana, co może być spowodowane zbyt szeroką ustawową ochroną praw lokatorów

O zmianę regulującej te kwestie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 172 ze zm.) walczą też Zjednoczeni Wynajmujący – Ruch Obywatelski. Założyli oni na Facebooku grupę „Czarna lista lokatorów i wynajmujących”, na której zamieszczają zdjęcia zdewastowanych mieszkań, opisują swoje przejścia z nieuczciwymi lokatorami i podsumowują straty.

„Sytuacja ta jest bardzo niekomfortowa dla wynajmujących i wiele osób po przejściach z niepłacącymi lokatorami woli sprzedać lokal lub po prostu nie wynajmować go nikomu, gdyż stres i ryzyko przewyższają potencjalne zyski z tytułu najmu” – napisali jesienią ubiegłego roku w petycji do premiera Mateusza Morawieckiego.

Domagają się w niej zmian w prawie i ścigania ludzi, którzy w internecie namawiają do życia na koszt właściciela mieszkania, instruując, co robić, by mogło to trwać długo i bezkarnie.

Przypomnijmy, że dziś umowę najmu można wypowiedzieć dopiero wtedy, gdy zwłoka w zapłacie czynszu wynosi co najmniej trzy okresy rozliczeniowe (zazwyczaj takim okresem rozliczeniowym jest miesiąc). Następnie właściciel mieszkania musi wyznaczyć najemcy dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie zaległości. Dopiero po upływie tego terminu, gdy zapłata nie wpłynie, wynajmujący może wypowiedzieć umowę, zachowując jednomiesięczny okres wypowiedzenia. Jeśli mimo to najemca nie zwolni mieszkania, wynajmujący staje przed koniecznością długiej batalii sądowej.

Nie jest dobrze, ale musi tak być

„Choć prawo własności jest jednym z najsilniej chronionych praw majątkowych, to regulacje zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów ograniczają je w celu ochrony innej wartości o podstawowym znaczeniu dla człowieka, jaką jest konieczność zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych. Na takie ograniczenia prawa własności zezwala art. 64 ust. 3 Konstytucji RP” – napisał w odpowiedzi na petycję Zjednoczonych Wynajmujących Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii, po konsultacjach z Ministerstwem Sprawiedliwości.

W ocenie rządzących ochrona przed bezdomnością uzasadnia ograniczenie prawa własności „przez konieczność znoszenia przez właściciela zajmowania lokalu przez osobę, która utraciła prawo do zajmowania lokalu”. „Oczywiste jest jednak, że regulacja ta może powodować naruszenia prawa właściciela” – czytamy w piśmie.

Ministerstwo wskazało na możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego jako lepiej chroniącej prawa właściciela, a także na prawo dochodzenia w sądzie należności za bezumowne korzystanie z lokalu oraz zniszczenia. Zdaniem rządzących nie można mieć jednak do sądów pretensji o przewlekłość postępowań sądowych.

Światełko w tunelu

Minister Uściński zapewnił jednak, że dostrzega problem właścicieli mieszkań, i zadeklarował chęć „wypracowania optymalnych rozwiązań uwzględniających interesy obu stron”, czyli wynajmujących i lokatorów. Zaproponował zorganizowanie okrągłego stołu.

– Formuła ta zakłada poszukiwanie porozumienia pomiędzy stronami z rozbieżnymi interesami. W tym przypadku między najemcami a wynajmującymi. Dotychczas do MRiT nie dotarły sygnały wskazujące na chęć nawiązania porozumienia pomiędzy tymi dwiema stronami – wyjaśniło Biuro Komunikacji MRiT w odpowiedzi na pytanie DGP, jak mogłyby wyglądać takie spotkania.

Być może wystąpienie RPO coś w tej sprawie zmieni. Zwłaszcza że chętni do rozmów się znaleźli. Jacek Kusiak deklaruje, że wraz z ekspertami Stowarzyszenia Mieszkanicznik jest gotowy przy okrągłym stole pracować.

Z efektów takiego porozumienia mogliby skorzystać wszyscy. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego zebranych przy okazji ostatniego spisu powszechnego wynika, że mamy w Polsce ok. 1,8 mln pustostanów. Na 15 mln wszystkich mieszkań. Nawet gdyby tylko jedna dziesiąta mogła szybko trafić na rynek, byłoby to mniej więcej tyle, ile deweloperzy wybudowali w 2021 r.

W Polsce z mieszkań na wynajem korzysta 13,2 proc. osób. Podający te dane Polski Instytut Ekonomiczny zwraca uwagę, że są kraje, np. Austria i Niemcy, gdzie mieszkania wynajmuje niemal połowa ludności, i to często jedno przez całe życie. Zdaniem ekspertów PIE wynika to m.in. z obowiązującego w tych państwach systemu prawnego, który skutecznie chroni interesy zarówno najemców, jak i, wynajmujących. Tych ostatnich jest w Polsce około miliona i jak pokazują dane zebrane przez Otodom, większość z nich nie jest krezusami

źródło;gazetaprawna

Z badania Rendin i Stowarzyszenia Mieszkanicznik wynika, że blisko 80 proc. wynajmujących ma obawy związane z obecną sytuacją ekonomiczną i wzrostami kosztów życia. – Wraz ze wzrostem kosztów życia możemy spodziewać się spadku rozporządzalnego budżetu Polaków, co w niektórych przypadkach może spowodować, że najemca przestanie płacić za wynajmowany lokal – ostrzega ekspert. Ponadto właścicieli mieszkań niepokoją zapowiadane nowe regulacje prawne.

Kolejne podwyżki czynszów. W ciągu roku średnie stawki poszły w górę nawet o 25 proc.

W dalszym ciągu popyt ze strony lokatorów jest większy niż oferta mieszkań na wynajem – wynika z szacunków HRE Investments. Efekt? Zgodnie z szacunkami w ciągu ostatniego roku na największych rynkach średnie stawki czynszów poszły w górę aż o 20-25 proc. – Trudno się więc dziwić, że stawki za wynajem idą w górę, skoro ograniczona oferta zderza się na rynku z dużym popytem – podkreślają eksperci.

Potwierdzają to dane z raportu Expandera i Rentier.io, z których wynika, że w sierpniu wzrosły średnio o 2,3 proc., a od początku roku o 23 proc. Dodatkowo w badanych miastach było o 36 proc. mniej ofert najmu niż przed rokiem.
W tej sytuacji wielu potencjalnych najemców czeka aż w ofertach pojawi się okazja.

Niewypłacalność najczęstszą obawą wynajmujących

Wyższe ceny najmu mogą wydawać się doskonałą sytuacją dla właścicieli lokali, jednak w połączeniu z inflacją i rosnącymi kosztami życia mogą okazać się w niedalekiej przyszłości poważnym problemem. W szczególności dla wynajmujących, którzy przy zakupie nieruchomości posiłkowali się kredytem. Odzwierciedlają to również obawy właścicieli mieszkań, spośród których niemal połowa deklaruje poważne zaniepokojenie związane z obecną sytuacją ekonomiczną i wzrostami kosztów życia.

Z badania Rendin i Stowarzyszenia Mieszkanicznik wynika, że najpowszechniejszą obawą wśród właścicieli mieszkań jest sytuacja, w której najemcę przestanie być stać na płacenie czynszu (64 proc.). Co piąty pytany wskazuje „ogólnie pojętą trudną sytuację ekonomiczną”, inflację, wzrost bezrobocia i obawy o przerwy w dostawach energii. Ze względu na rosnące koszty życia, 13,1 proc. wynajmujących obawia się też braku możliwości utrzymania aktualnego poziomu cen.

– Wielu wynajmujących ma dziś obawy związane z aktualną sytuacją gospodarczą. Wraz ze wzrostem kosztów życia możemy spodziewać się spadku rozporządzalnego budżetu Polaków, co w niektórych przypadkach może spowodować, że najemca przestanie płacić za wynajmowany lokal. W szczególnie trudnej sytuacji mogą znaleźć się wtedy osoby, dla których wpływy z najmu są istotne na przykład w związku ze spłacanym kredytem – komentuje Piotr Kula, manager ds. rozwoju rynkowego Rendin Polska.

Eksmisja, zniszczone mieszkanie i zapowiedź nowych regulacji

Kolejnymi obawami wymienianymi przez właścicieli mieszkań są potencjalne trudności z eksmisją problematycznych lokatorów – niepokoi to niemal co piątego wynajmującego. Z kolei 11,4 proc. właścicieli obawia się, że jeśli koszty z nimi związane przekroczą wysokość kaucji, to najemcy nie będą w stanie za nie zapłacić.

– Obawy związane z eksmisją lokatora lub zniszczeniem mieszkania od zawsze towarzyszą wielu wynajmującym. Warto jednak pamiętać, że istnieją już na rynku rozwiązania pomagające się przed nimi zabezpieczyć. Pierwszym z nich jest odpowiednia weryfikacja potencjalnego najemcy, np. przy wsparciu firmy, która gwarantuje wypłatę środków na pokrycie strat spowodowanych przez niesolidnego lokatora. Drugim aspektem, na który warto zwrócić uwagę, jest dobra umowa. Z perspektywy właściciela najbezpieczniejszą formą jest umowa najmu okazjonalnego, która znacznie lepiej zabezpiecza wynajmującego w przypadku problemów z lokatorem – tłumaczy ekspert.

Wynajmujących niepokoją także pojawiające się informacje o możliwych zmianach legislacyjnych dotyczących rynku nieruchomości. Jak wynika z badania, 14 proc. właścicieli mieszkań ma dziś obawy związane z potencjalnym wprowadzeniem niekorzystnych regulacji w tym zakresie. Niepokój ten mogły spotęgować wprowadzone ostatnio niekorzystne dla wynajmujących zmiany dotyczące amortyzacji nieruchomości.

Podatki nakładane na właścicieli uderzają w najemców

Zdaniem ekspertów HRE Investments na horyzoncie pojawia się ryzyko, że nowe daniny, które rozważa rząd (wyższe opodatkowanie właścicieli mieszkań na wynajem), będą kolejnym powodem do pogorszenia sytuacji na rynku najmu. Ich zdaniem zadziałać mogą tu co najmniej dwa mechanizmy.

– Po pierwsze jeśli na właścicieli nałożone zostaną dodatkowe koszty, to przynajmniej częściowo będą oni chcieli przerzucić je na najemców. Wbrew pozorom jest to jednak mniejszy problem. Wręcz tragiczne skutki dać może drugi mechanizm, w ramach którego nałożenie dodatkowych podatków na osoby inwestujące w mieszkania na wynajem może spowodować ograniczenie oferty – podkreślają w swojej analizie Bartosz Turek oraz Oskar Sękowski z HRE Investments.

źródło;i.pl

Problem dotyczy około miliona osób. Szacuje się, że tylu Polaków wynajmuje swoje mieszkania. Jak źle trafią, najemca latami może żyć na ich koszt. Premier nie raczył im nawet odpisać na list. Protest właścicieli mieszkań trwa.

Protest właścicieli mieszkań

Podstawowy akt prawny, który reguluje stosunki między wynajmującymi i najemcami, nazywa się ustawą o ochronie praw lokatorów. Najwyższy czas, rozszerzyć ją o ochronę praw właścicieli mieszkań. Zrównoważyć prawa i obowiązki stron. Według zeszłorocznych szacunków stowarzyszenia „Mieszkanicznik” dochód z najmu mieszkań czerpie około miliona Polaków. Nie jest to więc marginalny problem. Z tej grupy większość wynajmuje jedno mieszkanie. Najczęściej odziedziczone. Nie są to więc krezusi, którzy dysponują milionami. Wielu z nich nie ma pojęcia czym grozi wynajem mieszkania nieuczciwemu lokatorowi. Zwykle jest on dużo lepiej zorientowany w prawie, niż właściciel mieszkania. Zdarza się, że taki lokator nie dość, że nie płaci, demoluje, zakłóca spokój sąsiadom, to jeszcze składa na właściciela mieszkania doniesienie na policję, że ten przychodząc po czynsz zakłóca mu mir domowy.

Obywatele właściciele protestują

Skala problemu jest poważna, bo właściciele mieszkań skupili się po szyldem Zjednoczeni Wynajmujący Ruch Obywatelski. Opisali swoje problemy. Wraz z propozycjami ich rozwiązania wysłali 1 lipca do premiera Morawickiego. Do dziś rana, na ich stronie internetowej w miejscu przeznaczonym na zamieszczenie odpowiedzi widniała informacja o jej braku. Przypomniały mi się dane, jakie powołując się na NIK, podał portal ciekaweliczby.pl. Wynika z nich, że przeciętne zatrudnienie w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów w latach 2015-2021 zwiększyło się z 555 osób do 725 osób. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto na 1 pełnozatrudnionego w KPRM wzrosło w tym czasie o 38 proc. Z 8 018 zł do 11 053 zł. Żadna z tych osób, ani z nikt z podległych premierowi ministerstw nie uznał za stosowne odpowiedzieć zatroskanym obywatelom.

Ten list jest błaganiem o pomoc. Właściciele nie tylko wskazują problemy, ale też podpowiadają rozwiązania. W ich ocenie, umowa najmu okazjonalnego, która według rządzących pozwala zabezpieczyć interes wynajmującego, nie daje skutecznej ochrony przed koczownikami. „Wypowiedzenie jej przez właściciela jest możliwe dopiero gdy lokator zalega z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy rozliczeniowe. Pomimo wyznaczenia mu jeszcze dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania tych zaległości. Uwzględniając ustawowy jednomiesięczny okres wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, w sumie okres korzystania z lokalu bez wynagrodzenia dla właściciela sięga ponad 5 miesięcy” napisali premierowi właściciele mieszkań.

Te 5 miesięcy, to dla, niektórych pechowych właścicieli dopiero rozgrzewka przed sądowym maratonem, który może potrwać lata. Bo zdaniem, zaprawionych w bojach prawników, największą bolączką jest brak skutecznego sądownictwa egzekucyjnego.

Czego chcą wynajmujący?

Przede wszystkim takich rozwiązań, które sprawią, że pójście do sądu będzie ostateczną, a nie jedynie dostępną deską ratunku. Domagają się ustawowego prawa do weryfikacji najemcy. Dziś, gdy bank pożycza klientowi, na przykład, 400 tys. zł na kupno mieszkania prawo pozwala mu, co oczywiste, sprawdzić historię kredytową. Bazy klientów niesolidnych, umowę o pracę itd. … W końcu to dużo pieniędzy, na dodatek pochodzących z depozytów klientów. Gdy to samo mieszkanie jego właściciel w pewnym sensie pożycza drugiej osobie, z powodu ochrony danych osobowych, ma bardzo ograniczone możliwości weryfikacji potencjalnego najemcy.

Stąd „Czarna lista wynajmujących i właścicieli mieszkań”. Można tam znaleźć niepełne imiona i nazwiska oraz datę urodzenia. Wraz ze zdjęciami zrujnowanych i okradzionych lokali. Właścicielowi opuszczonego mieszkania to już nie pomoże, ale może kogoś ochroni przed kłopotami. Inni, walcząc z nieuczciwymi lokatorami, próbują poinformować otoczenie, jak zachowuje się ich kolega, brat, córka, pracownik. Opisują to w mediach społecznościowych. A nawet sięgają po pomoc osób, specjalizujących się w „opróżnianiu lokalu” poprzez, na przykład, dokwaterowanie uciążliwych współmieszkańców.

Instrukcja przestępstwa

Druga strona czyli wynajmujący też mają wsparcie. Ich głównym orężem są przepisy. Nie trzeba być prawnikiem. Wystarczy poszukać w Internecie wskazówek jak mieszkać w cudzym mieszkaniu i za nie płacić. Jednoczący się właściciele mieszkań chcieliby, by autorzy takich „instrukcji’ byli ścigani przez prawo, a naciąganie właścicieli było oszustwem surowo karanym. Wynajmujący w liście, który pozostał bez odpowiedzi proszą o przyznanie prawa wypowiedzenia umowy najmu w każdym przypadku stwierdzenia zaległości z płatnością czynszu. Jeśli najemca nie ureguluje ich w dodatkowym 14 dniowym terminie. Domagają się też usprawnienia postępowania eksmisyjnego i odszkodowań w przypadku zwłoki. Proponują przyjąć, aby w przypadku spraw sądowych, które trwają w dłużej niż 9 miesięcy, automatycznie wynajmujący zyskiwał prawo do odszkodowania od Skarbu Państwa.

Premier nie zareagował więc na facebookowie grupie „Zmieniamy prawo lokatorskie” pojawiła się propozycja by, każdy kto chce wysłał napisany do premiera list za pośrednictwem ePUAP. Jest też inna podpowiedź. Skoro rządzący, nie chcą pomóc właścicielom mieszkań, to może uda się problemem zainteresować opozycję. Zwłaszcza, że choć to wynajmujący są najbardziej poszkodowani przez obecne rozwiązanie prawne, to cierpią na tym także uczciwi najemcy. Myślę tu, przede wszystkim, o rodzinach z dziećmi czy kobietach w ciąży. Takie prawo blokuje rozwój rynku mieszkań na wynajem. Symptomatyczne jest, że banki niechętnie uwzględniają przy wyliczaniu zdolności kredytowej dodatkowy dochód, który osoba prywatna uzyskuje z najmu mieszkania. Najwyraźniej ryzyko utraty tego dochodu wydaje im się wysoce prawdopodobne. Dlatego protest właścicieli mieszkań trwa. Ciąg dalszy zapewne nastąpi.

źródło;https://bezprawnik.pl/

Przemysław S. ma bogatą kryminalną przeszłość i… bujną fantazję. Przez lata, mając zaledwie podstawowe wykształcenie, podawał się za prawnika. Był też karany za posługiwanie się fałszywym świadectwem dojrzałości, ma sprawy o pomówienia i groźby. Nagrywa i nęka przedstawicieli wymiaru sprawiedliwości.

Cały reportaż;

https://uwaga.tvn.pl/reportaze,2671,n/przemyslaw-s-nie-stawia-sie-w-sadzie-jest-skazany-za-molestowanie,351377.html?fbclid=IwAR1za4kjBdtl70LTRx-0OPQ2AmNIbBzpBCIBnLYQUDT_hvHnOFC7SFSXHRs

Poszukiwany

Aktualnie mężczyzna jest poszukiwany, ponieważ nie stawił się na przedstawienie zarzutów w jednej ze spraw.

W 2016 roku S. został skazany za molestowanie seksualne nieletniej. Dostał wówczas karę w zawieszeniu. W maju zeszłego roku wyrok za molestowanie – dwa lata więzienia – odwieszono. S. odwołał się od tej decyzji. Choć sprawa o molestowanie przedawnia się 2 września, posiedzenie dotyczące odwieszenia kary wciąż nie może dojść do skutku. I w tej, i w innych sprawach mężczyzna przedstawia zwolnienia lekarskie.

Wynajem

Ostatnio S. mieszkał w okolicach Bytowa. Choć spędził tam zaledwie dwa lata, w tamtejszym sądzie zaznaczył swoją obecność 22 sprawami. Jedna z nich dotyczy szpitala powiatowego, w którym urodził się jego martwy syn. Choć z sekcji zwłok jasno wynika, że noworodek zmarł w łonie matki, Przemysław S. wytoczył przeciwko placówce ciężkie działa, nazywając wprost lekarzy i pielęgniarki mordercami i zorganizowaną grupą przestępczą.

– Są trzy sprawy. Jedna jest z powództwa mojego i moich pracowników o zniesławienie i ta sprawa jest w sądzie. Były trzy posiedzenia i S. za każdym razem przedstawia zwolnienia lekarskie. Są jeszcze dwie sprawy w prokuraturach. Jest sprawa z powództwa S., którą obecnie prowadzi prokuratura w Słupsku i trzecia sprawa jest w prokuraturze w Chojnicach – wylicza Beata Hinc ze Szpitala Powiatowego w Bytowie.

Prokuratura w Chojnicach ma już przygotowane zarzuty dla Przemysława S. Chodzi o pomawianie pracowników szpitala.

– Przemysław S. nie stawił się. Nadesłał nam pismo, w którym przesłał zwolnienie lekarskie od lekarza internisty. W międzyczasie wydaliśmy nakaz doprowadzenia Przemysława S. do naszej prokuratury. Nakaz dostarczyliśmy Komendzie Powiatowej Policji w Bytowie. Policjanci, którzy się do niego udali, stwierdzili, że tego pana już tam nie ma – mówi Mirosław Orłowski z Prokuratury Rejonowej w Chojnicach.

Gdzie jest S.?

Ze ściganiem powodującego obstrukcję w sądach Przemysława S. może być problem, bo nie wiadomo, gdzie aktualnie przebywa. Wiąże się z tym kolejna historia. Wcześniej wynajmował mieszkanie w Wejherowie, za które nie płacił. Gdy właścicielom udało się wreszcie pozbyć dzikiego lokatora, ten wynajął dom pod Bytowem. Sytuacja się powtórzyła.

Mężczyzna zajmował wynajęty dom, nie płacąc przez prawie dwa lata. Do maja korzystał z covidowej ustawy, która uniemożliwiała eksmisję.

Jednak właściciele domu, którym S. winny jest czynsz za dwa lata, wynajęli prywatną firmę, która – w przeciwieństwie do państwowych instytucji – szybko poradziła sobie z kombinatorem, wymieniając zamki podczas jego nieobecności.

– Wcześniej S. kontaktował się z naszym biurem, próbował straszyć różnymi metodami. Mówił, że należy do jakiegoś stowarzyszenia, że z różnymi ludźmi i instytucjami sobie radzi, że pozywa na milionowe odszkodowania. Na nas to nie zrobiło żadnego wrażenia, wręcz przeciwnie. W ramach naszych negocjacji lokatorskich skłoniliśmy go do ustalenia terminu odbioru rzeczy – mówi Jacek Chejnowski z firmy Exmiter.

Z zajmowanego domu Przemysław S. wyprowadzał się akurat w trakcie przedstawionego w sądzie zwolnienia chorobowego, w czasie gdy rzekomo nie mógł uczestniczyć w rozprawach.

– W naszej ocenie to seryjny dziki lokator, który, ze z góry powziętym zamiarem, próbuje oszukać właścicieli – uważa Jacek Chejnowski.

„Igra sobie z sądem”

Po wyprowadzce Przemysław S. zniknął. Czy stawi się w sądzie w Elblągu na sprawę o odwieszenie kary za molestowanie 13-latki? Pierwsze dwa posiedzenia zostały przesunięte na wniosek S. Trzy kolejne nie odbyły się, bo mężczyzna przedstawiał zwolnienia lekarskie. Sprawą o molestowanie, która przedawnia się już 2 września, zainteresowaliśmy ministerstwo sprawiedliwości.

– Widać, że obstrukcję procesową opanował do perfekcji, igra sobie z sądem, za nic ma powagę sądu, natomiast sąd ma narzędzia, żeby w takiej sytuacji reagować – zapewnia wiceminister sprawiedliwości Marcin Warchoł. I dodaje: – Po pierwsze sąd może prowadzić postępowanie pod nieobecność oskarżonego. Po drugie może sam, przy użyciu biegłego sądowego, przebadać oskarżonego. Po trzecie może wysłać sprawę do prokuratury, żeby zbadała, czy ci biegli, którzy wystawiają mu zaświadczenia lekarskie, nie czynią tego niezgodnie z prawem. Artykuł 378a właśnie takim sytuacjom zapobiega. Dziwię się sądowi, że nie korzysta z tego przepisu. To jest patologia.

Dlaczego sąd w Elblągu nie radzi sobie z Przemysławem S.? Dwie godziny przed umówionym wywiadem z rzecznikiem prasowym sądu, dostaliśmy krótką i zaskakującą informację: spotkanie jest odwołane. Chcieliśmy to wyjaśnić. Sędzia nie zgodził się nawet na telefoniczne nagranie. Zaprzeczył, jakoby sąd zwlekał w sprawie S. W otrzymanym od sądu mailu możemy jednak dokładnie wyliczyć, ile razy sąd pozwolił Przemysławowi S. na opóźnienie procedowania – pięć razy w ciągu roku.

– Mamy tylko nadzór dotyczący właściwego organizowania wymiaru sprawiedliwości. Nie ma wkraczania w sferę orzecznictwa. Jeżeli prezes sądu nie radzi sobie z managerską organizacją sądu, to możemy wtedy wkraczać. I ja niezwłocznie po informacjach, które od państwa dotarły, podejmę tego typu interwencję. Złożę wniosek o to, żeby sprawdzić prawidłowość postępowania sądu. Jest się albo sędzią, albo igraszką w rękach oskarżonego – kwituje Marcin Warchoł.

Zniesienie zakazu eksmisji oznacza powrót do rozwiązań funkcjonujących przed pandemią COVID-19. Jedyną różnicą będzie specyficzny status Ukraińców, którym użyczono mieszkań. W czasie pandemii utrzymał się spory niedobór mieszkań socjalnych i pomieszczeń tymczasowych, który teraz będzie spowalniał uwolnione eksmisje. Z powodu eksmisji w całym kraju na pomieszczenia tymczasowe i lokale socjalne czeka około 60 000 gospodarstw domowych.

Zakaz eksmisji już zniesiony ale są inne problemy spowalniające eksmisje

Już od pewnego czasu eksperci sugerowali, że należałoby uchylić zakaz eksmisji wprowadzony na czas pandemii COVID-19. Wspomniany zakaz miał bowiem negatywny wpływ nie tylko na rynek najmu. Przepisy zakazujące eksmisji w czasie trwania pandemii koronawirusa były też problematyczne dla nabywców domów i mieszkań z rynku wtórnego, a także dla osób kupujących nieruchomości na licytacjach komorniczych. Tacy nabywcy lokali oraz domów obawiali się komplikacji w razie problemów z wyprowadzką poprzedniego właściciela. Na szczęście, pandemiczny zakaz eksmisji został uchylony 15 kwietnia 2022 r. Nie oznacza to jednak, że po zmianach prawnych sytuacja będzie dobra. Brakuje bowiem wielu lokali socjalnych oraz pomieszczeń tymczasowych.

Zmiana „ukraińskiej” ustawy wprowadziła zniesienie zakazu eksmisji

O zamiarach rządu, które zakładały zniesienie zakazu eksmisji, dowiedzieliśmy się przy okazji planowanych zmian w tak zwanej „ukraińskiej” ustawie. Taką potoczną nazwę nosi ustawa z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (Dz.U. 2022 poz. 583). Warto dodać, że nowelizacja ustawy z dnia 12 marca 2022 r. przewidująca zniesienie zakazu eksmisji została bez poprawek przyjęta przez Senat i podpisana przez Prezydenta. „Zniesienie zakazu eksmisji nastąpiło już kolejnego dnia po ogłoszeniu nowych przepisów, czyli 15 kwietnia 2022 r.”

Ustawą z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw rząd uchylił wprowadzający zakaz eksmisji artykuł 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (potocznie zwanej ustawą COVID-ową). „Wszystko wskazuje, że ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy może stać się kolejnym aktem prawnym, przy pomocy którego rząd będzie wprowadzał wiele innych zmian przepisów – również dotyczących mieszkaniówki”

Na pomieszczenie tymczasowe nadal trzeba będzie długo czekać …

Zniesienie zakazu eksmisji jest dobrą wiadomością zarówno dla wynajmujących, jak i nabywców mieszkań oraz domów z rynku wtórnego. Z punktu widzenia obydwu tych grup, niedawne zmiany przepisów oznaczają bowiem ograniczenie ryzyka prawnego i finansowego. Nie można jednak zapominać, że zniesienie zakazu eksmisji oznacza powrót przepisów do stanu sprzed pandemii. Jedyna różnica dotyczy specyficznego statusu ukraińskich uchodźców, którym Polacy udostępnili lokum. „Takich osób nie obejmuje bowiem ustawa o ochronie praw lokatorów – w przeciwieństwie do innych lokatorów korzystających z użyczenia mieszkania”

Co ważne, opisywane zniesienie zakazu eksmisji nie rozwiązuje innych problemów, z którymi wynajmujący borykali się jeszcze przed pandemią. Przykładem może być długi czas oczekiwania na lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe dla eksmitowanego. W tym kontekście warto przypomnieć o przed pandemicznej nowelizacji artykułu 1046 paragraf 4 kodeksu postępowania cywilnego. Począwszy od 21 kwietnia 2019 roku, komornik po półrocznym oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe nie może już eksmitować dłużnika do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych. „Obecne regulacje wskazują, że na pomieszczenie tymczasowe trzeba czekać bezterminowo”

Brakuje minimum 45 000 lokali socjalnych oraz 20 000 pomieszczeń tymczasowych

Gdy w 2019 roku wprowadzano zmiany w kodeksie postępowania cywilnego, to argumentem ich zwolenników było zapowiadane zwiększenie liczby pomieszczeń tymczasowych. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują jednak, że niedobór wspomnianych pomieszczeń nadal jest znaczący. Pod koniec 2020 r. na pomieszczenia tymczasowe oczekiwało 16 898 gospodarstw domowych z całej Polski. „Ponadto Główny Urząd Statystyczny informuje o 43 406 gospodarstwach domowych, które w związku z realizacją wyroku eksmisyjnego pod koniec 2020 r. czekały na lokal socjalny”

Niestety, nie posiadamy dostępu do nowszych statystyk. Trudno jednak oczekiwać, że sytuacja względem końca 2020 r. mocno się poprawiła. Dlatego trzeba mieć świadomość, że zniesienie zakazu eksmisji jest tylko jedną ze zmian potrzebnych właścicielom mieszkań na wynajem. Jeżeli problem dotyczący niedoboru lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych nie zostanie rozwiązany, to coraz większą popularność będzie zdobywał najem instytucjonalny oraz najem okazjonalny. „Warto przypomnieć, że obydwa te warianty najmu poza brakiem uprawnień eksmitowanego do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego przewidują też np. swobodę właściciela w zakresie podnoszenia czynszów”

Autor: Adam Nowak

Koszt testamentu u notariusza

Od czego zależy koszt testamentu?

Co można przekazać w zapisie windykacyjnym?

Czy można odwołać testament sporządzony u notariusza?

Audycja przeznaczona dla osób powyżej 16. roku życia. Dzicy lokatorzy potrafią być bardzo dużym utrapieniem dla właścicieli mieszkań. Nie płacą czynszu, niszczą mieszkanie, a właściciel musi ich utrzymywać.