Archiwa: exmiter

Zanim wynajmiemy lokal, zawieramy umowę, w której skupiamy się przede wszystkim na wysokości opłat, czy prawach i obowiązkach obu stron. Ustalamy też okres wypowiedzenia, licząc jednak, że nie będzie potrzeby z niego korzystać. Zwłaszcza że w praktyce dotyczy ono tylko lokatora. Właściciel nie może tego zrobić tak po prostu. Na szczęście istnieje również możliwość rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron. Czym to się różni i jak się za to zabrać?

Zacznijmy od wyjaśnienia, jaka jest różnica między wypowiedzeniem umowy a jej rozwiązaniem za porozumieniem stron. Choć skutek jest podobny, to nie jest to samo. Wypowiedzenie umowy najmu jest jednostronne, czyli to jedna ze stron narzuca drugiej jej zakończenie. Wymaga ono zachowania ustalonych lub ustawowych terminów, a jeśli inicjatywa wychodzi od właściciela, również zaistnienia wskazanych w przepisach okoliczności. Konieczna jest forma pisemna i wskazanie przyczyny wypowiedzenia. Tymczasem rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, jest możliwe w dowolnym momencie, nie wymaga wskazywania przyczyny oraz z reguły przebiega sprawnie i bezproblemowo. Pod jednym warunkiem — strony muszą do owego porozumienia dojść.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu

Wypowiedzieć umowę teoretycznie może każda ze stron, ale nie na jednakowych warunkach. Właściciel może to zrobić w sytuacjach i na zasadach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Najczęściej wówczas, gdy najemca łamie ustalenia umowy, a więc:

użytkuje lokal niezgodnie z przeznaczeniem,
zaniedbuje go i niszczy jego wyposażenie,
narusza zasady porządku domowego,
zalega z opłatami,
podnajmuje lokal, nie mając na to zgody właściciela.

Przed wypowiedzeniem umowy przez właściciela wymagane jest najpierw pisemne upomnienie najemcy. Nietrudno się jednak domyślić, że może to nie rozwiązać problemu.

Kiedy zaś umowę wypowiedzieć chce lokator, obowiązuje go właściwie tylko ustalony w umowie okres wypowiedzenia. Właściciele starają się więc zabezpieczyć swój interes i ustalają ten okres odpowiednio długi. To w zasadzie jest korzystne dla obu stron. Przynajmniej dopóty, dopóki wszystko jest w porządku.

Może jednak wydarzyć się coś, co sprawi, że lokator chce albo musi rozwiązać umowę szybciej, niż zakłada okres wypowiedzenia, a właściciel, mimo że najemca jest bezproblemowy. Przyczyny mogą być różne — czasem jest to choroba albo konieczność zmiany pracy, czasem komplikuje się sytuacja rodzinna, życiowa czy finansowa. W takich przypadkach z pomocą przychodzi rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

Jak nazwa wskazuje, podstawą do takiego zakończenia umowy jest porozumienie pomiędzy stronami, czyli, innymi słowy, dogadanie się. W takim przypadku nie muszą zaistnieć przesłanki do wypowiedzenia, nie trzeba dochowywać terminów ustalonych w umowie, nie ma nawet obowiązku podawania przyczyny jej rozwiązania. Po prostu zgodnie umawiacie się na jej wcześniejsze zakończenie. Trzeba jednak podkreślić, że choć rozwiązanie to jest najprostsze, wcale nie musi być bezwarunkowe. Porozumienie bowiem oznacza takie załatwienie sprawy, które zaakceptują obie strony.

W odwrotnej sytuacji wygląda to podobnie. Najemca przekonany, że ma prawo użytkować mieszkanie przez dłuższy czas, mógł na przykład poczynić pewne inwestycje (oczywiście za zgodą właściciela), czy kupić dodatkowe wyposażenie. Zmuszony do wcześniejszego opuszczenia go, będzie stratny. Jeśli jednak właściciel nie ma innego wyjścia, może mu w jakiś sposób zrekompensować poniesione koszty.

Każda sytuacja wymaga więc indywidualnego podejścia i rozpatrzenia okoliczności jej towarzyszących. Zawsze jednak warto przynajmniej podjąć próbę porozumienia. Nawet wówczas, gdy druga strona nie zachowuje się fair, to polubowne załatwienie sprawy, choć będzie się wiązało z pewnymi ustępstwami, może w ostatecznym rozrachunku wyjść nam na dobre.

Jak napisać rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

Dla zasady, rozwiązanie umowy za porozumieniem stron powinno mieć formę pisemną. Nie ma większego znaczenia, czy będzie to aneks do umowy właściwej, czy po prostu oświadczenie stron. Jeżeli w umowie najmu nie zawarto zastrzeżenia, że jakiekolwiek zmiany jej ustaleń wymagają pod rygorem nieważności formy pisemnej, można również dokonać ustaleń drogą mailową lub nawet ustną. To ostatnie wyjście z oczywistych względów odradzamy.

Najważniejsze elementy takiego dokumentu to:

wskazanie stron, które składają oświadczenie (imię, nazwisko, numer dokumentu tożsamości, adres),
określenie przedmiotu rozwiązywanej umowy (podajemy szczegóły dotyczące wynajmowanego mieszkania),
wskazanie terminu, z którym umowa przestaje obowiązywać.

Niezbędne są też podpisy obu stron oraz podanie daty podpisania oświadczenia. Pozostałe elementy zależą od ustaleń pomiędzy stronami, dlatego nie istnieje jeden obowiązujący wzór rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron.

Najczęściej uzgadniany jest stan, w jakim powinien być lokal w momencie jego opuszczenia. Ustawa o ochronie praw lokatora w tym miejscu wyjątkowo zabezpiecza interes właściciela, dając mu prawo żądania pozostawienia lokalu w takim samym stanie, w jakim był momencie zawarcia umowy. Ponieważ jednak jest to porozumienie, to strony mogą dokonać innych ustaleń. Warto zatem wskazać, jakie są ich oczekiwania.

Jeżeli podczas podpisywania umowy najmu pobrana była kaucja, powinno się także określić sposób jej rozliczenia. Tu ważna informacja. Zgodnie z przepisami powinna być ona zwrócona w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu przez najemcę. Kaucji nie można po prostu zatrzymać, nawet jeśli są ku temu podstawy. Właściciel może jednak potrącić z niej nieuregulowane należności lub pokryć ewentualne szkody i wówczas powinno to być szczegółowo rozliczone. Jeśli zaś właściciel nie ma zastrzeżeń do stanu lokalu, a lokator nie ma żadnych zaległości w opłatach, kaucja powinna być zwrócona w całości.

Co można negocjować przy rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron

Ponieważ to porozumienie, negocjować można wszystko. Niezależnie od tego, która ze stron chce wcześniejszego rozwiązania umowy, druga może zaproponować swoje warunki.

Jeśli jesteś właścicielem, a rozwiązania chce lokator, możesz na przykład oczekiwać dodatkowego wynagrodzenia za czas potrzebny na znalezienie nowego najemcy. Oczywiście w granicach rozsądku. Zwykle jest to wysokość miesięcznego czynszu.

Jako najemca możesz jednak zaproponować inne rozwiązanie, jak choćby samodzielne znalezienie następcy, zanim się wyprowadzisz. Wówczas, owszem, wy rozwiążecie umowę, ale właściciel nie będzie stratny, bo od razu ma kolejnego najemcę.

Negocjacji może podlegać także termin rozwiązania umowy. W okresie wakacyjnym lub świątecznym trudno będzie znaleźć nowego lokatora, więc właściciel raczej nie będzie skłonny do rozwiązania jej z dnia na dzień, bez żadnej rekompensaty. Podobnie, jeśli najemca dowie się o konieczności skrócenia okresu wynajmu w najbardziej gorącym sezonie, ma prawo negocjować warunki.

Jeśli więc sytuacja zmuszająca do rozwiązania umowy najmu nie jest nagła i nieprzewidziana, a jest szansa na zgodne załatwienie tej sprawy, warto z wyprzedzeniem podjąć kroki do osiągnięcia porozumienia. Dużo łatwiej (i taniej) wypracować kompromis niż później rozwiązywać potencjalny spór. Zwłaszcza że prawo chroni lokatora.

Czy możemy publikować pełne dane dłużnika, łącznie z jego adresem lub siedzibą na tzw. giełdach długów? Co na to RODO?

Czym jest giełda długów?

Giełdy długów (właściwie giełdy wierzytelności) umożliwiają przedsiębiorcom upublicznienie danych dłużnika wszystkim użytkownikom Internetu. Publikacja danych jest niezbędnym elementem sprzedaży należności wynikającej nawet z samej faktury. Co lepsze, nie trzeba dysponować wyrokiem sądowym czy nakazem zapłaty… Co najważniejsze wierzytelność można bardzo szybko sprzedać i pozbyć się problemu ale też dane dłużnika będą widoczne dla każdego użytkownika Internetu. Co na to przepisy RODO?
Z giełd wierzytelności pozyskują dane także banki i instytucje pożyczkowe, leasingowe i tego typu publikacja danych naszego dłużnika może skutecznie zablokować jego interesy i ostrzec innych potencjalnych kontrahentów o jego nierzetelności. Tak to wygląda w google:

Koncepcja giełdy wierzytelności jest bardzo prosta.

Przedsiębiorca posiadający należności wobec kontrahenta z tytułu jakiejkolwiek umowy (chociażby ustnej), może sprzedać taką należność na publicznej giełdzie wierzytelności. Wierzytelności kupują np.: dłużnicy naszego kontrahenta (w celu potrącenia), firmy windykacyjne czy inwestorzy indywidualni zainteresowani inwestycją. Jedną z największych i na pewno skutecznych giełd długów z najmu możemy spotkać pod tym linkiem. System RDL nie jest tylko giełdą należności ale kompleksowym systemem do obsługi i zabezpieczenia najmu. Co najważniejsze jest bezpieczny pod względem prawnym dla użytkownika i korzystny cenowo.

Kto może upublicznić dane dłużnika?

Dane dłużnika może upublicznić jego wierzyciel lub pełnomocnik wierzyciela. Każdy kto prowadzi firmę w formie jednoosobowej działalności gospodarczej czy spółki kapitałowej (jakiejkolwiek), spółki osobowej może upublicznić pełne dane dłużnika. Uwaga: pełne dane dłużnika można upubliczniać jedynie w przypadku kiedy dłużnikiem jest przedsiębiorca (osoba fizyczna prowadząca działalność, osoba prawna czyli wszelkiego rodzaju podmioty i spółki).

Czy można upublicznić dane dłużnika będącego osobą fizyczną?

W przypadku kiedy dłużnikiem naszej firmy jest osoba fizyczna też możemy publikować jej dane z pominięciem jedynie numeru posesji. Przykładowo takie ogłoszenie o sprzedaży niezapłaconej faktury będzie zawierało takie dane jak:

Sprzedam wierzytelności:

Jan Kowalski
ulica Akacjowa
00-213 Warszawa
podstawa – faktura nr 12/2018 za usługi remontowe
kwota należności: 1300,00 zł
cena sprzedaży 1100,00 zł

Kiedy możemy upublicznić dane dłużnika na giełdzie wierzytelności?

Teoretycznie możemy to zrobić nawet przed końcem wyznaczonego terminu zapłaty na fakturze czy umowie. Wierzytelności jeszcze niewymagalne także podlegają sprzedaży jeżeli umownie kontrahenci nie wyłączyli cesji takiej należności. Odrębną sprawą jest to, iż publikacja danych jeszcze przed wymagalnością może zaszkodzić wizerunkowi naszego kontrahenta i nie polecałbym takich publikacji. Kilka lat temu bardzo często spotykało się, iż firmy wystawiały na publiczne giełdy wierzytelności wynikające z tzw. opłat półkowych. W ich ocenie były to wierzytelności, jednakże obiektywnie były to wierzytelności sporne i ten proceder bardzo szybko się zakończył.

Czy publikacja danych dłużnika jest zgodna z RODO?

Do 25 maja 2018 roku, a więc do wejścia w życie przepisów RODO podstawą udostępniania danych dłużnika była Ustawa o ochronie danych osobowych z 1997 roku, a dokładnie art. 23. W dniu 10 maja 2018 r. weszła w życie nowa polska ustawa o ochronie danych osobowych. Jej celem jest dostosowanie polskich standardów ochrony danych do wymogów stawianych przez RODO.

UODO potwierdził, że operator giełdy wierzytelności jest tylko podmiotem przetwarzającym dane, a pełna decyzyjność leży po stronie wierzyciela, który jest administratorem. Podstawa prawna, czyli przyjęcie, że publiczne oferowanie wierzytelności do nabycia następuje w ramach uzasadnionego interesu administratora. Zatem publikować można dane, które są niezbędne dla wyceny wartości wierzytelności przez nabywcę. Urząd potwierdził, że uzasadnienie dotyczy nazwy czy imienia oraz nazwiska dłużnika, miejscowości zamieszkania, wysokości wierzytelności, jej źródła, historii działań windykacyjnych i aktualnego ich statusu. UODO nie wypowiadał się natomiast co do szczegółowego adresu dłużnika.

Dla osób fizycznych najistotniejsze jest to, że na giełdę może trafić ich imię i nazwisko wraz z nazwą miejscowości zamieszkania.

Tak informacja jest konieczna do określenia danej wierzytelności wystawionej na sprzedaż, a działanie takie znajduje oparcie w art. 6 ust. 1 pkt f RODO.

Wskazany przepis pozwala na przetwarzanie danych w przypadku uzasadnionego interesu administratora. Tym uzasadnionym interesem jest właśnie sprzedaż wierzytelności. Aby do niej doszło, musi zostać prawidłowo oznaczona. Takie ogłoszenie może mieć charakter oferty sprzedaży lub zaproszenia do zawarcia umowy sprzedaży wierzytelności. Zgodnie z art. 66 kodeksu cywilnego oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia umowy. Natomiast wskazane w art. 71 k.c. zaproszenie do zawarcia umowy jest czynnością wszczynającą procedurę, której celem jest dojście umowy do skutku. W przypadku oświadczenia woli zawarcia umowy sprzedaży wierzytelności bezsporne jest, że wierzytelność tę należy skonkretyzować.

Odpowiadając na pytania zadane na początku artykułu – tak, można publikować pełne dane dłużników, tak jak można było to robić do wejścia RODO.

Czy można upubliczniać dane dłużnika na Facebook lub Linkedin?

Udostępniania danych dłużnika poprzez social media jest bardzo skuteczne i na pewno bardzo podnosi skuteczność giełdy wierzytelności. Jeżeli chodzi o publikację w tego typu serwisach to możemy to robić ale należny zwrócić uwagę na kilka szczegółów.

W związku z szerzącym się problem dzikich lokatorów oraz wykorzystywaniem przez nich prawa. Wielkim zainteresowaniem Właścicieli mieszkań, lokali, nieruchomości.

Odpalamy nową platformę online do weryfikacji potencjalnego lokatora przed wynajmem swojej własności. Serdecznie zapraszamy do skorzystania, żeby zmniejszyć ryzyko późniejszych problemów.

Rejestr Dzikich Lokatorów – Rejestr Dzikich Lokatorów – RDL (rejestrdzikichlokatorow.pl)

Bardzo dokładna weryfikacja osoby zainteresowanej najmem mieszkania jest już standardem w USA i niektórych krajach Europy. Takie rozwiązanie zaczyna wkraczać do Polski.

Jeszcze niedawno to właściciele mieszkań rozdawali karty na krajowym rynku najmu. Obecnie sytuacja przedstawia się już nieco inaczej, bo uczelnie chętnie przechodzą na zdalny tryb nauczania, a wynajem krótkoterminowy bardzo podupadł. Taka zmiana jest jednak przejściowa. Jej pojawienie się nie spowolni trendu, który można dostrzec już od dość dawna. Mowa o coraz większej profesjonalizacji rynku najmu.

Elementem tego procesu jest m.in. dokładna weryfikacja osób zainteresowanych wynajęciem lokalu lub domu. Pierwsze usługi związane z takim „prześwietlaniem” potencjalnych najemców już pojawiają się na polskim rynku. W przypadku USA oraz Wielkiej Brytanii, bardzo dokładne sprawdzanie osób zainteresowanych najmem nie stanowi żadnej nowości. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, jak wygląda taki proces.

Polski zespół negocjacyjny prowadzi weryfikację lokatora,

opartą na białym wywiadzie, wywiadzie gospodarczym oraz korzysta z wielu baz związanych ze zbieraniem i gromadzeniem informacji.

Pojawiający się problem prawny z lokatorami oraz prawem lokatorskim, który zaobserwowali twórcy zespołu Exmiter-ekspertów w negocjacji ugody eksmisyjnej, zapoczątkowali jako pierwsi w Polsce weryfikacje lokatora przed podpisaniem umowy. Jednocześnie są twórcami RDL „rejestru dzikich lokatorów”

Do powstania listy zmusiła sytuacja na rynku, oraz bezradność Właścicieli mieszkań, aby przestrzec przed problemami i uchronić konstytucyjne prawo do własności.

W USA weryfikacja dotyczy nawet historii kryminalnej

Jeżeli chodzi o usługi związane z weryfikacją najemców, to bardzo ważnym i pionierskim rynkiem są Stany Zjednoczone. Polakom ten kraj może się kojarzyć z wysokim udziałem właścicieli mieszkań i domów. Rzeczywistość jest jednak inna. Warto pamiętać, że odsetek właścicieli nieruchomości mieszkaniowych w USA jest znacznie mniejszy niż wynik dotyczący Polski. Obecnie jedna trzecia Amerykanów mieszka w wynajętym lokum. Oznacza to istnienie ogromnego rynku najmu dotyczącego około 110 mln osób.

W wielu stanach USA zasady wynajmowania mieszkań są liberalne. Przykład stanowi brak okresu wypowiedzenia umowy najmu (z związku z zaległościami). Mimo tego, na amerykańskim rynku dużą popularnością cieszą się usługi związane z kompleksową weryfikacją przyszłych najemców.

Natomiast osoby, które nie chcą płacić wyspecjalizowanym firmom za „prześwietlenie” kandydata na lokatora, zwykle sprawdzają niektóre informacje na własną rękę. Amerykańskie poradniki dla właścicieli nieruchomości na wynajem sugerują, żeby sprawdzać wyciągi z konta i profile społecznościowe potencjalnego najemcy, a nawet dyskretnie oceniać porządek panujący w jego samochodzie.

Duże zapotrzebowanie na ocenę najemców sprawiło, że amerykański rynek usług z tym związanych jest już bardzo profesjonalny. Firmy przygotowujące raporty na temat osób zainteresowanych najmem, za ich zgodą sprawdzają nie tylko historię kredytową. W ramach proponowanego pakietu usług właściciel mieszkania lub domu na wynajem może również ustalić, czy dana osoba była eksmitowana w ostatnim czasie lub zalegała z płatnościami innymi niż ratalne.

Bardzo ciekawą opcją wydaje się też przeszukiwanie ewidencji świadczących o wykroczeniach oraz przestępstwach. Po podsumowaniu wszystkich czynników, system informatyczny generuje wynik punktowy służący do oceny wiarygodności najemcy. Mechanizm ustalania tego wyniku przypomina scoring Biura Informacji Kredytowej.

Brytyjski landlord także dokładnie sprawdza najemcę

Dokładna weryfikacja najemcy to rozwiązanie, z którym wielu Polaków po raz pierwszy zetknęło się podczas emigracji zarobkowej np. do Wielkiej Brytanii. Wspomniany kraj podobnie jak Stany Zjednoczone cechuje się dużym i bardzo dobrze rozwiniętym rynkiem najmu.

Brytyjski właściciel mieszkania lub domu na wynajem (landlord) ma do wyboru samodzielną weryfikację potencjalnego najemcy albo skorzystanie z usług specjalistycznych firm, które działają podobnie jak w Stanach Zjednoczonych. Wyniki badań ankietowych wskazują, że około 90% właścicieli brytyjskich lokali i domów przed ich wynajęciem poszukuje informacji na temat swojego potencjalnego lokatora.

Specyfika polskiego rynku wynajmu oczywiście jest nieco inna niż w przypadku Wielkiej Brytanii oraz Stanów Zjednoczonych. Różnica polega między innymi na mniejszym udziale profesjonalnych inwestorów. Warto także pamiętać, że Polska cały czas cechuje się stosunkowo wysokim odsetkiem umów najmu trwających dość krótko (do 1 roku – 2 lat). Mimo tych różnic, polscy wynajmujący mogą przyswoić sobie kilka dobrych praktyk z USA i Europy Zachodniej.

Przed wynajęciem mieszkania, Właściciel „prześwietli” najemcę.

Coraz częściej spotykam się z osobami, które są zainteresowane kupnem nieruchomości z licytacji komorniczej. Wynika to z wielu powodów, najczęściej są to pobudki dotyczące inwestowania w nieruchomości. W dzisiejszym artykule podpowiem Wam czy warto zainteresować taką ofertą zakupu. Dowiecie się jak ominąć wszystkie skomplikowane procedury i ewentualne pułapki, które czyhają na przyszłych nabywców. Podpowiem również, co trzeba poddać szczególne analizie, aby Wasze potencjalne zyski zminimalizowały ryzyko strat.

na czym polega licytacja komornicza?
gdzie szukać informacji o licytacjach?
na co zwrócić szczególną uwagę?
co to jest wadium?
kredyt na mieszkanie z licytacji
jak wygląda proces licytacji komorniczej

Co to jest licytacja komornicza?

Na pewno często zastanawialiście z jakiego powodu nieruchomości trafiają na licytację komorniczą. Już odpowiadam: są to takie lokale, mieszkania, ale także domy, których właściciele nie regulowali swoich zobowiązań, bardzo często nie spłacali w terminie rat kredytu hipotecznego. Kolejnym powodem wystawienia nieruchomości na licytację może być również ogłoszenie np. bankructwa przedsiębiorcy lub jego niespłacone weksle. Bardzo rzadko na licytację trafiają nieruchomości, które mają kilku współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia co do sposobu podziału, wtedy sprzedaż egzekucyjna przez sąd, stanowi jedyne możliwe rozwiązanie. Z podobną sytuacją, dotyczącą interwencji sądu, możemy spotkać się, gdy zapada wyrok rozwodowy, a mieszkanie należało do obojga małżonków. Jeśli rozwodnicy nie są w stanie dojść do konsensusu co do podziału mieszkania, to właśnie sąd orzeka o jego sprzedaży na licytacji i o podziale uzyskanej sumy pomiędzy małżonków.

Czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej?

W tym miejscu warto nadmienić, że na licytację nie trafiają tylko i wyłącznie stare, zaniedbane lokale. Czasami są to perełki, naprawdę godne uwagi. Licytacja komornicza to często szansa na nabycie nieruchomości w wyjątkowo korzystnej cenie. Nic więc dziwnego, że tym rozwiązaniem interesuje się coraz więcej osób. Gdzie więc szukać informacji o licytacjach, tak, aby nie przegapić ciekawych ofert? Należy pamiętać, że w licytacji każdy z nas może wziąć udział. Aby licytacja mieszkania mogła się odbyć, komornik musi dokonać obwieszczenia o licytacji nieruchomości na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem. Gdzie zazwyczaj zamieszcza te informacje? Najczęściej są to niżej wymienione miejsca:

Sąd rejonowy właściwy dla położenia wystawianej na licytację nieruchomości,
Urząd miasta lub gminy,
Lokalna prasa,
Strona internetowa kancelarii komorniczej,
Internetowy serwis Krajowej Rady Komorniczej.

Czy warto więc przystąpić do licytacji komorniczej? W myśli zasady: “ Kto nie ryzykuje nie pije szampana”, wielu z nas powie, że tak. Biorąc tu pod uwagę przede wszystkim atrakcyjność oferty. Pamiętajmy, że cena wywoławcza nieruchomości wynosi trzy czwarte wartości szacunkowej. Ja jednak uważam, że takie transakcje są tylko udane pod pewnymi warunkami, o których piszę poniżej.

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej krok po kroku

Uważam, że przede wszystkim powinieneś uważnie przeczytać obwieszczenie komornicze. Znajdziesz tam informacje dotyczące lokalizacji nieruchomości i jej charakteru. Wartość nieruchomości (tzw. sumę oszacowania – z mojego doświadczenia wynika, że często jest ona nieaktualna. Dlatego sprawdź ją, porównaj z bieżącymi cenami rynkowymi podobnych nieruchomości w okolicy).

W tym obwieszczeniu znajduje się również cena wywołania- pamiętaj zawsze niższa niż suma oszacowania. Jest także wadium – czyli suma, którą musisz wpłacić, aby przystąpić do licytacji. Miejsce i termin licytacji, a także pozostałe warunki wzięcia udziału w licytacji – czyli: zapis, że nie może w niej uczestniczyć najbliższa rodzina dłużnika, którego majątek jest licytowany, cudzoziemcy bez zezwoleń, a także sam komornik i inne osoby występujące na licytacji w charakterze urzędowym. Licytacja zabroniona jest również dla osób, które wygrały poprzednią licytację dotyczącą tej nieruchomości, ale nie wpłaciły kwoty, którą wylicytowały. Jak widzisz zakup mieszkania z licytacji komorniczej może okazać się sporym wyzwaniem.

Kilka dodatkowych warunków

Pamiętaj! Przez dwa tygodnie przed licytacją masz możliwość w wyznaczonych przez komornika dniach i godzinach osobiście przyjść do mieszkania i je obejrzeć. Oczywiście nie zawsze jest to łatwe i proste, ale nie poddawaj się. Musisz wiedzieć, że dotychczasowi lokatorzy praktycznie nigdy nie są gotowi na zaistniałą sytuację. Jednak dla Ciebie, ta wizyta to szansa zapytania ich o kwestie, które są bardzo istotne dla każdego nabywcy mieszkania z licytacji komorniczej: Na przykład: Czy będą mieli gdzie się wyprowadzić? Albo czy gmina już zapewniła im lokal zastępczy?

Powinieneś zbadać stan prawny nieruchomości. Aby dowiedzieć się na czym to polega zajrzyj do innego naszego wpisu księga wieczysta a kredyt hipoteczny. Dzięki nim dowiesz się się czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem najmu bądź dożywocia. Uwierz mi są to dla Ciebie niezwykle ważne informacje. Nie bój się zadawać pytań! Tylko wtedy upewnisz się, czy warto interesować się licytacją. Masz prawo zobaczyć: wypis rejestru gruntów, zdjęcia lokalu, akta postępowania egzekucyjnego, odpis protokołu oszacowania nieruchomości. To twoje prawo, korzystaj z niego. To ważne: Komornikowi zależy na sprzedaży mieszkania, a Tobie na jego kupnie.

Czy muszę wpłacić wadium zanim przystąpię do licytacji?

Tak, jest to warunek konieczny. Wadium – rękojmia (10% sumy oszacowania), to rodzaj zabezpieczenia na wypadek, gdyby zwycięzca licytacji nie wpłacił sumy, którą wylicytował za daną nieruchomość. Wadium musi być wpłacone minimum jeden dzień przed licytacją. Jeśli jej nie wygrasz zostanie Ci zwrócone.

Licytacja komornicza, a kredyt hipoteczny

Na co dzień pracuję jako Ekspert Kredytowy. Umówmy się na spotkanie, wspólnie określimy strategię finansowania nieruchomości pochodzącej z licytacji komorniczej (kredyt hipoteczny, wkład własny, proces itd.). Pamiętaj, że zakup mieszkania, czy też domu z licytacji komorniczej to skomplikowana forma zakupu. I dlatego właśnie jestem tutaj i pomogę Ci ze wszystkimi formalnościami.

Decydując się na zakup mieszkania z licytacji komorniczej, zastanów się czy masz środki na finansowanie takiej transakcji? Jeśli masz gotówkę, nie ma problemu, co zrobić jednak w sytuacji kiedy brak ci zasobów finansowych, a koniecznie chcesz kupić tę nieruchomość? Masz mało czasu na sfinalizowanie operacji, musisz wziąć pod uwagę, że niestety tylko ograniczona ilość banków chce finansować zakup nieruchomości pochodzących z licytacji komorniczych. Zdarza się, że banki wymagają zabezpieczenia na innej nieruchomości należącej do klienta. Nie martw się, konieczność zabezpieczenia na innej nieruchomości ma przeważnie charakter czasowy, gdyż po nabyciu nieruchomości jest możliwość przeniesienia zabezpieczenia na zakupioną nieruchomość na licytacji.

Weź pod uwagę, że banki nie pożyczą Ci całej kwoty potrzebnej na zakup mieszkania. Wymagają, abyś miał zazwyczaj 10-20% wkładu własnego. Tak więc takie kredytowanie może być realne na poziomie około 80%. Starając się o kredyt musisz posiadać zdolność kredytową. Niektóre banki deklarują, że klient przed przystąpieniem do licytacji, otrzyma wstępną decyzję kredytową. Jest to bardzo pomocne i pozwala ustalić maksymalną ofertę podczas licytacji i poziom zaangażowania własnych środków. Oczywiście każdy bank wymaga dostarczenia listy wymaganych dokumentów, które są niezbędne do przyznania kredytu. Poza standardowymi dokumentami ważne, abyście posiadali również:

operat szacunkowy nieruchomości,
postanowienie o przebiciu w przypadku licytacji wraz podaniem terminu zapłaty, numeru rachunku, na który powinna być dokonana wpłata,
protokół z licytacji komorniczej,
numer księgi wieczystej,
potwierdzenie wpłaty wadium.

Uwaga: Kupując mieszkanie na licytacji komorniczej, nie udajesz się do notariusza, aby spisać akt notarialny (brak związanych z tym kosztów). Podstawą nabycia jest tzw. “przybicie”, czyli uprawomocniony dokument od komornika. Na podstawie tego dokumentu można zmienić wpisy w księdze wieczystej.

Tak. Decydując się na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej i kredyt hipoteczny musisz pamiętać o:
1. wadium czyli min.10% wartości z wyceny nieruchomości,
2. wkład własny, czyli ewentualna dodatkowa wpłata środków poza kredytem,
4. podatek PCC 2% od wartości transakcyjnej,
5. prowizja lub inne koszty startowe kredytu,
6. wycena nieruchomości ok. 500 PLN,
7. ubezpieczenie nieruchomości ok. 0,08% od wartości ubezpieczanej,
8. zmiany w księdze wieczystej w dziale II (200 PLN), wpis w dziale IV (200 PLN),
9. PCC3 od ustanowienia hipoteki 19 PLN.

Jak wygląda licytacja mieszkania?

Licytacja zawsze odbywa się w formie ustnej i ma charakter otwarty. Prowadzona jest przez komornika, nad którym nadzór prowadzi sędzia. Zawsze rozpoczyna od przypomnienia wszystkich informacji, które są najistotniejsze dla tej licytacji, podając cenę wywołania i minimalną wysokość postąpienia, a następnie wzywa do licytowania. Minimalna wartość przebicia oferty w czasie licytacji komorniczej to 1 proc. sumy oszacowania mieszkania. Komornik zawsze wzywa trzykrotnie do przebicia, jeśli to nie nastąpi licytacje wygrywa ostatni licytant, który zaproponował najwyższą kwotę. Sędzia, który czuwał nad prawidłowością licytacji, wydaje postanowienia o przebiciu. Musi się ono uprawomocnić. W przypadku licytacji nieruchomości, po dokonaniu zapłaty przez licytanta, sąd wydaje postanowienie o przesądzeniu wartości.

Wejście do mieszkania po licytacji komorniczej

Świetnie, jeśli wprowadziłeś w życie wszystkie moje wcześniejsze rady, mogę Ci tylko pogratulować. Jeśli to, ty jesteś szczęśliwym zwycięzcą licytacji, musisz uiścić wylicytowaną przez Ciebie kwotę nabycia nieruchomości (pomniejszoną o wpłacone wadium), gdy rzeczone postanowienie się uprawomocni. Pieniądze trzeba wpłacić na rachunek depozytowy sądu w ciągu 14 dni. Zaoszczędziłeś pieniądze, przed Tobą etap urządzania nowego gniazdka.

Gorzej jeśli okaże się, że lokal jest nadal zamieszkany, a jego lokatorzy absolutnie nie mają zamiaru się wyprowadzić. Na dzień dzisiejszy po wygraniu prowadzonej przez komornika licytacji i wpłaceniu na rachunek depozytowy sądu zadeklarowanej kwoty (pomniejszonej o wpłacone na wstępie wadium) sąd wydaje tzw. postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu dokument ten nie tylko potwierdza prawo własności do nieruchomości, ale też stanowi tytuł wykonawczy, niezbędny np. do tego, by komornik mógł rozpocząć ewentualną eksmisję poprzednich lokatorów (gdyby nie chcieli oni opuścić lokalu dobrowolnie). Jak więc rozpocząć całą procedurą eksmisji niechcianych gości? Co wtedy zrobić? O tym w kolejnym rozdziale.

Mieszkanie z licytacji komorniczej a lokatorzy

Niestety, musisz rozpocząć postępowanie eksmisyjne, czyli złożyć pozew o usunięcie z lokalu osób nieuprawnionych do jego zajmowania. Oznacza to rozpoczęcie procesu cywilnego z każdym mieszkańcem mieszkania, którego jesteś właścicielem. W pozwie musisz ująć dane wszystkich lokatorów zajmujących Twoje mieszkanie, wspólnie z dotychczasowym uprawnionym, tzn. właścicielem. Jeśli tego nie uczynisz, sąd nie będzie mógł eksmitować osób, których nie wskazałeś. Bądź przygotowany na to, że jeśli dotychczasowi mieszkańcy nie będą mieli gdzie się wyprowadzić, bądź nie przysługuje im prawo do mieszkania socjalnego, to Ty będziesz musiał zapewnić im lokal zastępczy bądź tymczasowy.

Niewielu z nas pamięta, że kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, osoby niepełnosprawne, nieletnie, emeryci i renciści korzystający z pomocy społecznej, bezrobotni mogą zgodnie z prawem zajmować mieszkanie, które do ciebie należy. I będzie to trwało do momentu, aż gmina nie zapewni im lokalu zastępczego. W najgorszej sytuacji może to trwać nawet kilka lat. Wiem, w tym momencie Twoje emocje sięgają zenitu. Pamiętaj jednak, ze nigdy nie wolno przeprowadzać Ci eksmisji na własną rękę. Jest to tylko i wyłącznie prawo komornika. W okresie między 1 kwietnia a 31 października może on skierować mieszkańców lokalu do tzw. pomieszczeń tymczasowych, noclegowni lub schronisk – przez pozostałą część roku nadal wolno zajmować im kupione przez Ciebie na licytacji mieszkanie.

Pamiętaj! W Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk!

Licytacje komornicze cieszą się coraz większą popularnością, mieszkanie można zakupić w cenie dużo niższej niż cena rynkowa. Jednak przystępując do licytacji zawsze należy ustalić ile maksymalnie chcemy przeznaczyć na zakup lokalu, i tylko tego należy się trzymać. Kupując mieszkanie z licytacji zawsze trzeba uwzględnić, że prawdopodobnie będzie wymagać remontu. I proszę mi wierzyć, nie zawsze są to tylko kosmetyczne poprawki. Z mojego doświadczenia wiem, że czasami należało wymienić po prostu wszystko.

Tak jak już wcześniej pisałam dla wielu inwestorów największym problem w kontekście zakupu mieszkania z licytacji, są lokatorzy, którzy nie chcą się wyprowadzić a potrafią zatruć życie nowemu właścicielowi na długi czas. I jest to moralnie trudny wątek. Niewielu z nas wie o tym, że dłużnicy mają bowiem prawo składać zażalenia na kolejne decyzje sędziego sprawującego nadzór nad licytacją: najpierw na postanowienie o udzieleniu przybicia (wygrana w licytacji), a potem na postanowienie o przysądzeniu własności (pomimo uregulowania przez nowego właściciela całej kwoty). Wydłuża to znacznie czas uprawomocnienia.

Pamiętaj! W Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk! Zespół eXmiter, to wykwalifikowana grupa windykatorów,negocjatorów i detektywów ze wsparciem prawnym, którzy starają się znaleźć rozwiązanie dla dobra wszystkich stron.