Wynajmujesz? Najmujesz? Co robić, aby się nie naciąć

W jaki sposób właściciel nieruchomości może zabezpieczyć swoje interesy przy zawieraniu umowy najmu? Jak powinien zabezpieczyć swoje interesy najemca? Na te i inne pytania postaramy się odpowiedzieć.

Regulacja dotycząca najmu znajduje się w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 659 ust. 1 przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Co powinien sprawdzić najemca.

Przed zawarciem umowy najmu najemca powinien dokładnie sprawdzić, czy osoba, z którą chce podpisać umowę, w rzeczywistości jest do tej czynności uprawniona. W pierwszej kolejności należy zweryfikować tożsamość osoby, z którą najemca zamierza podpisać umowę. Zaniechanie tej pozornie prostej czynności może przysporzyć najemcy dużo kłopotów. Częstą jest sytuacja, gdy osoby zainteresowane najęciem lokalu są wprowadzone w błąd w celu wyłudzenia od nich pieniędzy. Proceder polega na tym, iż najemca, podpisując umowę, wpłaca określoną kwotę tytułem kaucji, a po czasie okazuje się, iż rzekomy wynajmujący to osoba, która nie ma żadnego tytułu prawnego do wynajmowanego lokalu. Zatem kolejnym krokiem po zweryfikowaniu tożsamości potencjalnego wynajmującego jest zbadanie, czy jest on właścicielem nieruchomości, a jeśli nie jest, to czy legitymuje się stosownym pełnomocnictwem podpisanym przez właściciela lokalu. Najłatwiej będzie to sprawdzić w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, do której obecnie każdy ma dostęp za pośrednictwem internetu.

Pamiętaj o protokole zdawczo-odbiorczym

Protokół zdawczo-odbiorczy stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla stron stosunku umowy najmu. Ważne, by po podpisaniu umowy najmu, w chwili przejmowania lokalu, sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostanie dokładnie opisany stan, w jakim znajduje się lokal w momencie wydania. Pozwali to uniknąć ewentualnych sporów pomiędzy stronami po wygaśnięciu stosunku najmu. Bez protokołu zdawczo-odbiorczego najemcy może być trudno udowodnić, iż uszkodzenia, które powstały w lokalu, istniały jeszcze przed momentem wprowadzenia się do mieszkania. W takiej sytuacji niestety wynajmujący może nie chcieć zwrócić wpłaconej kaucji.

Umowa najmu zawsze w formie pisemnej

Umowa najmu może być zawarta zarówno w formie ustnej, jak i pisemnej, niemniej jednak najlepszym rozwiązaniem jest spisanie umowy w formie dokumentu. Jest to bardzo istotne i najpełniej zabezpiecza interesy obu stron stosunku najmu. Treść umowy powinna dokładnie określać, na jaki czas najem został zawarty. Pozwoli to przede wszystkim uniknąć sytuacji, w której wynajmujący zażąda z dnia na dzień, aby najemca opuścił lokal w dowolnie wskazanym przez niego czasie.

Ważne kwestie w umowie najmu

Umowa najmu powinna precyzyjnie określać przedmiot najmu. Poza podaniem adresu mieszkania, warto podać również numer księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Ważne jest również, aby umowa najmu określała również wysokość czynszu, termin oraz sposób jego płatności.

Co powinien sprawdzić wynajmujący. Co zrobić żeby się nie naciąć?

Jedną z najczęstszych obaw właściciela chcącego wynająć lokal jest to, w jaki sposób najemca pokryje ewentualne szkody, które zostaną wyrządzone w lokalu bądź to poza nim np. sąsiadom. Popularną metodą zabezpieczenia jest wpłata kaucji w określonej wysokości na rzecz wynajmującego, która zostanie zwrócona po zakończeniu stosunku najmu. Zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja zabezpieczenia roszczenia z tytułu najmu lokalu, w tym z tytułu szkód spowodowanych przez najemcę, które nie wynikają z normalnego użytkowania. Kaucja nie może zatem służyć jako zabezpieczenie roszczeń z innego tytułu. Rozwiązanie to jest mało sformalizowane, stąd jego powszechne zastosowanie. Z uwagi jednak na niskie kwoty wpłacane na poczet zabezpieczenia, które gotów jest wpłacać najemca, taka metoda nie zawsze ochroni interesy wynajmującego w sposób wystarczający, np. przy wystąpieniu poważniejszych szkód, których nie uda się pokryć z kwoty wpłaconego przez najemcę zabezpieczenia.

Modnym i wygodnym w każdej dziedzinie stała się weryfikacja, w tym przypadku również należy sprawdzić potencjalnego lokatora. Sprawdzać można w bazach KRD BIG oraz RDL. Od ponad roku eXmiter prowadzi Rejestr Dzikich Lokatorów, w którym można sprawdzić czy dany Lokator widnieje oraz czy posiada jakieś zadłużenia.

Ubezpieczenie przez najemcę wynajmowanego lokalu

Inną metodą jest zobowiązanie najemcy do zawarcia polisy na wypadek, gdyby doszło do uszkodzenia majątku właściciela mieszkania. Obecnie jednak jest to mało popularna metoda zabezpieczenia, gdyż częściej polisy zawierają właściciele mieszkań. Choć jest to zabezpieczenie znacznie bardziej sformalizowane, to jednocześnie jest rozwiązaniem zdecydowanie bezpieczniejszym zarówno z punktu widzenia wynajmującego, jak również samego najemcy. Towarzystwa ubezpieczeniowe od niedawna oferują tego rodzaju polisy. Zawarcie polisy powoduje, iż chronione są wszystkie przedmioty znajdujące się w wynajmowanym lokalu, stanowiącej zarówno własność wynajmującego jak i najemcy. Polisa chroni również przed niszczycielskimi skutkami żywiołów. Podsumowując, w przypadku wystąpienia szkody wynajmujący nie będzie musiał dochodzić zwrotu kosztów od najemcy, który zwyczajnie może nie mieć środków na pokrycie kosztu napraw bardzo poważnych zniszczeń, spowodowanych przez szkody żywiołowe. Wówczas dla uzyskania pokrycia szkód wystarczy, by wynajmujący zwrócił się do jego ubezpieczyciela.

Gwarancja bankowa

Kolejnym sposobem jest zamiana kaucji na gwarancję bankową. Gwarancja bankowa to zadeklarowana przez bank gotowość do zapłacenia na pierwsze żądanie i bez rozstrzygania protestu ze strony beneficjenta w zakresie wnioskowanej kwoty. W przypadku powstania szkody z winy najemcywynajmujący ma możliwość bezpośredniego zwrócenia się do banku i skorzystania z gwarancji bankowej. Jest to również znacznie wygodniejsza i bezpieczniejsza metoda, dająca gwarancję wypłaty środków.

Najemca nie płaci czynszu, co można zrobić?

W takiej sytuacji wynajmujący może przede wszystkim wypowiedzieć umowę najemcy. Zgodnie z art. 687 k.c. jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Natomiast niezapłacony czynsz może być dochodzony przed sądem. Nie jest to zbyt skomplikowane od strony formalnej, jednak kluczowym problem pojawia w sytuacji, gdy najemca, po wypowiedzeniu umowy najmu, nie chce opuścić lokalu. Chroni go w takiej sytuacji Ustawa o ochronie praw lokatorów. Warunkiem przeprowadzenia eksmisji przez komornika jest bowiem prawomocny wyrok sądu nakazujący opróżnienie lokalu. To wiąże się z formalnościami, a te – jak wiadomo – są w dzisiejszym stanie prawnym długotrwałe. Na przeciw takiemu problemowi zespół Exmiter, prowadzi negocjacje lokatorskie które mają na celu  uzyskanie ugody obydwu stron.

Najem okazjonalny, czyli jak się zabezpieczyć przed niechcianym lokatorem

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. W przypadku tego rodzaju umowy, w sytuacji takiej, jak opisana powyżej, wystarczające będzie wręczenie najemcy pisemnego żądania opróżnienia lokalu. Termin na opróżnienie lokalu nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania najemcy. Jeśli żądanie opróżnienia lokalu nie przyniosło skutku, właściciel składa może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca podczas zawierania umowy najmu lokalu, dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument przysługujący właścicielowi tytuł prawny oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego.

W konsekwencji powyższego, wynajmujący nie musi wytaczać postępowania o eksmisję, a samo wyrugowanie niechcianego „lokatora” z mieszkania, zdecydowanie się upraszcza. Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Zespół eXmiter świadczy usługi i porady na każdym szczeblu najmu, zabezpieczania najmu oraz negocjacji z niechcianym lokatorem.

Zapraszamy też do obserwowania naszej strony na portalu Facebook.