Archiwa: najem - eXmiter

Problem dotyczy około miliona osób. Szacuje się, że tylu Polaków wynajmuje swoje mieszkania. Jak źle trafią, najemca latami może żyć na ich koszt. Premier nie raczył im nawet odpisać na list. Protest właścicieli mieszkań trwa.

Protest właścicieli mieszkań

Podstawowy akt prawny, który reguluje stosunki między wynajmującymi i najemcami, nazywa się ustawą o ochronie praw lokatorów. Najwyższy czas, rozszerzyć ją o ochronę praw właścicieli mieszkań. Zrównoważyć prawa i obowiązki stron. Według zeszłorocznych szacunków stowarzyszenia „Mieszkanicznik” dochód z najmu mieszkań czerpie około miliona Polaków. Nie jest to więc marginalny problem. Z tej grupy większość wynajmuje jedno mieszkanie. Najczęściej odziedziczone. Nie są to więc krezusi, którzy dysponują milionami. Wielu z nich nie ma pojęcia czym grozi wynajem mieszkania nieuczciwemu lokatorowi. Zwykle jest on dużo lepiej zorientowany w prawie, niż właściciel mieszkania. Zdarza się, że taki lokator nie dość, że nie płaci, demoluje, zakłóca spokój sąsiadom, to jeszcze składa na właściciela mieszkania doniesienie na policję, że ten przychodząc po czynsz zakłóca mu mir domowy.

Obywatele właściciele protestują

Skala problemu jest poważna, bo właściciele mieszkań skupili się po szyldem Zjednoczeni Wynajmujący Ruch Obywatelski. Opisali swoje problemy. Wraz z propozycjami ich rozwiązania wysłali 1 lipca do premiera Morawickiego. Do dziś rana, na ich stronie internetowej w miejscu przeznaczonym na zamieszczenie odpowiedzi widniała informacja o jej braku. Przypomniały mi się dane, jakie powołując się na NIK, podał portal ciekaweliczby.pl. Wynika z nich, że przeciętne zatrudnienie w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów w latach 2015-2021 zwiększyło się z 555 osób do 725 osób. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto na 1 pełnozatrudnionego w KPRM wzrosło w tym czasie o 38 proc. Z 8 018 zł do 11 053 zł. Żadna z tych osób, ani z nikt z podległych premierowi ministerstw nie uznał za stosowne odpowiedzieć zatroskanym obywatelom.

Ten list jest błaganiem o pomoc. Właściciele nie tylko wskazują problemy, ale też podpowiadają rozwiązania. W ich ocenie, umowa najmu okazjonalnego, która według rządzących pozwala zabezpieczyć interes wynajmującego, nie daje skutecznej ochrony przed koczownikami. „Wypowiedzenie jej przez właściciela jest możliwe dopiero gdy lokator zalega z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy rozliczeniowe. Pomimo wyznaczenia mu jeszcze dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania tych zaległości. Uwzględniając ustawowy jednomiesięczny okres wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, w sumie okres korzystania z lokalu bez wynagrodzenia dla właściciela sięga ponad 5 miesięcy” napisali premierowi właściciele mieszkań.

Te 5 miesięcy, to dla, niektórych pechowych właścicieli dopiero rozgrzewka przed sądowym maratonem, który może potrwać lata. Bo zdaniem, zaprawionych w bojach prawników, największą bolączką jest brak skutecznego sądownictwa egzekucyjnego.

Czego chcą wynajmujący?

Przede wszystkim takich rozwiązań, które sprawią, że pójście do sądu będzie ostateczną, a nie jedynie dostępną deską ratunku. Domagają się ustawowego prawa do weryfikacji najemcy. Dziś, gdy bank pożycza klientowi, na przykład, 400 tys. zł na kupno mieszkania prawo pozwala mu, co oczywiste, sprawdzić historię kredytową. Bazy klientów niesolidnych, umowę o pracę itd. … W końcu to dużo pieniędzy, na dodatek pochodzących z depozytów klientów. Gdy to samo mieszkanie jego właściciel w pewnym sensie pożycza drugiej osobie, z powodu ochrony danych osobowych, ma bardzo ograniczone możliwości weryfikacji potencjalnego najemcy.

Stąd „Czarna lista wynajmujących i właścicieli mieszkań”. Można tam znaleźć niepełne imiona i nazwiska oraz datę urodzenia. Wraz ze zdjęciami zrujnowanych i okradzionych lokali. Właścicielowi opuszczonego mieszkania to już nie pomoże, ale może kogoś ochroni przed kłopotami. Inni, walcząc z nieuczciwymi lokatorami, próbują poinformować otoczenie, jak zachowuje się ich kolega, brat, córka, pracownik. Opisują to w mediach społecznościowych. A nawet sięgają po pomoc osób, specjalizujących się w „opróżnianiu lokalu” poprzez, na przykład, dokwaterowanie uciążliwych współmieszkańców.

Instrukcja przestępstwa

Druga strona czyli wynajmujący też mają wsparcie. Ich głównym orężem są przepisy. Nie trzeba być prawnikiem. Wystarczy poszukać w Internecie wskazówek jak mieszkać w cudzym mieszkaniu i za nie płacić. Jednoczący się właściciele mieszkań chcieliby, by autorzy takich „instrukcji’ byli ścigani przez prawo, a naciąganie właścicieli było oszustwem surowo karanym. Wynajmujący w liście, który pozostał bez odpowiedzi proszą o przyznanie prawa wypowiedzenia umowy najmu w każdym przypadku stwierdzenia zaległości z płatnością czynszu. Jeśli najemca nie ureguluje ich w dodatkowym 14 dniowym terminie. Domagają się też usprawnienia postępowania eksmisyjnego i odszkodowań w przypadku zwłoki. Proponują przyjąć, aby w przypadku spraw sądowych, które trwają w dłużej niż 9 miesięcy, automatycznie wynajmujący zyskiwał prawo do odszkodowania od Skarbu Państwa.

Premier nie zareagował więc na facebookowie grupie „Zmieniamy prawo lokatorskie” pojawiła się propozycja by, każdy kto chce wysłał napisany do premiera list za pośrednictwem ePUAP. Jest też inna podpowiedź. Skoro rządzący, nie chcą pomóc właścicielom mieszkań, to może uda się problemem zainteresować opozycję. Zwłaszcza, że choć to wynajmujący są najbardziej poszkodowani przez obecne rozwiązanie prawne, to cierpią na tym także uczciwi najemcy. Myślę tu, przede wszystkim, o rodzinach z dziećmi czy kobietach w ciąży. Takie prawo blokuje rozwój rynku mieszkań na wynajem. Symptomatyczne jest, że banki niechętnie uwzględniają przy wyliczaniu zdolności kredytowej dodatkowy dochód, który osoba prywatna uzyskuje z najmu mieszkania. Najwyraźniej ryzyko utraty tego dochodu wydaje im się wysoce prawdopodobne. Dlatego protest właścicieli mieszkań trwa. Ciąg dalszy zapewne nastąpi.

źródło;https://bezprawnik.pl/

Zniesienie zakazu eksmisji oznacza powrót do rozwiązań funkcjonujących przed pandemią COVID-19. Jedyną różnicą będzie specyficzny status Ukraińców, którym użyczono mieszkań. W czasie pandemii utrzymał się spory niedobór mieszkań socjalnych i pomieszczeń tymczasowych, który teraz będzie spowalniał uwolnione eksmisje. Z powodu eksmisji w całym kraju na pomieszczenia tymczasowe i lokale socjalne czeka około 60 000 gospodarstw domowych.

Zakaz eksmisji już zniesiony ale są inne problemy spowalniające eksmisje

Już od pewnego czasu eksperci sugerowali, że należałoby uchylić zakaz eksmisji wprowadzony na czas pandemii COVID-19. Wspomniany zakaz miał bowiem negatywny wpływ nie tylko na rynek najmu. Przepisy zakazujące eksmisji w czasie trwania pandemii koronawirusa były też problematyczne dla nabywców domów i mieszkań z rynku wtórnego, a także dla osób kupujących nieruchomości na licytacjach komorniczych. Tacy nabywcy lokali oraz domów obawiali się komplikacji w razie problemów z wyprowadzką poprzedniego właściciela. Na szczęście, pandemiczny zakaz eksmisji został uchylony 15 kwietnia 2022 r. Nie oznacza to jednak, że po zmianach prawnych sytuacja będzie dobra. Brakuje bowiem wielu lokali socjalnych oraz pomieszczeń tymczasowych.

Zmiana „ukraińskiej” ustawy wprowadziła zniesienie zakazu eksmisji

O zamiarach rządu, które zakładały zniesienie zakazu eksmisji, dowiedzieliśmy się przy okazji planowanych zmian w tak zwanej „ukraińskiej” ustawie. Taką potoczną nazwę nosi ustawa z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (Dz.U. 2022 poz. 583). Warto dodać, że nowelizacja ustawy z dnia 12 marca 2022 r. przewidująca zniesienie zakazu eksmisji została bez poprawek przyjęta przez Senat i podpisana przez Prezydenta. „Zniesienie zakazu eksmisji nastąpiło już kolejnego dnia po ogłoszeniu nowych przepisów, czyli 15 kwietnia 2022 r.”

Ustawą z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw rząd uchylił wprowadzający zakaz eksmisji artykuł 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (potocznie zwanej ustawą COVID-ową). „Wszystko wskazuje, że ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy może stać się kolejnym aktem prawnym, przy pomocy którego rząd będzie wprowadzał wiele innych zmian przepisów – również dotyczących mieszkaniówki”

Na pomieszczenie tymczasowe nadal trzeba będzie długo czekać …

Zniesienie zakazu eksmisji jest dobrą wiadomością zarówno dla wynajmujących, jak i nabywców mieszkań oraz domów z rynku wtórnego. Z punktu widzenia obydwu tych grup, niedawne zmiany przepisów oznaczają bowiem ograniczenie ryzyka prawnego i finansowego. Nie można jednak zapominać, że zniesienie zakazu eksmisji oznacza powrót przepisów do stanu sprzed pandemii. Jedyna różnica dotyczy specyficznego statusu ukraińskich uchodźców, którym Polacy udostępnili lokum. „Takich osób nie obejmuje bowiem ustawa o ochronie praw lokatorów – w przeciwieństwie do innych lokatorów korzystających z użyczenia mieszkania”

Co ważne, opisywane zniesienie zakazu eksmisji nie rozwiązuje innych problemów, z którymi wynajmujący borykali się jeszcze przed pandemią. Przykładem może być długi czas oczekiwania na lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe dla eksmitowanego. W tym kontekście warto przypomnieć o przed pandemicznej nowelizacji artykułu 1046 paragraf 4 kodeksu postępowania cywilnego. Począwszy od 21 kwietnia 2019 roku, komornik po półrocznym oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe nie może już eksmitować dłużnika do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych. „Obecne regulacje wskazują, że na pomieszczenie tymczasowe trzeba czekać bezterminowo”

Brakuje minimum 45 000 lokali socjalnych oraz 20 000 pomieszczeń tymczasowych

Gdy w 2019 roku wprowadzano zmiany w kodeksie postępowania cywilnego, to argumentem ich zwolenników było zapowiadane zwiększenie liczby pomieszczeń tymczasowych. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują jednak, że niedobór wspomnianych pomieszczeń nadal jest znaczący. Pod koniec 2020 r. na pomieszczenia tymczasowe oczekiwało 16 898 gospodarstw domowych z całej Polski. „Ponadto Główny Urząd Statystyczny informuje o 43 406 gospodarstwach domowych, które w związku z realizacją wyroku eksmisyjnego pod koniec 2020 r. czekały na lokal socjalny”

Niestety, nie posiadamy dostępu do nowszych statystyk. Trudno jednak oczekiwać, że sytuacja względem końca 2020 r. mocno się poprawiła. Dlatego trzeba mieć świadomość, że zniesienie zakazu eksmisji jest tylko jedną ze zmian potrzebnych właścicielom mieszkań na wynajem. Jeżeli problem dotyczący niedoboru lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych nie zostanie rozwiązany, to coraz większą popularność będzie zdobywał najem instytucjonalny oraz najem okazjonalny. „Warto przypomnieć, że obydwa te warianty najmu poza brakiem uprawnień eksmitowanego do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego przewidują też np. swobodę właściciela w zakresie podnoszenia czynszów”

W jaki sposób właściciel nieruchomości może zabezpieczyć swoje interesy przy zawieraniu umowy najmu? Jak powinien zabezpieczyć swoje interesy najemca? Na te i inne pytania postaramy się odpowiedzieć.

Regulacja dotycząca najmu znajduje się w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 659 ust. 1 przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Co powinien sprawdzić najemca.

Przed zawarciem umowy najmu najemca powinien dokładnie sprawdzić, czy osoba, z którą chce podpisać umowę, w rzeczywistości jest do tej czynności uprawniona. W pierwszej kolejności należy zweryfikować tożsamość osoby, z którą najemca zamierza podpisać umowę. Zaniechanie tej pozornie prostej czynności może przysporzyć najemcy dużo kłopotów. Częstą jest sytuacja, gdy osoby zainteresowane najęciem lokalu są wprowadzone w błąd w celu wyłudzenia od nich pieniędzy. Proceder polega na tym, iż najemca, podpisując umowę, wpłaca określoną kwotę tytułem kaucji, a po czasie okazuje się, iż rzekomy wynajmujący to osoba, która nie ma żadnego tytułu prawnego do wynajmowanego lokalu. Zatem kolejnym krokiem po zweryfikowaniu tożsamości potencjalnego wynajmującego jest zbadanie, czy jest on właścicielem nieruchomości, a jeśli nie jest, to czy legitymuje się stosownym pełnomocnictwem podpisanym przez właściciela lokalu. Najłatwiej będzie to sprawdzić w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, do której obecnie każdy ma dostęp za pośrednictwem internetu.

Pamiętaj o protokole zdawczo-odbiorczym

Protokół zdawczo-odbiorczy stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla stron stosunku umowy najmu. Ważne, by po podpisaniu umowy najmu, w chwili przejmowania lokalu, sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostanie dokładnie opisany stan, w jakim znajduje się lokal w momencie wydania. Pozwali to uniknąć ewentualnych sporów pomiędzy stronami po wygaśnięciu stosunku najmu. Bez protokołu zdawczo-odbiorczego najemcy może być trudno udowodnić, iż uszkodzenia, które powstały w lokalu, istniały jeszcze przed momentem wprowadzenia się do mieszkania. W takiej sytuacji niestety wynajmujący może nie chcieć zwrócić wpłaconej kaucji.

Umowa najmu zawsze w formie pisemnej

Umowa najmu może być zawarta zarówno w formie ustnej, jak i pisemnej, niemniej jednak najlepszym rozwiązaniem jest spisanie umowy w formie dokumentu. Jest to bardzo istotne i najpełniej zabezpiecza interesy obu stron stosunku najmu. Treść umowy powinna dokładnie określać, na jaki czas najem został zawarty. Pozwoli to przede wszystkim uniknąć sytuacji, w której wynajmujący zażąda z dnia na dzień, aby najemca opuścił lokal w dowolnie wskazanym przez niego czasie.

Ważne kwestie w umowie najmu

Umowa najmu powinna precyzyjnie określać przedmiot najmu. Poza podaniem adresu mieszkania, warto podać również numer księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Ważne jest również, aby umowa najmu określała również wysokość czynszu, termin oraz sposób jego płatności.

Co powinien sprawdzić wynajmujący. Co zrobić żeby się nie naciąć?

Jedną z najczęstszych obaw właściciela chcącego wynająć lokal jest to, w jaki sposób najemca pokryje ewentualne szkody, które zostaną wyrządzone w lokalu bądź to poza nim np. sąsiadom. Popularną metodą zabezpieczenia jest wpłata kaucji w określonej wysokości na rzecz wynajmującego, która zostanie zwrócona po zakończeniu stosunku najmu. Zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja zabezpieczenia roszczenia z tytułu najmu lokalu, w tym z tytułu szkód spowodowanych przez najemcę, które nie wynikają z normalnego użytkowania. Kaucja nie może zatem służyć jako zabezpieczenie roszczeń z innego tytułu. Rozwiązanie to jest mało sformalizowane, stąd jego powszechne zastosowanie. Z uwagi jednak na niskie kwoty wpłacane na poczet zabezpieczenia, które gotów jest wpłacać najemca, taka metoda nie zawsze ochroni interesy wynajmującego w sposób wystarczający, np. przy wystąpieniu poważniejszych szkód, których nie uda się pokryć z kwoty wpłaconego przez najemcę zabezpieczenia.

Modnym i wygodnym w każdej dziedzinie stała się weryfikacja, w tym przypadku również należy sprawdzić potencjalnego lokatora. Sprawdzać można w bazach KRD BIG oraz RDL. Od ponad roku eXmiter prowadzi Rejestr Dzikich Lokatorów, w którym można sprawdzić czy dany Lokator widnieje oraz czy posiada jakieś zadłużenia.

Ubezpieczenie przez najemcę wynajmowanego lokalu

Inną metodą jest zobowiązanie najemcy do zawarcia polisy na wypadek, gdyby doszło do uszkodzenia majątku właściciela mieszkania. Obecnie jednak jest to mało popularna metoda zabezpieczenia, gdyż częściej polisy zawierają właściciele mieszkań. Choć jest to zabezpieczenie znacznie bardziej sformalizowane, to jednocześnie jest rozwiązaniem zdecydowanie bezpieczniejszym zarówno z punktu widzenia wynajmującego, jak również samego najemcy. Towarzystwa ubezpieczeniowe od niedawna oferują tego rodzaju polisy. Zawarcie polisy powoduje, iż chronione są wszystkie przedmioty znajdujące się w wynajmowanym lokalu, stanowiącej zarówno własność wynajmującego jak i najemcy. Polisa chroni również przed niszczycielskimi skutkami żywiołów. Podsumowując, w przypadku wystąpienia szkody wynajmujący nie będzie musiał dochodzić zwrotu kosztów od najemcy, który zwyczajnie może nie mieć środków na pokrycie kosztu napraw bardzo poważnych zniszczeń, spowodowanych przez szkody żywiołowe. Wówczas dla uzyskania pokrycia szkód wystarczy, by wynajmujący zwrócił się do jego ubezpieczyciela.

Gwarancja bankowa

Kolejnym sposobem jest zamiana kaucji na gwarancję bankową. Gwarancja bankowa to zadeklarowana przez bank gotowość do zapłacenia na pierwsze żądanie i bez rozstrzygania protestu ze strony beneficjenta w zakresie wnioskowanej kwoty. W przypadku powstania szkody z winy najemcywynajmujący ma możliwość bezpośredniego zwrócenia się do banku i skorzystania z gwarancji bankowej. Jest to również znacznie wygodniejsza i bezpieczniejsza metoda, dająca gwarancję wypłaty środków.

Najemca nie płaci czynszu, co można zrobić?

W takiej sytuacji wynajmujący może przede wszystkim wypowiedzieć umowę najemcy. Zgodnie z art. 687 k.c. jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Natomiast niezapłacony czynsz może być dochodzony przed sądem. Nie jest to zbyt skomplikowane od strony formalnej, jednak kluczowym problem pojawia w sytuacji, gdy najemca, po wypowiedzeniu umowy najmu, nie chce opuścić lokalu. Chroni go w takiej sytuacji Ustawa o ochronie praw lokatorów. Warunkiem przeprowadzenia eksmisji przez komornika jest bowiem prawomocny wyrok sądu nakazujący opróżnienie lokalu. To wiąże się z formalnościami, a te – jak wiadomo – są w dzisiejszym stanie prawnym długotrwałe. Na przeciw takiemu problemowi zespół Exmiter, prowadzi negocjacje lokatorskie które mają na celu uzyskanie ugody obydwu stron.

Najem okazjonalny, czyli jak się zabezpieczyć przed niechcianym lokatorem

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. W przypadku tego rodzaju umowy, w sytuacji takiej, jak opisana powyżej, wystarczające będzie wręczenie najemcy pisemnego żądania opróżnienia lokalu. Termin na opróżnienie lokalu nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania najemcy. Jeśli żądanie opróżnienia lokalu nie przyniosło skutku, właściciel składa może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca podczas zawierania umowy najmu lokalu, dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument przysługujący właścicielowi tytuł prawny oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego.

W konsekwencji powyższego, wynajmujący nie musi wytaczać postępowania o eksmisję, a samo wyrugowanie niechcianego „lokatora” z mieszkania, zdecydowanie się upraszcza. Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Zespół eXmiter świadczy usługi i porady na każdym szczeblu najmu, zabezpieczania najmu oraz negocjacji z niechcianym lokatorem.

Zapraszamy też do obserwowania naszej strony na portalu Facebook.