Kategoria: Najnowsze wydarzenia w świecie eksmisji

Zdobądź najnowsze wiadomości z Polski

Jesteśmy tutaj, aby zapewnić Ci najlepsze wiadomości i informacje z Polski Ciężkie czasy w Polsce i nasze najnowsze wieści dla właścicieli mieszkań.

Co to jest eksmisja?

Eksmisja jest procedurą mającą na celu zabezpieczenie nieruchomości przed wszelkimi roszczeniami osób trzecich oraz umożliwienie wykorzystania jej na inne cele. Składa się z dwóch etapów:

Sąd – etap sądowy. Jeśli nie ma już odwołań, nabywca może egzekwować wykonanie decyzji. W tym przypadku ma trzy miesiące od tego momentu na wszczęcie postępowania wywłaszczeni owego lub zawarcie porozumienia z najemcami, lub podnajemcami w sprawie ich eksmisji. W tym czasie muszą oni płacić czynsz i nie naruszać żadnych zobowiązań wynikających z umowy najmu.

W praktyce większość, większość osób zawiera porozumienie podczas konsultacji między prawnikami przed wywłaszczeniem. Zwykle jest to oferta składana przez prawników występujących w imieniu kupujących w transakcjach dotyczących nieruchomości, w których strona kupująca decyduje o wywłaszczeniu bez konsultacji z najemcami/podnajemcami. Wówczas prawnik składa ofertę, która ma być przyjęta, bo przecież lokator nie wie lepiej i po co ma ryzykować? Tego typu konsultacje mają miejsce głównie w Warszawie, ale także w innych miastach, takich jak Poznań, Kraków czy Gdańsk. Miasta te cieszą się dużą popularnością wśród inwestorów ze względu na przystępne ceny nieruchomości w porównaniu z cenami Warszawskimi.

Drugi etap odbywa się po wydaniu postanowienia sądu lub zawarciu porozumienia – jest to tzw. postępowanie zewnętrzne. W praktyce oznacza to, że kupujący występują do rady miasta z wnioskiem o rozbiórkę budynków na zakupionym terenie lub zmianę ich przeznaczenia, co umożliwi wybudowanie na nich np. mieszkań.

Wprowadzony na początku epidemii Covid-19 zakaz blokuje eksmisje z lokali. Ich właściciele nie rozumieją, dlaczego kolejne ograniczenia pandemiczne są znoszone, a to wciąż istnieje. Jak dowiedziało się nieoficjalnie Prawo.pl, ma się to zmienić i zakaz zniknie z przepisów. Stosowny projekt jest już w Sejmie.

Covidowy zakaz eksmisji utrudnia życie właścicielom mieszkań, a teraz także pomoc uchodźcom z Ukrainy. Miał obowiązywać kilka miesięcy, a minęło już prawie dwa lata od jego wprowadzenia. Ministerstwo Sprawiedliwości informowało, także Prawo.pl, że przepis znoszący zakaz eksmisji, wprowadzony na czas epidemii koronawirusa, znalazł się w rządowym projekcie ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu automatyzacji załatwiania niektórych spraw przez Krajową Administrację Skarbową (druk sejmowy numer 2138). Potem pojawiły się informacje, że zmiana zostanie wprowadzona jednak poprawkami poselskimi.

Ostatecznie uchylenie przepisu 15zzu ustawy z 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. znalazło się w art. 18 projektu ustawy. Co ciekawe, mimo że zakłada on także zmianu ustawy z 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, to nie ma zmiany w zakresie zakazu licytacji nieruchomości, w której dłużnik mieszka.

Przepis obowiązuje już dwa lata, a miał być na chwilę

Przypomnijmy art. 15zzu ustawy z 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, zakłada, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Zdesperowani właściciele skarżą się na ten przepis rzecznikowi praw obywatelskich. – Codziennie mamy już po kilka skarg w tej sprawie. Właściciele mieszkań nie rozumieją, dlaczego kolejne ograniczenia i zakazy związane z pandemią odwołuje się tylko nie ten. Dobrze więc , że zakaz w końcu zniknie – mówi Kamila Dołowska, dyrektor dyrektor Zespołu Prawa Cywilnego w Biurze Rzecznika Praw Obywatelskich.

RPO wielokrotnie występował w tej sprawie do Ministerstwa Sprawiedliwości, ostatnio pod koniec marca. W tym najnowszym swoim wystąpieniu zwrócił uwagę na kolejny problem związany z tym zakazem. Chodzi o masowy napływ uchodźców z Ukrainy po zbrojnej agresji Rosji. Według niego, wobec konieczności zapewnienia zakwaterowania uchodźcom wydaje się, że dalsze utrzymywanie zakazu nie tylko stanowi barierę dla zwiększenia podaży mieszkań, ale także zniechęca właścicieli mieszkań do wynajmowania wolnych lokali.
Kwestionowany zakaz został bowiem zniesiony jedynie w przypadkach użyczenia obywatelom Ukrainy – objętym przepisami ustawy z 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa – budynku lub jego części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Jak najszybciej trzeba pozbyć się zakazu
Także prawnicy nie mają wątpliwości, że przepis jest szkodliwy. – Przepis, zgodnie z którym w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego, powinien zostać natychmiast uchylony, albowiem działa on na niekorzyść zarówno zarządców nieruchomości, np. pozostałych członków spółdzielni mieszkaniowych, a także samych właścicieli lokali. To właśnie oni bowiem ponoszą nieprzerwanie koszty takiego stanu prawnego, który miał sens jedynie w początkowym okresie epidemii – zauważa dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych.

Przepis ten również, wobec potrzeby zapewnienia zakwaterowania uchodźcom, może zniechęcać właścicieli lokali do wynajmowania wolnych lokali. Samo zniesienie zakazu jedynie w przypadku użyczenia mieszkań obywatelom Ukrainy to zdecydowanie za mało. – Już teraz rynek doświadcza problemu z podażą mieszkań na wynajem w związku z dużą liczbą uchodźców, którzy szukają schronienia w Polsce. Osoby, które nawet chciałyby sfinansować taki wynajem nierzadko mają problemy ze znalezieniem wolnego lokalu. Dlatego też norma mająca charakter epizodyczny, powiązany z epidemią lub stanem zagrożenia epidemicznego, a więc stanowiąca odstępstwo od określonej zasady przez wyraźnie określony czas, nie ma racji dalszego bytu – podkreśla dr Pałka.

Podobnie uważa Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.- Moim zdaniem nie ma żadnych przesłanek aby utrzymywać w dalszym ciągu zakaz eksmisji wprowadzony w czasie pandemii słynnym art. 15d tarczy. O opróżnieniu lokalu przecież decyduje sąd. Sąd też ma obowiązek orzec o ewentualnym przyznaniu prawa do lokalu socjalnego. Katalog przesłanek uprawniających do takiego lokalu jest bardzo szeroki. Dlatego prawo zadbało już o interes potrzebujących. Teraz prawo musi zadbać o właścicieli lokali. Moim zdaniem Wyroki sądów powinny być wykonywane – mówi.

Twierdzi on, że w przypadku przyznania lokalu socjalnego obowiązek jego zapewnienia obciąża gminę, która musi go dostarczyć – dopiero wtedy eksmisja dłużnika jest w ogóle możliwa. Daje to też konkretne uprawnienia właścicielowi mieszkania, bo może on wystąpić do gminy o naprawienie szkody, jeżeli przyznanie lokalu socjalnego się opóźnia. Natomiast przy zakazie eksmisji właścicielowi lokalu trudno jest dochodzić jakiegokolwiek odszkodowania.

Komornicy: właściciele pod ścianą
Komornicy podkreślają, że dalsze utrzymywanie moratorium na eksmisje jest całkowicie nieuzasadnione. – Przy rezygnacji z powszechnego testowania, kwarantanny, izolacji i obowiązku noszenia maseczek, ustała konieczność, o której mowa w art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, tak daleko idącego ograniczenia prawa obywatela do sądu i prawa własności, co czyni ten zakaz po prostu niekonstytucyjnym – wskazuje Tomasz Wejman, komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Jarocinie. Zaznacza, że zakaz eksmisji ma ogromny wpływ na rynek wynajmu mieszkań.

Zdaniem komorników obawy właścicieli lokali mieszkalnych wynikają z faktu, iż w obecnym stanie prawnym wierzyciele nie mają żadnych instrumentów w postępowaniu egzekucyjnym, pozwalających doprowadzić do tego, aby dłużnik zwolnił mieszkanie, w sytuacji, gdy łamie warunki umowy najmu. – Wcale nie chodzi o to, aby eksmisje wykonywać, ale aby zapewnić właścicielom mieszkań prawo oraz możliwość ich przeprowadzenia w sytuacji, gdy mają do czynienia z nieuczciwym najemcą – akcentuje Tomasz Wejman.

Według niego państwo powinno gwarantować właścicielom, aby w sytuacji, gdy mają do czynienia z nieuczciwym najemcą, mieli nie tylko prawo do uzyskania orzeczenia sądowego, a też w dalszej kolejności jego wykonania, czyli eksmisji. – Brak takiej gwarancji nie tylko działa demoralizująco, ale też ogranicza drastycznie liczbę ofert najmu. Rynek najmu to także odczuł. Z powodu tego, że nie zostało to zmienione, wiele osób, które dysponuje lokalami i mogłyby je wynająć, wstrzymuje się z decyzją – wskazuje Wejman. Zwraca uwagę, że sytuację dodatkowo komplikuje wojna za naszą wschodnią granicą, w efekcie której do Polski przybyło już ponad dwa miliony uchodźców, którzy również muszą przecież gdzieś mieszkać.

Brandie LaCasse jest właścicielką trzech domów. Z powodu wprowadzonych przepisów dotyczących „walki” z epidemią musi mieszkać z córką w samochodzie. Mimo, że najmujący od ponad roku nie płacą jej za najem, nie może ich eksmitować.

Samotna matka jest weteranką amerykańskich sił zbrojnych. O swojej sytuacji opowiedziała w rozmowie z CBCNews.

Bezdomna właścicielka trzech domów

– Nie rozumiem, jak zgodnie z prawem rząd może oddać moją prywatną własność za darmo – mówi Brandie LaCasse.

Będąc właścicielką trzech nieruchomości na wynajem, była pewna, że po odejściu z armii będzie ją stać na normalne życie. Niestety po wprowadzeniu antycovidowych przepisów, a konkretnie moratorium na eksmisje, właściciel nie może wymówić im najmu i odzyskać swojego domu, nawet jeśli najemcy przestaną płacić czynsz. Rząd obiecał rekompensatę strat, jednak w praktyce rozdysponowano jedynie procent całej kwoty.

Moratorium przedłużone przez Bidena

Długi lokatorów za same czynsze sięgają już prawie 88 tys. zł (23 tys. dolarów).

– Przepłakałam wiele nocy, zastanawiając się, co się stało z moimi pieniędzmi. […] Przecież to ja kupiłam te nieruchomości, wyremontowałam je, wkładając w to swój pot i łzy. Zainwestowałam w nie, nie przypuszczając nawet, że nie będę miała się gdzie podziać – dodaje. Z powodu braku przychodów straciła już dom, a do żadnego z wynajmowanych nie może się wprowadzić, gdyż najemcy odmawiają ich opuszczenia – mówi wierzycielka. Jak dodaje, na obecną chwilę, chce odzyskać choćby jeden dom.

Do tak absurdalnej sytuacji doszło, ponieważ administracja prezydenta Bidena przedłużyła termin obowiązywania moratorium na eksmisje. Demokraci zdecydowali się na tak drastyczny krok mimo braku poparcia Kongesu.

W 2020 roku 10 proc. właścicieli nieruchomości pobrało mniej niż połowę rocznego czynszu za wynajem. „Najwięcej problemów z uzyskaniem płatności mają osoby, które nie zajmują się tym na większą skalę, a jedynie mają od 1 do 5 nieruchomości” – informuje portal bankier.pl.

Samotna matka jest weteranką amerykańskich sił zbrojnych. O swojej sytuacji opowiedziała w rozmowie z CBCNews.

Bezdomna właścicielka trzech domów

– Nie rozumiem, jak zgodnie z prawem rząd może oddać moją prywatną własność za darmo – mówi Brandie LaCasse.

Moratorium przedłużone przez Bidena

Długi lokatorów za same czynsze sięgają już prawie 88 tys. zł (23 tys. dolarów).

„Polski ład”. Rząd chce, aby była tylko jedna możliwość rozliczania przychodów z najmu. – Rząd brutalnie zmienia zasady w odniesieniu do tych podatników, którzy poczynili już inwestycje oraz podjęli zobowiązania względem banków – twierdzi doradca podatkowy

Mieszkania/domy wynajmuje co najmniej 700-750 tys. osób. Tak przynajmniej wynika z danych resortu finansów.

Rząd Mateusza Morawieckiego chce przeprowadzić potężną rewolucję całkowicie zmieniającą im zasady gry.

W projekcie ustawy wprowadzającej podatkową część „Polskiego ładu” – czyli nowego, sztandarowego oraz kontrowersyjnego programu gospodarczego rządu – wynajmujący mają być pozbawieni prawa do wyboru sposobu, w jaki chcą się opodatkować.

O co chodzi?

Dziś osoby uzyskujące przychody z najmu mogą się rozliczać jako osoba fizyczna (najem prywatny) albo w ramach działalności gospodarczej.

Przy najmie prywatnym są dwie opcje. Jedna to zasady ogólne według skali podatkowej 17 albo 32 proc. Druga opcja to ryczałt. Płaci się 8,5 proc. od przychodów poniżej 100 tys. zł i 12,5 proc. od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł.

Każda metoda opodatkowania ma wady i zalety.

Można przyjąć, że podatek liniowy opłaca się, jeśli dochody (czyli zyski) z wynajmu są wyższe niż 85 528 zł. Ryczałt ma sens przy nieprzekraczaniu progu 100 tys. zł przychodów (przychody to już niekoniecznie zyski) i przy niskich kosztach.

Natomiast zasady ogólne należy brać pod uwagę w przypadku ponoszenia znacznych kosztów, które będą miały wpływ na podstawę opodatkowania.

Co chce zmienić rząd, jeśli chodzi o wynajem mieszkań?

Morawiecki chciałby, aby przy najmie prywatnym (a także podnajmie, dzierżawie itp.) pozostała tylko jedna możliwość wyboru.

– Wszyscy podatnicy osiągający przychody z tego tytułu będą stosowali takie same zasady opodatkowania tych przychodów. Przychody te będą opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – twierdzi rząd w uzasadnieniu projektu ustawy.

I dodaje: „Dotychczas podstawową formą opodatkowania dochodów z najmu lub dzierżawy były zasady ogólne według skali podatkowej. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych był fakultatywną formą opodatkowania”.

Na zasadach ogólnych najem rozlicza obecnie ok. 140 tys. osób.

Skąd taka decyzja? Nie wiadomo, bo tego już autorzy projektu nie tłumaczą.

Grzegorz Szysz partner, doradca podatkowy z Grant Thornton, komentuje, że „przymus opodatkowania dochodów z najmu prywatnego ryczałtem, bez prawa do stosowania skali podatkowej i związany z tym brak prawa do amortyzacji lokali mieszkalnych” jest zaskakujący.

I istotny nie tyle dla typowego biznesu, ile dla tych, którzy czerpią dochody z wynajmu. – Może to być rewolucyjna i zdecydowanie niekorzystna zmiana – komentuje Szysz.

Dlaczego rząd chce przerzucić wynajmujących na ryczałt?

O co chodzi? O pieniądze.

Ryczałtowiec płaci podatek od przychodu. Nie odlicza od niego kosztów. Przy pozostałych formach opodatkowania można sobie odliczać koszty. Co może być kosztami przy wynajmie? Wydatki na remont lokalu, ubezpieczenie lokalu, zawarcie umów najmu, ogłoszenia, podpisanie umowy. Kosztami mogą być też wydatki na ogrzewanie czy wywóz śmieci, zakup mebli lub sprzętu RTV i AGD. Konieczność poniesienia tych wydatków musi jednak wynikać z umowy najmu. Jeśli ponosi je najemca, nie można ich sobie zaliczyć do kosztów.

Kosztem jest również amortyzacja, która niejako rekompensuje właścicielowi mieszkania jego zużywanie się. Odpisy z tytułu amortyzacji mogą obniżyć podatek, lekko licząc, o kilkaset złotych.

Na przykład rozpoczynając teraz amortyzację nowego lokalu mieszkalnego, możemy zastosować stawkę amortyzacyjną w wysokości 1,5 proc. Jeśli mieszkanie kosztowało 300 tys. zł, to roczny odpis amortyzacyjny wyniesie 4,5 tys. zł. Taką kwotę można co roku wpisywać do kosztów związanych z najmem.

Rząd brutalnie zmienia zasady

– Proponowane przez rząd w „Polskim Ładzie” pozbawienie podatników możliwości wyboru sposobu i formy opodatkowania najmu prywatnego w przypadku wynajmu mieszkań oraz zakaz zaliczania amortyzacji nieruchomości do kosztów stanowi istotne pogorszenie sytuacji podatkowej tych dwóch grup – twierdzi doradca podatkowy Przemysław J. Hinc.

Jego zdaniem rząd zachowuje się tu nieuczciwie.

– Najpierw rząd mówił podatnikowi, że jak kupi nieruchomość, to wprawdzie nie od razu, ale w pewnej perspektywie czasowej cały wydatek poniesiony na jej zakup odliczy sobie od dochodu z najmu albo rozliczy w kosztach swojej działalności. Teraz, gdy podatnik w zaufaniu do państwa i stanowionego przez nie prawa już nieruchomość nabył, zostaje zaskoczony przez rząd zmianą reguł w trakcie gry – twierdzi doradca.

I dodaje:

– Rząd brutalnie zmienia zasady w odniesieniu do tych podatników, którzy już nieruchomości nabyli i stosując dotychczasowe zasady, poczynili inwestycje oraz podjęli zobowiązania (na przykład względem banków – kredyty, pożyczki, biznesplany), zakładali bowiem stabilność reguł podatkowych. Jest to nie tylko ciężkie naruszenie zasady zaufania wywodzonej z konstytucyjnej zasady państwa prawnego, ale też pogwałcenie zasady ochrony interesów w toku oraz zasady ochrony praw nabytych – podsumowuje Hinc.

Amortyzacja – języczek u wagi

Nowe zasady najbardziej biją w osoby, które korzystają teraz z amortyzacji.

Podatnicy mogli zakładać, że w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych będą mogli od przychodów odejmować coroczny odpis amortyzacyjny i dzięki temu zapłacą niższy podatek dochodowy, a możliwe, że przez pewien czas nie zapłacą go wcale, gdy odpisy amortyzacyjne będą wyższe niż przychody.

Był to często element kalkulacji biznesplanu przedstawianego w banku.

– Gdy zatem amortyzacja nie będzie mogła pomniejszać podstawy opodatkowania, cała oparta na tej zasadzie konstrukcja finansowania zakupu nieruchomości stanie się nic niewarta – mówi Hinc.

Ten manewr to jednak dla rządu hazardowa gra.

– Już kiedyś w podobny sposób zachował się jeden z wcześniejszych rządów w sprawie zakładów pracy chronionej. Wówczas sądy obaliły argumenty władzy i wszystkie inwestycje poczynione przed dniem zmiany przepisów mogły zostać rozliczone na podstawie uchylonych przepisów. Sądzę, że o ile w tym przypadku rząd dalej będzie forsował tę zmianę przepisów, to skończy się to dokładnie tak samo, a koszty jak zwykle poniosą podatnicy. Z tym że tym razem na znacznie większą skalę – dodaje Hinc.

Cała sprawa może mieć fundamentalne znaczenie dla wszystkich tych, którzy korzystając z niskich stóp procentowych i wysokiej inflacji, starają się korzystniej ulokować swoje oszczędności. Choć ceny nieruchomości rosły już od kilku lat, to kryzys gospodarczy spowodowany koronawirusem nie zmienił tego trendu. Mieszkania zaczęły drożeć jeszcze bardziej.

artykuł;wyborcza/bis

W jaki sposób właściciel nieruchomości może zabezpieczyć swoje interesy przy zawieraniu umowy najmu? Jak powinien zabezpieczyć swoje interesy najemca? Na te i inne pytania postaramy się odpowiedzieć.

Regulacja dotycząca najmu znajduje się w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 659 ust. 1 przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Co powinien sprawdzić najemca.

Przed zawarciem umowy najmu najemca powinien dokładnie sprawdzić, czy osoba, z którą chce podpisać umowę, w rzeczywistości jest do tej czynności uprawniona. W pierwszej kolejności należy zweryfikować tożsamość osoby, z którą najemca zamierza podpisać umowę. Zaniechanie tej pozornie prostej czynności może przysporzyć najemcy dużo kłopotów. Częstą jest sytuacja, gdy osoby zainteresowane najęciem lokalu są wprowadzone w błąd w celu wyłudzenia od nich pieniędzy. Proceder polega na tym, iż najemca, podpisując umowę, wpłaca określoną kwotę tytułem kaucji, a po czasie okazuje się, iż rzekomy wynajmujący to osoba, która nie ma żadnego tytułu prawnego do wynajmowanego lokalu. Zatem kolejnym krokiem po zweryfikowaniu tożsamości potencjalnego wynajmującego jest zbadanie, czy jest on właścicielem nieruchomości, a jeśli nie jest, to czy legitymuje się stosownym pełnomocnictwem podpisanym przez właściciela lokalu. Najłatwiej będzie to sprawdzić w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, do której obecnie każdy ma dostęp za pośrednictwem internetu.

Pamiętaj o protokole zdawczo-odbiorczym

Protokół zdawczo-odbiorczy stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla stron stosunku umowy najmu. Ważne, by po podpisaniu umowy najmu, w chwili przejmowania lokalu, sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostanie dokładnie opisany stan, w jakim znajduje się lokal w momencie wydania. Pozwali to uniknąć ewentualnych sporów pomiędzy stronami po wygaśnięciu stosunku najmu. Bez protokołu zdawczo-odbiorczego najemcy może być trudno udowodnić, iż uszkodzenia, które powstały w lokalu, istniały jeszcze przed momentem wprowadzenia się do mieszkania. W takiej sytuacji niestety wynajmujący może nie chcieć zwrócić wpłaconej kaucji.

Umowa najmu zawsze w formie pisemnej

Umowa najmu może być zawarta zarówno w formie ustnej, jak i pisemnej, niemniej jednak najlepszym rozwiązaniem jest spisanie umowy w formie dokumentu. Jest to bardzo istotne i najpełniej zabezpiecza interesy obu stron stosunku najmu. Treść umowy powinna dokładnie określać, na jaki czas najem został zawarty. Pozwoli to przede wszystkim uniknąć sytuacji, w której wynajmujący zażąda z dnia na dzień, aby najemca opuścił lokal w dowolnie wskazanym przez niego czasie.

Ważne kwestie w umowie najmu

Umowa najmu powinna precyzyjnie określać przedmiot najmu. Poza podaniem adresu mieszkania, warto podać również numer księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Ważne jest również, aby umowa najmu określała również wysokość czynszu, termin oraz sposób jego płatności.

Co powinien sprawdzić wynajmujący. Co zrobić żeby się nie naciąć?

Jedną z najczęstszych obaw właściciela chcącego wynająć lokal jest to, w jaki sposób najemca pokryje ewentualne szkody, które zostaną wyrządzone w lokalu bądź to poza nim np. sąsiadom. Popularną metodą zabezpieczenia jest wpłata kaucji w określonej wysokości na rzecz wynajmującego, która zostanie zwrócona po zakończeniu stosunku najmu. Zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja zabezpieczenia roszczenia z tytułu najmu lokalu, w tym z tytułu szkód spowodowanych przez najemcę, które nie wynikają z normalnego użytkowania. Kaucja nie może zatem służyć jako zabezpieczenie roszczeń z innego tytułu. Rozwiązanie to jest mało sformalizowane, stąd jego powszechne zastosowanie. Z uwagi jednak na niskie kwoty wpłacane na poczet zabezpieczenia, które gotów jest wpłacać najemca, taka metoda nie zawsze ochroni interesy wynajmującego w sposób wystarczający, np. przy wystąpieniu poważniejszych szkód, których nie uda się pokryć z kwoty wpłaconego przez najemcę zabezpieczenia.

Modnym i wygodnym w każdej dziedzinie stała się weryfikacja, w tym przypadku również należy sprawdzić potencjalnego lokatora. Sprawdzać można w bazach KRD BIG oraz RDL. Od ponad roku eXmiter prowadzi Rejestr Dzikich Lokatorów, w którym można sprawdzić czy dany Lokator widnieje oraz czy posiada jakieś zadłużenia.

Ubezpieczenie przez najemcę wynajmowanego lokalu

Inną metodą jest zobowiązanie najemcy do zawarcia polisy na wypadek, gdyby doszło do uszkodzenia majątku właściciela mieszkania. Obecnie jednak jest to mało popularna metoda zabezpieczenia, gdyż częściej polisy zawierają właściciele mieszkań. Choć jest to zabezpieczenie znacznie bardziej sformalizowane, to jednocześnie jest rozwiązaniem zdecydowanie bezpieczniejszym zarówno z punktu widzenia wynajmującego, jak również samego najemcy. Towarzystwa ubezpieczeniowe od niedawna oferują tego rodzaju polisy. Zawarcie polisy powoduje, iż chronione są wszystkie przedmioty znajdujące się w wynajmowanym lokalu, stanowiącej zarówno własność wynajmującego jak i najemcy. Polisa chroni również przed niszczycielskimi skutkami żywiołów. Podsumowując, w przypadku wystąpienia szkody wynajmujący nie będzie musiał dochodzić zwrotu kosztów od najemcy, który zwyczajnie może nie mieć środków na pokrycie kosztu napraw bardzo poważnych zniszczeń, spowodowanych przez szkody żywiołowe. Wówczas dla uzyskania pokrycia szkód wystarczy, by wynajmujący zwrócił się do jego ubezpieczyciela.

Gwarancja bankowa

Kolejnym sposobem jest zamiana kaucji na gwarancję bankową. Gwarancja bankowa to zadeklarowana przez bank gotowość do zapłacenia na pierwsze żądanie i bez rozstrzygania protestu ze strony beneficjenta w zakresie wnioskowanej kwoty. W przypadku powstania szkody z winy najemcywynajmujący ma możliwość bezpośredniego zwrócenia się do banku i skorzystania z gwarancji bankowej. Jest to również znacznie wygodniejsza i bezpieczniejsza metoda, dająca gwarancję wypłaty środków.

Najemca nie płaci czynszu, co można zrobić?

W takiej sytuacji wynajmujący może przede wszystkim wypowiedzieć umowę najemcy. Zgodnie z art. 687 k.c. jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Natomiast niezapłacony czynsz może być dochodzony przed sądem. Nie jest to zbyt skomplikowane od strony formalnej, jednak kluczowym problem pojawia w sytuacji, gdy najemca, po wypowiedzeniu umowy najmu, nie chce opuścić lokalu. Chroni go w takiej sytuacji Ustawa o ochronie praw lokatorów. Warunkiem przeprowadzenia eksmisji przez komornika jest bowiem prawomocny wyrok sądu nakazujący opróżnienie lokalu. To wiąże się z formalnościami, a te – jak wiadomo – są w dzisiejszym stanie prawnym długotrwałe. Na przeciw takiemu problemowi zespół Exmiter, prowadzi negocjacje lokatorskie które mają na celu uzyskanie ugody obydwu stron.

Najem okazjonalny, czyli jak się zabezpieczyć przed niechcianym lokatorem

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. W przypadku tego rodzaju umowy, w sytuacji takiej, jak opisana powyżej, wystarczające będzie wręczenie najemcy pisemnego żądania opróżnienia lokalu. Termin na opróżnienie lokalu nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania najemcy. Jeśli żądanie opróżnienia lokalu nie przyniosło skutku, właściciel składa może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca podczas zawierania umowy najmu lokalu, dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument przysługujący właścicielowi tytuł prawny oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego.

W konsekwencji powyższego, wynajmujący nie musi wytaczać postępowania o eksmisję, a samo wyrugowanie niechcianego „lokatora” z mieszkania, zdecydowanie się upraszcza. Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Zespół eXmiter świadczy usługi i porady na każdym szczeblu najmu, zabezpieczania najmu oraz negocjacji z niechcianym lokatorem.

Zapraszamy też do obserwowania naszej strony na portalu Facebook.