Zanim wynajmiemy lokal, zawieramy umowę, w której skupiamy się przede wszystkim na wysokości opłat, czy prawach i obowiązkach obu stron. Ustalamy też okres wypowiedzenia, licząc jednak, że nie będzie potrzeby z niego korzystać. Zwłaszcza że w praktyce dotyczy ono tylko lokatora. Właściciel nie może tego zrobić tak po prostu. Na szczęście istnieje również możliwość rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron. Czym to się różni i jak się za to zabrać?
Zacznijmy od wyjaśnienia, jaka jest różnica między wypowiedzeniem umowy a jej rozwiązaniem za porozumieniem stron. Choć skutek jest podobny, to nie jest to samo. Wypowiedzenie umowy najmu jest jednostronne, czyli to jedna ze stron narzuca drugiej jej zakończenie. Wymaga ono zachowania ustalonych lub ustawowych terminów, a jeśli inicjatywa wychodzi od właściciela, również zaistnienia wskazanych w przepisach okoliczności. Konieczna jest forma pisemna i wskazanie przyczyny wypowiedzenia. Tymczasem rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, jest możliwe w dowolnym momencie, nie wymaga wskazywania przyczyny oraz z reguły przebiega sprawnie i bezproblemowo. Pod jednym warunkiem — strony muszą do owego porozumienia dojść.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu
Wypowiedzieć umowę teoretycznie może każda ze stron, ale nie na jednakowych warunkach. Właściciel może to zrobić w sytuacjach i na zasadach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Najczęściej wówczas, gdy najemca łamie ustalenia umowy, a więc:
- użytkuje lokal niezgodnie z przeznaczeniem,
- zaniedbuje go i niszczy jego wyposażenie,
- narusza zasady porządku domowego,
- zalega z opłatami,
- podnajmuje lokal, nie mając na to zgody właściciela.
Przed wypowiedzeniem umowy przez właściciela wymagane jest najpierw pisemne upomnienie najemcy. Nietrudno się jednak domyślić, że może to nie rozwiązać problemu.
Kiedy zaś umowę wypowiedzieć chce lokator, obowiązuje go właściwie tylko ustalony w umowie okres wypowiedzenia. Właściciele starają się więc zabezpieczyć swój interes i ustalają ten okres odpowiednio długi. To w zasadzie jest korzystne dla obu stron. Przynajmniej dopóty, dopóki wszystko jest w porządku.
Może jednak wydarzyć się coś, co sprawi, że lokator chce albo musi rozwiązać umowę szybciej, niż zakłada okres wypowiedzenia, a właściciel, mimo że najemca jest bezproblemowy. Przyczyny mogą być różne — czasem jest to choroba albo konieczność zmiany pracy, czasem komplikuje się sytuacja rodzinna, życiowa czy finansowa. W takich przypadkach z pomocą przychodzi rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron
Jak nazwa wskazuje, podstawą do takiego zakończenia umowy jest porozumienie pomiędzy stronami, czyli, innymi słowy, dogadanie się. W takim przypadku nie muszą zaistnieć przesłanki do wypowiedzenia, nie trzeba dochowywać terminów ustalonych w umowie, nie ma nawet obowiązku podawania przyczyny jej rozwiązania. Po prostu zgodnie umawiacie się na jej wcześniejsze zakończenie. Trzeba jednak podkreślić, że choć rozwiązanie to jest najprostsze, wcale nie musi być bezwarunkowe. Porozumienie bowiem oznacza takie załatwienie sprawy, które zaakceptują obie strony.
W odwrotnej sytuacji wygląda to podobnie. Najemca przekonany, że ma prawo użytkować mieszkanie przez dłuższy czas, mógł na przykład poczynić pewne inwestycje (oczywiście za zgodą właściciela), czy kupić dodatkowe wyposażenie. Zmuszony do wcześniejszego opuszczenia go, będzie stratny. Jeśli jednak właściciel nie ma innego wyjścia, może mu w jakiś sposób zrekompensować poniesione koszty.
Każda sytuacja wymaga więc indywidualnego podejścia i rozpatrzenia okoliczności jej towarzyszących. Zawsze jednak warto przynajmniej podjąć próbę porozumienia. Nawet wówczas, gdy druga strona nie zachowuje się fair, to polubowne załatwienie sprawy, choć będzie się wiązało z pewnymi ustępstwami, może w ostatecznym rozrachunku wyjść nam na dobre.
Jak napisać rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron
Dla zasady, rozwiązanie umowy za porozumieniem stron powinno mieć formę pisemną. Nie ma większego znaczenia, czy będzie to aneks do umowy właściwej, czy po prostu oświadczenie stron. Jeżeli w umowie najmu nie zawarto zastrzeżenia, że jakiekolwiek zmiany jej ustaleń wymagają pod rygorem nieważności formy pisemnej, można również dokonać ustaleń drogą mailową lub nawet ustną. To ostatnie wyjście z oczywistych względów odradzamy.
Najważniejsze elementy takiego dokumentu to:
- wskazanie stron, które składają oświadczenie (imię, nazwisko, numer dokumentu tożsamości, adres),
- określenie przedmiotu rozwiązywanej umowy (podajemy szczegóły dotyczące wynajmowanego mieszkania),
- wskazanie terminu, z którym umowa przestaje obowiązywać.
Niezbędne są też podpisy obu stron oraz podanie daty podpisania oświadczenia. Pozostałe elementy zależą od ustaleń pomiędzy stronami, dlatego nie istnieje jeden obowiązujący wzór rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron.
Najczęściej uzgadniany jest stan, w jakim powinien być lokal w momencie jego opuszczenia. Ustawa o ochronie praw lokatora w tym miejscu wyjątkowo zabezpiecza interes właściciela, dając mu prawo żądania pozostawienia lokalu w takim samym stanie, w jakim był momencie zawarcia umowy. Ponieważ jednak jest to porozumienie, to strony mogą dokonać innych ustaleń. Warto zatem wskazać, jakie są ich oczekiwania.
Jeżeli podczas podpisywania umowy najmu pobrana była kaucja, powinno się także określić sposób jej rozliczenia. Tu ważna informacja. Zgodnie z przepisami powinna być ona zwrócona w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu przez najemcę. Kaucji nie można po prostu zatrzymać, nawet jeśli są ku temu podstawy. Właściciel może jednak potrącić z niej nieuregulowane należności lub pokryć ewentualne szkody i wówczas powinno to być szczegółowo rozliczone. Jeśli zaś właściciel nie ma zastrzeżeń do stanu lokalu, a lokator nie ma żadnych zaległości w opłatach, kaucja powinna być zwrócona w całości.
Co można negocjować przy rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron
Ponieważ to porozumienie, negocjować można wszystko. Niezależnie od tego, która ze stron chce wcześniejszego rozwiązania umowy, druga może zaproponować swoje warunki.
Jeśli jesteś właścicielem, a rozwiązania chce lokator, możesz na przykład oczekiwać dodatkowego wynagrodzenia za czas potrzebny na znalezienie nowego najemcy. Oczywiście w granicach rozsądku. Zwykle jest to wysokość miesięcznego czynszu.
Jako najemca możesz jednak zaproponować inne rozwiązanie, jak choćby samodzielne znalezienie następcy, zanim się wyprowadzisz. Wówczas, owszem, wy rozwiążecie umowę, ale właściciel nie będzie stratny, bo od razu ma kolejnego najemcę.
Negocjacji może podlegać także termin rozwiązania umowy. W okresie wakacyjnym lub świątecznym trudno będzie znaleźć nowego lokatora, więc właściciel raczej nie będzie skłonny do rozwiązania jej z dnia na dzień, bez żadnej rekompensaty. Podobnie, jeśli najemca dowie się o konieczności skrócenia okresu wynajmu w najbardziej gorącym sezonie, ma prawo negocjować warunki.
Jeśli więc sytuacja zmuszająca do rozwiązania umowy najmu nie jest nagła i nieprzewidziana, a jest szansa na zgodne załatwienie tej sprawy, warto z wyprzedzeniem podjąć kroki do osiągnięcia porozumienia. Dużo łatwiej (i taniej) wypracować kompromis niż później rozwiązywać potencjalny spór. Zwłaszcza że prawo chroni lokatora.
