Tag: eksmisja

[vc_row][vc_column][vc_column_text]

Rząd zabezpieczył interesy lokatorów w trakcie pandemii. Eksmisja jest niezgodna z przepisami ustawy covidowej. W Katowicach na wykonanie wyroku oczekują 2273 rodziny. Miasto zapłaciło za nie ponad 3 mln zł.

Rządzący zdecydowali, że w trakcie epidemii koronawirusa należy zabezpieczyć lokatorów nie tylko przed eksmisją na bruk, ale przed eksmisją w ogóle.

Zgodnie z tzw. lex koronawirus eksmisja podczas stanu epidemii bądź zagrożenia epidemiologicznego jest niemożliwa. Jest jeden wyjątek od tej reguły. Jeśli dochodzi do przemocy, nic nie stoi na przeszkodzie, by zmusić agresywnego domownika do opuszczenia mieszkania. W normalnych warunkach tzw. okres ochronny lokatorów, którzy nie płacą za mieszkania, obowiązuje między 1 listopada a 31 marca.

Sprawdziliśmy, ilu lokatorów nie płaci za mieszkania w śląskich i zagłębiowskich miastach. To dłużnicy, którzy mają już wyrok o eksmisję i miasta muszą im zapewnić nowe lokum. Z tym jednak nie jest tak łatwo. Nawet jeśli eksmisja byłaby możliwa, to dłużnika nie ma zwyczajnie gdzie przenieść. Na dodatek miasta muszą płacić odszkodowania za tych, którzy mieszkają w prywatnych domach.

eksmisje czekają na realizacje, chwilowy zakaz, na bruk

3 miliony do zapłaty za tych, których nie można eksmitować

Najwięcej rodzin czeka eksmisja w Katowicach. To 2273 rodziny. Wszystkie mają wyrok eksmisyjny z prawem do mieszkania socjalnego. Z powodu pandemii rodzin eksmitować jednak nie wolno. Urzędnicy jednak zapewniają, że nie będą mieli problemu z ich rozlokowaniem. – Miasto wykonuje te wyroki. Przeznacza na to swoje lokale, ale jeśli tych brakuje, wynajmujemy mieszkania w ramach podnajmu socjalnego – zapewniają nas w katowickim Urzędzie Miasta.

Z tej liczby aż 1170 rodzin mieszka w domach i kamienicach prywatnych. I to miasto musi za nie płacić prywatnym właścicielom. W 2020 roku Katowice wydały na to ponad 3,6 mln zł.

Drugie po Katowicach są Gliwice. Obecnie na wykonanie oczekuje tam 1216 wyroków eksmisyjnych. To wyroki z prawem do lokalu socjalnego, a więc miasto musi zapewnić dłużnikom mieszkania. Z tej liczby 49 dłużników mieszka w prywatnych budynkach. W 2020 roku miasto musiało wypłacić za nich odszkodowanie w wysokości 496 451 zł.

Okazuje się, że Gliwice nie mają gdzie umieścić zadłużonych lokatorów. – Obecnie brakuje nam wolnych lokali przeznaczonych do najmu socjalnego. Gliwice są zobowiązane do wskazania 1216 lokali, aby zrealizować prawomocne wyroki – mówi Łukasz Oryszczak, rzecznik Gliwic.

w Polsce nie wolno eksmitować w okresie ochronnym, eksmisje, eksmisja z lokalu

Bytom ma ponad tysiąc dłużników i dziewięć wolnych mieszkań

Bytom musi zapewnić lokum dla 1015 dłużników z wyrokami o eksmisję. 787 z nich mieszka w domach prywatnych, za których Bytom w tamtym roku zapłacił 114 tys. zł, a do zapłaty zostało im jeszcze 900 tys. zł. Bytom nie ma dłużników gdzie przenieść, bo w mieście brakuje lokali socjalnych. Obecnie jest ich zaledwie dziewięć.

Jak mówi Małgorzata Węgiel-Wnuk, rzeczniczka UM w Bytomiu, w mieście jest „trudna sytuacja mieszkaniowa oraz brak środków na remont mieszkań”. Więc oczekiwanie na mieszkanie się wydłuża.

O połowę mniej dłużników, którym trzeba zapewnić lokal socjalny, ma Sosnowiec. Jak mówi Rafał Łysy, rzecznik Sosnowca, miasto ma obecnie 587 dłużników z wyrokami i prawem do socjalnego lokalu, a 146 z nich mieszka w budynkach spółdzielni mieszkaniowych, SRK czy u prywatnych właścicieli. – Za te osoby w 2019 roku wypłaciliśmy odszkodowania na łączną kwotę 709 tys. zł, natomiast w 2020 roku 640 tys. zł – mówi Rafał Łysy.

Sosnowiec dysponuje obecnie 70 lokalami socjalnymi, ale żeby przenieść tam dłużników, trzeba je wyremontować.

Co dalej?, Ugoda, Negocjacja

Mysłowice kupują „domy modułowe”

Inny pomysł na brak mieszkań socjalnych mają Mysłowice. Jak mówi Jolanta Szmałańska z tamtejszego Urzędu Miasta, na wykonanie oczekuje 361 wyroków eksmisyjnych, osiem z tych wyroków dotyczy najemców, którzy mieszkają w prywatnych domach. Do końca listopada miasto zapłaciło ponad 46 tys. zł, ale niezapłacone odszkodowania wynoszą ponad 1,4 mln zł.

– Niestety odzyskiwanie lokali w czasie epidemii jest jeszcze bardziej ograniczone niż wcześniej, ponieważ nie można wykonywać wyroków – mówi Szmałańska.

Przypomina, że półtora roku temu weszła w życie nowelizacja ustawy, w której nie ma już pojęcia „lokalu socjalnego”. Od tej pory miasto może zawrzeć w dowolnym lokalu umowę z czynszem socjalnym.

Ale Mysłowice mają inny sposób na notorycznie niepłacących. W 2021 roku planują zakup i montaż 50 domów modułowych. Jak zapewniają władze miasta, będą one umieszczone w różnych dzielnicach, żeby nie tworzyć „getta”. W środku ma zaleźć się pokój z aneksem kuchennym i łazienką. Są one podpięte do prądu i czynsz tam jest o wiele niższy niż w prywatnej kamienicy czy spółdzielni.

tekst oryginalny; katowicewyborczapl

[/vc_column_text]

[/vc_column][/vc_row]

 

[vc_row][vc_column][vc_column_text]

Artykuł 16 ustawy o własności lokali pozwala wspólnocie mieszkaniowej żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeśli właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat. Co istotne, osobie, której mieszkanie zostało sprzedane, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Szkopuł w tym, że nie do końca wiadomo, co znaczy „długotrwale”. Sądy najczęściej odmawiają zgody na sprzedaż, uznając, że mieszkanie jest warte o wiele więcej niż kwota zadłużenia, a pozbawienie kogoś dachu nad głową to ostateczność. Rozwiązanie, które chce zaproponować resort rozwoju, ma przede wszystkim chronić wywiązujących się z obowiązku płacenia należności w terminie sąsiadów dłużnika. Z założenia zaległość pozwalająca na licytację ma wynosić równowartość co najmniej dziewięciomiesięcznych opłat. W każdym przypadku ostateczną decyzję podejmowałby sąd, który mógłby nie zgodzić się na zlicytowanie mieszkania, gdyby okazało się, że ktoś nie płaci na przykład z powodu ciężkiej choroby.

Wielu dłużników nie ponosi żadnych konsekwencji

Prawnicy pomysł ministerstwa chwalą. Ich zdaniem zbyt często zdarzają się przypadki wykorzystywania ogółu mieszkańców wspólnoty przez jednostki. Zarazem jednak postulują, by wskazać w ustawie również próg kwotowy, od którego możliwa byłaby licytacja. Tak, by nie pozbawić kogoś malutkiego mieszkania za zaległość w wysokości np. 3 tys. zł.

Tak jest choćby w Niemczech, gdzie jako zaległość umożliwiającą licytację traktuje się równowartość co najmniej trzymiesięcznych opłat, która zarazem stanowi powyżej 3 proc. wartości mieszkania.

Nowelizacja ustawy o własności lokali, nad którą pracuje obecnie Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, ma być uchwalona w 2021 r. Najważniejsza z punktu widzenia większości mieszkańców wspólnot zmiana dotyczy sposobu traktowania dłużników. Dookreślone zostanie, po jakim czasie będzie można licytować ich mieszkania. Co – patrząc na obecną praktykę – powinno stanowić duże wsparcie dla ludzi, na których wielu dłużników żeruje.

Bat na dłużników

Artykuł 16 ust. 1 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910) stanowi, że jeśli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Przepis kolejny – że właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Tyle że sądy niezwykle rzadko zgadzają się na sprzedaż czyjegoś mieszkania. W orzecznictwie dominuje pogląd, że to absolutna ostateczność, a zadłużenie musi być naprawdę duże. Często jego wysokość wiąże się z kondycją finansową wspólnoty, przez co sądy zgadzają się na licytację mieszkań dłużników dopiero wówczas, gdy dług poważnie zagraża funkcjonowaniu kooperatywy.
Wiele osób zdaje sobie z tego sprawę. I nie uiszczają opłat nie dlatego, że nie mają pieniędzy, lecz z powodu świadomości, że z reguły nic im za to nie grozi.
Coraz częściej zwraca się na to uwagę w doktrynie. Przykładowo w komentarzu do ustawy pod red. Huberta Izdebskiego Tymoteusz Barański spostrzega, że art. 16 ust. 1 ma wiele słabości legislacyjnych. Jedną z nich jest fakt, iż przesłanka długotrwałego zalegania przez właściciela z zapłatą należnych od niego opłat jest nieostra.
„Przepis jawi się jako nadmiernie restrykcyjny, ale jednocześnie jego przydatność jako narzędzia dyscyplinowania członków wspólnoty mieszkaniowej w zakresie terminowego uiszczania przypadających na nich opłat w praktyce jest ograniczona” – wskazuje Barański.
Stąd ministerialna propozycja, by wskazać termin, po upływie którego zaległości w opłatach za lokal mogą być podstawą do żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w celu zaspokojenia należności wspólnoty. Wersja robocza jest taka, by były to zaległości za co najmniej dziewięć miesięcy.
Jednocześnie nadal to sąd będzie decydował o możliwości licytacji. Nie będzie więc tak, że ktoś, kto ciężko zachorował i z tego względu popadł w finansowe tarapaty, zostanie pozbawiony dachu nad głową.

Większa ochrona

Eksperci uważają, że rządowy pomysł jest słuszny, choć wymaga doprecyzowania. Piotr Jarzyński, partner w kancelarii Jarzyński i Wspólnicy, uważa, że bez wątpienia dojdzie do uproszczenia w dochodzeniu roszczeń przez wspólnoty mieszkaniowe. Warto jednak zastanowić się nad limitem kwotowym, który umożliwiałby licytację.
– Dziewięciomiesięczna zaległość w opłatach może być niewielka w stosunku do wartości lokalu – zauważa.
Dodaje, że inaczej sprawy wyglądają przy mieszkaniach o powierzchni 100 mkw., a inaczej przy małych kawalerkach. W tym drugim przypadku mogłoby się okazać, że bez ustanowienia limitu kwotowego pozbawiony lokalu zostałby ktoś z długiem kilku tysięcy złotych.
Piotr Jarzyński wskazuje jednak, że we wspólnotach najczęściej zalegają z opłatami te osoby, które posiadają wiele mieszkań.
– Proponowana zmiana może zatem zdyscyplinować dłużników. Będą oni wiedzieli, że jeżeli zaległości w opłatach przekroczą dziewięć miesięcy, to wspólnota mieszkaniowa będzie uprawniona wystąpić do sądu o przymusową sprzedaż lokalu – zauważa ekspert.
O tym, że pozytywnie należy ocenić ideę utworzenia realnego mechanizmu dochodzenia roszczeń wspólnocie, mówi też adwokat Łukasz Jaśkowiak, partner zarządzający w kancelarii Jaśkowiak Nadra Adwokaci. Przyznaje, że wysokie kwoty zaległości w opłatach, które mieszkańcy powinni cyklicznie uiszczać, są zjawiskiem powszechnym.
– Długi jednego mieszkańca potrafią sięgać setek tysięcy złotych, a zdarza się, że wspólnota ma kilku takich dłużników. Cierpi na tym rzecz jasna bezpośrednio fundusz gromadzony na potrzeby bieżących czynności utrzymania wspólnej nieruchomości – przyznaje mec. Jaśkowiak.
Jego wątpliwości budzi jednak sposób określenia granicy na uruchomienie mechanizmu, który w pewnym sensie można nazwać mechanizmem egzekucyjnym.
– Nie do końca właściwe wydaje się wyznaczenie momentu wszczęcia tego mechanizmu za pomocą okresu narastania zaległości. Bardziej adekwatne byłoby określenie konkretnego pułapu kwotowego, który pozwalałby wspólnocie na podjęcie konkretnych działań wobec danego dłużnika – mówi Jaśkowiak. Bo, jak przekonuje, określenie granicy egzekucyjnego zadłużenia członka wspólnoty zniwelowałoby zagrożenie pozbawiania kogoś własności lokalu w związku z długiem w wysokości kilku tysięcy złotych.
Zdaniem prawnika ustawodawca powinien rozważyć również utworzenie skutecznego mechanizmu windykacyjnego stosowanego przed rozpoczęciem czynności pozbawiających własności lokalu. Możliwość rozłożenia długu na raty i ugodowego rozwiązania sprawy byłaby często adekwatna w sytuacji trudności finansowych właściciela lokalu. Tymczasem dziś w wielu wspólnotach takich rozwiązań się nie stosuje.
Przepis art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali budził poważne zastrzeżenia konstytucyjne. Część ekspertów uważała, że narusza on prawo własności. Bądź co bądź, możliwe jest sprzedanie czyjegoś mieszkania z powodu długu wynoszącego ułamek wartości lokalu. Sprawą zajmował się jednak Trybunał Konstytucyjny. 29 lipca 2013 r. uznał, że przepis w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty długotrwale zalegającego z wnoszeniem należnych od niego opłat, jest zgodny z konstytucyjnymi normami przyznającymi obywatelom prawo własności (sygn. akt SK 12/12).

[/vc_column_text]

[/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]

Dłużnicy się nie ukryją

Zapraszamy do zapoznania się z ofertą Grupy Exmiter. Męczą Cię dłużnicy? Pomożemy Ci odzyskać Twoje posiadłości i pieniądze.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Brat chce eksmitować brata.

Wyrokiem Sądu Okręgowego w Słupsku mieszkaniec Trzebielina, pan Adam, musi do końca grudnia opuścić dom, w którym się wychował. Pozew złożył jego brat, który chce go eksmitować. Sąsiedzi są oburzeni, a urzędnicy i pracownicy socjalni rozkładają ręce. W gminie Trzebielino nie ma mieszkań socjalnych. Na dodatek sąd uznał, że samorząd nie musi zapewniać panu Adamowi lokum.

Pierwszy wyrok nakazujący opuszczenie domu po rodzicach pan Adam otrzymał w czerwcu 2019 roku. Pozew złożył jego brat, który po śmierci rodziców został właścicielem nieruchomości. Zdecydował iż chce eksmitować swojego brata z powodu na jego zachowanie. Decyzją sądu, pan Adam miał się wyprowadzić w chwili, gdy gmina Trzebielino udostępni mu lokal socjalny. Niestety po odwołaniu, Sąd Okręgowy w Słupsku, wykreślił z wyroku punkt dotyczący umowy najmu mieszkania od samorządu. Tym samym do końca grudnia pan Adam musi opuścić dom.

– Pomagam bratu, jak mogę. Piszę do urzędu pisma ale ciągle dostaję odpowiedzi odmowne. Gmina nie ma lokali komunalnych i socjalnych. To gdzie on ma się wyprowadzić? Nad jezioro?

– denerwuje się brat pana Adama, który jak wynika z relacji, pozostaje w konflikcie z tym bratem, który dysponuje nieruchomością.

– Boję się, że on sobie coś zrobi. Naprawdę boje się o jego życie

– dodaje brat.

Sprawa jest szeroko komentowana w samym Trzebielinie. – W głowie się nie mieści, że brat bratu zgotował taki los – mówi mieszkanka Trzebielina. – Przecież Adam nie jest uciążliwy. Wypije, jak każdy. Przecież pracuje normalnie. Nie jest pijakiem. A ten dom, to tak samo jego ojcowizna, jak brata – dodaje.

Rodzina miała dość? Czas eksmitować

Skontaktowaliśmy się z bratem, który złożył pozew przeciwko panu Adamowi. W odpowiedzi otrzymaliśmy obszernego e-maila nie tylko od niego, ale też od córki. Z treści wynika, że pan Adam jest uciążliwym lokatorem, a łamy gazety nie są odpowiednim miejscem na rozstrzyganie sporów rodzinnych. Rodzina nie zamierza też próbować się „wybielać”, bo ponoć od co najmniej trzech lat część mieszkańców Trzebielina oczernia ich. Z kolei pan Adam w e-mailu opisany jest jako uciążliwy, grożący, że spali dom, powiesi się…

„Stoję na stanowisku, że media, których jest Pani Redaktor przedstawicielką, nie są odpowiednim miejscem na opisywanie, rozstrzyganie czy ocenianie czyichkolwiek spraw rodzinnych, a taką bez wątpliwości jest sprawa, o kontakt w której się Pani zwróciła. Mając na względzie dobra osobiste, spokój i zdrowie moje oraz członków mojej najbliższej rodziny, nie będę się zatem odnosił do jakichkolwiek przekazanych Pani informacji, czy ocen.

Biorąc pod uwagę wieloletni brak możliwości porozumienia i poprawy zachowania Adama (…) wobec mnie, członków mojej najbliższej rodziny i naszego mienia, zdecydowałem się, co było jedną z najtrudniejszych decyzji w moim życiu, aby wystąpić na drogę sądową w celu ochrony zarówno mojej rodziny, zapewnienia nam spokoju, bezpieczeństwa, jak również ochrony naszego mienia.

„Niezależny, niezawisły sąd w tej sprawie wydał wyrok, od którego nie już drogi odwoławczej – jest on ostateczny i nie chcę go komentować, ani swoich decyzji, na łamach jakichkolwiek mediów” – napisał do nas brat pana Adama.

Opieka społeczna nic nie wiedziała?

Tymczasem widmo eksmisji z domu w Trzebielinie nadal wisi nad mężczyzną. Teoretycznie 1 stycznia 2021 roku stanie się osobą bezdomną. Teoretycznie, bo w związku z pandemia koronawirusa, wszystkie eksmisje są wstrzymane. To na podstawie ustawy z 20 października 2020 r. obowiązującej do 31 grudnia 2020 r.

Art. 15zzu. Wstrzymanie eksmisji z lokali mieszkalnych
1. W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

O sprawie pana Adama nie wiedzieli pracownicy Gminnego Ośrodka Pomocy Społecznej w Trzebielinie. Przynajmniej tak wynika.

„Nie znam tego pana ani sprawy. Każdemu bezdomnemu staramy się pomóc. Jedna z form jest zmotywowanie do pomocy rodziny lub umieszczenie w Schronisku dla Osób Bezdomnych w Nowym Jasińcu. Jeśli ten pan pracuje, możemy mu pomóc poszukać stancji”

– mówi Joanna Kmiecik, kierownik GOPS-u w Trzebielinie.

„Obecnie pracownicy socjalni z gminy Trzebielino mają zarejestrowane trzy osoby bezdomne. Dwie są pod opieką rodzin, a jedna w schronisku w Nowym Jasińcu. – Gmina z Adamem będzie mieć problem kiedy zostanie bezdomny. Wójt nigdy nic nie zrobił, żeby w gminie były jakieś mieszkania socjalne. A przecież są opuszczone budynki, które można przystosować”

– denerwuje się brat pana Adama.

Samorząd ma inne priorytety

I faktycznie w gminie Trzebielino nie ma mieszkań socjalnych. Mało tego. Nie ma nawet planów, by takie stworzyć.

– Gmina realizuje swoje obowiązki i jeśli są wyroki sądu nakazujące znalezienie mieszkania socjalnego, radzimy sobie wynajmując mieszkania u osób prywatnych lub opłacając znalezione mieszkanie.

Zdaję sobie sprawę, że temat nie jest do końca rozwiązany ale uważam, że nie jest to problem, który miałby być priorytetowy. Ilość tego typu spraw na przestrzeni lat jest niewielka

– mówi wójt Trzebielina Tomasz Czechowski i przypomina, że nawet gdyby gmina zainwestowała w kontenery mieszkalne, to obawiałby się takiej samej sytuacji, jaka miała miejsce w gminie Słupsk. – Kontenery nie do końca spełniły oczekiwania samych lokatorów, jak i samorządu. Zostały po prostu zdewastowane – wspomina Czechowski i zaznacza, że w gminie najbardziej potrzebny jest lokal tzw. interwencyjny niż socjalny.

„Przynajmniej w przyszłym roku nie mamy na tego typu działania pieniędzy. Może jeśli pojawi się dofinansowanie w wysokości 90 proc., to ubiegalibyśmy się o środki na remont pomieszczeń i dostosowanie pomieszczeń z naszych zasobów, by stworzyć lokal interwencyjny. Proszę zrozumieć, że gmina ma swoje priorytety. Obecnie jest nim ochrona środowiska, więc budowa kanalizacji sanitarnych. Działamy według wcześniej ustalonych w gminnej strategii priorytetów”

– kwituje Czechowski.

 

Dziennik Bałtycki, Wyjątkowa Eksmisja, brat chce eksmitować brata
Dziennik Bałtycki, Wyjątkowa Eksmisja, brat chce eksmitować brata

tekst; dziennikbałtycki/MariaSowisło/fotografia; zdjęcie ilustracyjne Pixabay

Zapraszamy zapoznania się z innymi artykułami na portalu Exmiter

Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że pojęciem lokatora wyjątkowo może również zostać objęta osoba, która miała w przeszłości tytuł prawny do lokalu, a następnie go utraciła.

W środę 18 listopada 2020 r. Sąd Najwyższy w Izbie Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych oddalił na posiedzeniu niejawnym skargę nadzwyczajną Prokuratora Generalnego w sprawie dotyczącej eksmisji byłego lokatora mieszkania komunalnego.

Sprawa o eksmisję została wytoczona przez sąsiadkę lokatora jednego z mieszkań komunalnych, który swym zachowaniem naruszał porządek publiczny oraz stosunki dobrosąsiedzkie. W 2016 r. Sąd Rejonowy w A. uwzględnił powództwo i nakazał eksmisję uciążliwego lokatora ze spornego lokalu komunalnego bez prawa do lokalu socjalnego.

Skargę nadzwyczajną od tego orzeczenia wniósł Prokurator Generalny, podnosząc, że w sprawie doszło do rażącego naruszenia prawa, bowiem eksmitowany lokator nie posiadał legitymacji biernej w sprawie dlatego, że na moment wydania zaskarżonego orzeczenia nie posiadał on już tytułu prawnego do spornego lokalu komunalnego, którego stosunek najmu ustał wcześniej.

Sąd Najwyższy (sygn. akt I NSNc 61/19?) stwierdził, że nie doszło do rażącego naruszenia prawa. Stanął bowiem na stanowisku, że pojęciem lokatora, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wyjątkowo może również zostać objęta osoba, która miała w przeszłości tytuł prawny do lokalu, a następnie go utraciła.

Według Sądu Najwyższego, trudno sobie wyobrazić efektywną ochronę spokojnego i nienaruszonego zamieszkiwania, jeżeli pomimo rozwiązania stosunku najmu lokatora, którego to dotyczy, cały czas w sposób rażący narusza on porządek domowy. Nie można odmówić wówczas ochrony i legitymacji lokatorowi pokrzywdzonemu tymi działaniami, jeżeli właściciel (wynajmujący) nie podejmuje działań mających na celu opróżnienie lokalu. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie, Sąd Najwyższy powołał się przy tym na zasadę ochrony praw lokatorów, wynikającą z art. 75 Konstytucji RP.

Sąd Najwyższy uznał także, że w sprawie, w której z powództwem o rozwiązanie stosunku najmu i opróżnienie lokalu występuje lokator na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wobec innego współlokatora naruszającego w sposób rażący lub uporczywy porządek domowy, legitymację bierną posiada pozwany lokator (najemca) i właściciel lokalu (wynajmujący), a ich współuczestnictwo po stronie pozwanej jest konieczne.

Oryginalny tekst; RP/pl

W Polsce nie wykonuje się eksmisji na bruk, jednak nie zawsze eksmitowanemu będzie przysługiwał lokal zastępczy. W zależności od sytuacji życiowej osoba, która pozostaje bez dachu nad głową, może zostać przeniesiona do lokalu socjalnego, pomieszczenia tymczasowego lub nawet noclegowni.

Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy i wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Do obowiązków gminy należy – w zależności od okoliczności konkretnej sprawy – zapewnienie lokalu w ramach najmu socjalnego, lokalu zamiennego albo wskazywanie pomieszczeń tymczasowych przeznaczonych dla osób, których dotychczasowe lokum ma być opróżnione. Powodów eksmisji jest wiele. Do najczęstszych należą olbrzymie długi – osoby, które mają poważne kłopoty finansowe, muszą liczyć się z tym, że mogą stracić dach nad głową. Inną sprawą jest, że gminy często borykają się z brakiem nieruchomości, które mogłyby przeznaczyć na wskazane w ustawie cele.

O uprawnieniu do konkretnego lokalu orzeka sąd w wyroku. Przykładowo więc, jeśli w wyroku znalazło się takie postanowienie, gmina jest obowiązana zapewnić danej osobie najem socjalny co najmniej jednego lokalu. Jednocześnie sąd wstrzymuje eksmisję do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego przysługuje między innymi kobietom w ciąży, małoletnim, niepełnosprawnym, obłożnie chorym, ubezwłasnowolnionym, emerytom, rencistom i bezrobotnym (chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż objęty eksmisją).

W odróżnieniu od lokalu socjalnego, lokal zamienny przysługuje między innymi tym mieszkańcom, którzy z uwagi na konieczność przeprowadzenia remontu lub rozbiórki budynku muszą tymczasowo opuścić zajmowaną nieruchomość. Obydwa lokale, choć często mylone, posiadają ubogie wyposażenie i stosunkowo niski standard.

Tymczasowe pomieszczenia muszą nadawać się do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej na jedną osobę oraz spełniać inne wymogi, przewidziane w przepisach prawa.

Komornik nie dokona eksmisji, jeśli – przykładowo – podmiot obowiązany nie wskaże lokalu odpowiadającego ustawowym warunkom, zaproponuje eksmisję dłużnika do starej szopy albo wyrzuci go na bruk. Taka eksmisja byłaby niezgodna z prawem i jako taka nie dojdzie do skutku. Ze względu na okres jesienno-zimowy, eksmisji nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca włącznie.

 

Coraz częściej spotykam się z osobami, które są zainteresowane kupnem nieruchomości z licytacji komorniczej. Wynika to z wielu powodów, najczęściej są to pobudki dotyczące inwestowania w nieruchomości. W dzisiejszym artykule podpowiem Wam czy warto zainteresować taką ofertą zakupu. Dowiecie się jak ominąć wszystkie skomplikowane procedury i ewentualne pułapki, które czyhają na przyszłych nabywców. Podpowiem również, co trzeba poddać szczególne analizie, aby Wasze potencjalne zyski zminimalizowały ryzyko strat.

  • na czym polega licytacja komornicza?
  • gdzie szukać informacji o licytacjach?
  • na co zwrócić szczególną uwagę?
  • co to jest wadium?
  • kredyt na mieszkanie z licytacji
  • jak wygląda proces licytacji komorniczej

Co to jest licytacja komornicza?

Na pewno często zastanawialiście z jakiego powodu nieruchomości trafiają na licytację komorniczą. Już odpowiadam: są to takie lokale, mieszkania, ale także domy, których właściciele nie regulowali swoich zobowiązań, bardzo często nie spłacali w terminie rat kredytu hipotecznego. Kolejnym powodem wystawienia nieruchomości na licytację może być również ogłoszenie np. bankructwa przedsiębiorcy lub jego niespłacone weksle. Bardzo rzadko na licytację trafiają nieruchomości, które mają kilku współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia co do sposobu podziału, wtedy sprzedaż egzekucyjna przez sąd, stanowi jedyne możliwe rozwiązanie. Z podobną sytuacją, dotyczącą interwencji sądu, możemy spotkać się, gdy zapada wyrok rozwodowy, a mieszkanie należało do obojga małżonków. Jeśli rozwodnicy nie są w stanie dojść do konsensusu co do podziału mieszkania, to właśnie sąd orzeka o jego sprzedaży na licytacji i o podziale uzyskanej sumy pomiędzy małżonków.

Czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? 

W tym miejscu warto nadmienić, że na licytację nie trafiają tylko i wyłącznie stare, zaniedbane lokale. Czasami są to perełki, naprawdę godne uwagi. Licytacja komornicza to często szansa na nabycie nieruchomości w wyjątkowo korzystnej cenie. Nic więc dziwnego, że tym rozwiązaniem interesuje się coraz więcej osób. Gdzie więc szukać informacji o licytacjach, tak, aby nie przegapić ciekawych ofert? Należy pamiętać, że w licytacji każdy z nas może wziąć udział. Aby licytacja mieszkania mogła się odbyć, komornik musi dokonać obwieszczenia o licytacji nieruchomości na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem. Gdzie zazwyczaj zamieszcza te informacje? Najczęściej są to niżej wymienione miejsca:

  • Sąd rejonowy właściwy dla położenia wystawianej na licytację nieruchomości,
  • Urząd miasta lub gminy,
  • Lokalna prasa,
  • Strona internetowa kancelarii komorniczej,
  • Internetowy serwis Krajowej Rady Komorniczej.

Czy warto więc przystąpić do licytacji komorniczej? W myśli zasady: “ Kto nie ryzykuje nie pije szampana”, wielu z nas powie, że tak. Biorąc tu pod uwagę przede wszystkim atrakcyjność oferty. Pamiętajmy, że cena wywoławcza nieruchomości wynosi trzy czwarte wartości szacunkowej. Ja jednak uważam, że takie transakcje są tylko udane pod pewnymi warunkami, o których piszę poniżej.

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej krok po kroku  

Uważam, że przede wszystkim powinieneś uważnie przeczytać obwieszczenie komornicze. Znajdziesz tam informacje dotyczące lokalizacji nieruchomości i jej charakteru. Wartość nieruchomości (tzw. sumę oszacowania – z mojego doświadczenia wynika, że często jest ona nieaktualna. Dlatego sprawdź ją, porównaj z bieżącymi cenami rynkowymi podobnych nieruchomości w okolicy).

W tym obwieszczeniu znajduje się również cena wywołania- pamiętaj zawsze niższa niż suma oszacowania. Jest także wadium – czyli suma, którą musisz wpłacić, aby przystąpić do licytacji. Miejsce i termin licytacji, a także pozostałe warunki wzięcia udziału w licytacji – czyli: zapis, że nie może w niej uczestniczyć najbliższa rodzina dłużnika, którego majątek jest licytowany, cudzoziemcy bez zezwoleń, a także sam komornik i inne osoby występujące na licytacji w charakterze urzędowym. Licytacja zabroniona jest również dla osób, które wygrały poprzednią licytację dotyczącą tej nieruchomości, ale nie wpłaciły kwoty, którą wylicytowały. Jak widzisz zakup mieszkania z licytacji komorniczej może okazać się sporym wyzwaniem.

Kilka dodatkowych warunków

Pamiętaj! Przez dwa tygodnie przed licytacją masz możliwość w wyznaczonych przez komornika dniach i godzinach osobiście przyjść do mieszkania i je obejrzeć. Oczywiście nie zawsze jest to łatwe i proste, ale nie poddawaj się. Musisz wiedzieć, że dotychczasowi lokatorzy praktycznie nigdy nie są gotowi na zaistniałą sytuację. Jednak dla Ciebie, ta wizyta to szansa zapytania ich o kwestie, które są bardzo istotne dla każdego nabywcy mieszkania z licytacji komorniczej: Na przykład: Czy będą mieli gdzie się wyprowadzić? Albo czy gmina już zapewniła im lokal zastępczy?

Powinieneś zbadać stan prawny nieruchomości. Aby dowiedzieć się na czym to polega zajrzyj do innego naszego wpisu księga wieczysta a kredyt hipoteczny. Dzięki nim dowiesz się się czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem najmu bądź dożywocia. Uwierz mi są to dla Ciebie niezwykle ważne informacje. Nie bój się zadawać pytań! Tylko wtedy upewnisz się, czy warto interesować się licytacją. Masz prawo zobaczyć: wypis rejestru gruntów, zdjęcia lokalu, akta postępowania egzekucyjnego, odpis protokołu oszacowania nieruchomości. To twoje prawo, korzystaj z niego. To ważne: Komornikowi zależy na sprzedaży mieszkania, a Tobie na jego kupnie.

Czy muszę wpłacić wadium zanim przystąpię do licytacji?

Tak, jest to warunek konieczny. Wadium – rękojmia (10% sumy oszacowania), to rodzaj zabezpieczenia na wypadek, gdyby zwycięzca licytacji nie wpłacił sumy, którą wylicytował za daną nieruchomość. Wadium musi być wpłacone minimum jeden dzień przed licytacją. Jeśli jej nie wygrasz zostanie Ci zwrócone.

Licytacja komornicza, a kredyt hipoteczny

Na co dzień pracuję jako Ekspert Kredytowy. Umówmy się na spotkanie, wspólnie określimy strategię finansowania nieruchomości pochodzącej z licytacji komorniczej (kredyt hipoteczny, wkład własny, proces itd.). Pamiętaj, że zakup mieszkania, czy też domu z licytacji komorniczej to skomplikowana forma zakupu. I dlatego właśnie jestem tutaj i pomogę Ci ze wszystkimi formalnościami.

Decydując się na zakup mieszkania z licytacji komorniczej, zastanów się czy masz środki na finansowanie takiej transakcji? Jeśli masz gotówkę, nie ma problemu, co zrobić jednak w sytuacji kiedy brak ci zasobów finansowych, a koniecznie chcesz kupić tę nieruchomość? Masz mało czasu na sfinalizowanie operacji, musisz wziąć pod uwagę, że niestety tylko ograniczona ilość banków chce finansować zakup nieruchomości pochodzących z licytacji komorniczych. Zdarza się, że banki wymagają zabezpieczenia na innej nieruchomości należącej do klienta. Nie martw się, konieczność zabezpieczenia na innej nieruchomości ma przeważnie charakter czasowy, gdyż po nabyciu nieruchomości jest możliwość przeniesienia zabezpieczenia na zakupioną nieruchomość na licytacji.

Weź pod uwagę, że banki nie pożyczą Ci całej kwoty potrzebnej na zakup mieszkania. Wymagają, abyś miał zazwyczaj 10-20% wkładu własnego. Tak więc takie kredytowanie może być realne na poziomie około 80%. Starając się o kredyt musisz posiadać zdolność kredytową. Niektóre banki deklarują, że klient przed przystąpieniem do licytacji, otrzyma wstępną decyzję kredytową. Jest to bardzo pomocne i pozwala ustalić maksymalną ofertę podczas licytacji i poziom zaangażowania własnych środków. Oczywiście każdy bank wymaga dostarczenia listy wymaganych dokumentów, które są niezbędne do przyznania kredytu. Poza standardowymi dokumentami ważne, abyście posiadali również:

  • operat szacunkowy nieruchomości,
  • postanowienie o przebiciu w przypadku licytacji wraz podaniem terminu zapłaty, numeru rachunku, na który powinna być dokonana wpłata,
  • protokół z licytacji komorniczej,
  • numer księgi wieczystej,
  • potwierdzenie wpłaty wadium.

Uwaga: Kupując mieszkanie na licytacji komorniczej, nie udajesz się do notariusza, aby spisać akt notarialny (brak związanych z tym kosztów). Podstawą nabycia jest tzw. “przybicie”, czyli uprawomocniony dokument od komornika. Na podstawie tego dokumentu można zmienić wpisy w księdze wieczystej.

Tak. Decydując się na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej i kredyt hipoteczny musisz pamiętać o:
1. wadium czyli min.10% wartości z wyceny nieruchomości,
2. wkład własny, czyli ewentualna dodatkowa wpłata środków poza kredytem,
4. podatek PCC 2% od wartości transakcyjnej,
5. prowizja lub inne koszty startowe kredytu,
6. wycena nieruchomości ok. 500 PLN,
7. ubezpieczenie nieruchomości ok. 0,08% od wartości ubezpieczanej,
8. zmiany w księdze wieczystej w dziale II (200 PLN), wpis w dziale IV (200 PLN),
9. PCC3 od ustanowienia hipoteki 19 PLN.

Jak wygląda licytacja mieszkania?

Licytacja zawsze odbywa się w formie ustnej i ma charakter otwarty. Prowadzona jest przez komornika, nad którym nadzór prowadzi sędzia. Zawsze rozpoczyna od przypomnienia wszystkich informacji, które są najistotniejsze dla tej licytacji, podając cenę wywołania i minimalną wysokość postąpienia, a następnie wzywa do licytowania. Minimalna wartość przebicia oferty w czasie licytacji komorniczej to 1 proc. sumy oszacowania mieszkania. Komornik zawsze wzywa trzykrotnie do przebicia, jeśli to nie nastąpi licytacje wygrywa ostatni licytant, który zaproponował najwyższą kwotę. Sędzia, który czuwał nad prawidłowością licytacji, wydaje postanowienia o przebiciu. Musi się ono uprawomocnić. W przypadku licytacji nieruchomości, po dokonaniu zapłaty przez licytanta, sąd wydaje postanowienie o przesądzeniu wartości.

Wejście do mieszkania po licytacji komorniczej 

Świetnie, jeśli wprowadziłeś w życie wszystkie moje wcześniejsze rady, mogę Ci tylko pogratulować. Jeśli to, ty jesteś szczęśliwym zwycięzcą licytacji, musisz uiścić wylicytowaną przez Ciebie kwotę nabycia nieruchomości (pomniejszoną o wpłacone wadium), gdy rzeczone postanowienie się uprawomocni. Pieniądze trzeba wpłacić na rachunek depozytowy sądu w ciągu 14 dni. Zaoszczędziłeś pieniądze, przed Tobą etap urządzania nowego gniazdka.

Gorzej jeśli okaże się, że lokal jest nadal zamieszkany, a jego lokatorzy absolutnie nie mają zamiaru się wyprowadzić. Na dzień dzisiejszy po wygraniu prowadzonej przez komornika licytacji i wpłaceniu na rachunek depozytowy sądu zadeklarowanej kwoty (pomniejszonej o wpłacone na wstępie wadium) sąd wydaje tzw. postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu dokument ten nie tylko potwierdza prawo własności do nieruchomości, ale też stanowi tytuł wykonawczy, niezbędny np. do tego, by komornik mógł rozpocząć ewentualną eksmisję poprzednich lokatorów (gdyby nie chcieli oni opuścić lokalu dobrowolnie). Jak więc rozpocząć całą procedurą eksmisji niechcianych gości? Co wtedy zrobić? O tym w kolejnym rozdziale.

Mieszkanie z licytacji komorniczej a lokatorzy 

Niestety, musisz rozpocząć postępowanie eksmisyjne, czyli złożyć pozew o usunięcie z lokalu osób nieuprawnionych do jego zajmowania. Oznacza to rozpoczęcie procesu cywilnego z każdym mieszkańcem mieszkania, którego jesteś właścicielem. W pozwie musisz ująć dane wszystkich lokatorów zajmujących Twoje mieszkanie, wspólnie z dotychczasowym uprawnionym, tzn. właścicielem. Jeśli tego nie uczynisz, sąd nie będzie mógł eksmitować osób, których nie wskazałeś. Bądź przygotowany na to, że jeśli dotychczasowi mieszkańcy nie będą mieli gdzie się wyprowadzić, bądź nie przysługuje im prawo do mieszkania socjalnego, to Ty będziesz musiał zapewnić im lokal zastępczy bądź tymczasowy.

Niewielu z nas pamięta, że kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, osoby niepełnosprawne, nieletnie, emeryci i renciści korzystający z pomocy społecznej, bezrobotni mogą zgodnie z prawem zajmować mieszkanie, które do ciebie należy. I będzie to trwało do momentu, aż gmina nie zapewni im lokalu zastępczego. W najgorszej sytuacji może to trwać nawet kilka lat. Wiem, w tym momencie Twoje emocje sięgają zenitu. Pamiętaj jednak, ze nigdy nie wolno przeprowadzać Ci eksmisji na własną rękę. Jest to tylko i wyłącznie prawo komornika. W okresie między 1 kwietnia a 31 października może on skierować mieszkańców lokalu do tzw. pomieszczeń tymczasowych, noclegowni lub schronisk – przez pozostałą część roku nadal wolno zajmować im kupione przez Ciebie na licytacji mieszkanie.

Pamiętaj! W Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk!

Licytacje komornicze cieszą się coraz większą popularnością, mieszkanie można zakupić w cenie dużo niższej niż cena rynkowa. Jednak przystępując do licytacji zawsze należy ustalić ile maksymalnie chcemy przeznaczyć na zakup lokalu, i tylko tego należy się trzymać. Kupując mieszkanie z licytacji zawsze trzeba uwzględnić, że prawdopodobnie będzie wymagać remontu. I proszę mi wierzyć, nie zawsze są to tylko kosmetyczne poprawki. Z mojego doświadczenia wiem, że czasami należało wymienić po prostu wszystko.

Tak jak już wcześniej pisałam dla wielu inwestorów największym problem w kontekście zakupu mieszkania z licytacji, są lokatorzy, którzy nie chcą się wyprowadzić a potrafią zatruć życie nowemu właścicielowi na długi czas. I jest to moralnie trudny wątek. Niewielu z nas wie o tym, że dłużnicy mają bowiem prawo składać zażalenia na kolejne decyzje sędziego sprawującego nadzór nad licytacją: najpierw na postanowienie o udzieleniu przybicia (wygrana w licytacji), a potem na postanowienie o przysądzeniu własności (pomimo uregulowania przez nowego właściciela całej kwoty). Wydłuża to znacznie czas uprawomocnienia.

Pamiętaj! W Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk! Zespół eXmiter, to wykwalifikowana grupa windykatorów,negocjatorów i detektywów ze wsparciem prawnym, którzy starają się znaleźć rozwiązanie dla dobra wszystkich stron.

 

 

Zadzwoń