Archiwa: lokator - eXmiter

Zamiast konfliktu — rozwiązanie. Poniżej plan działania, który łączy stanowczość z empatią i minimalizuje ryzyko eskalacji. Zanim zadzwonisz do eXmiter, spróbuj samemu.

1) Zanim zaczniesz: diagnoza i przygotowanie

Zweryfikuj fakty: zaległe kwoty, terminy, odsetki, wcześniejsze ustalenia (maile, SMSy, aneksy)
Oddziel „nie chce” od „nie może”:„Nie może” = utrata pracy, choroba, nagły wydatek„Nie chce” = unika kontaktu, brak chęci uzgodnień
Przygotuj realistyczne opcje: plan spłaty, czasowe obniżenie, odroczenie części czynszu, mediacja
Sprawdź przepisy lokalne: zasady wypowiedzenia, naliczania odsetek, eksmisji; zakaz „self‑help” (odcinania mediów, zmiany zamków)

2) Jak rozmawiać: ton i struktura rozmowy

Zacznij miękko, trzymaj się faktów, bez oskarżeń
Komunikuj wspólny cel: utrzymanie stabilnego najmu i uregulowanie zaległości
Zadawaj pytania otwarte: „Co stoi na przeszkodzie w płatności?” „Jaką kwotę może Pan/Pani realnie wpłacić w tym tygodniu?”
Ustal ramy czasowe i następne kroki; zawsze potwierdzaj pisemnie

3) Co zaproponować: katalog rozwiązań

Plan spłaty zaległości:Wpłata startowa (np. 30–50% zaległości) + raty 3–6 mies.Przykład: 2 400 zł zaległości → 400 zł tygodniowo przez 6 tygodni
Czasowa ulga + wyrównanie: np. 1–2 miesiące częściowej stawki z odrobieniem później
Zamiana terminów: podział miesięcznej płatności na 2 transze (1. i 15. dzień)
Zniesienie/zmniejszenie odsetek/kar w zamian za natychmiastowy plan spłaty

Uwaga: Unikaj „odpracowywania” czynszu — często ryzykowne prawnie i ubezpieczeniowo.

4) Granice i konsekwencje (czytelne, legalne)

Jasno komunikuj:harmonogram spłaty + „co jeśli” (brak wpłaty = wypowiedzenie zgodnie z prawem)obowiązek bieżących płatności równolegle ze spłatą zaległości
Czego nie robić: groźby, nękanie, wejście bez zgody, odcinanie mediów, wymiana zamków — zwykle nielegalne, w zależności od okoliczności i sytuacji.
Zachowaj zgodność z przepisami i zasadami antydyskryminacyjnymi

5) Kiedy eskalować?

Brak kontaktu/odmowa rozmów, łamanie nowych terminów, naruszenia umowy →wezwanie do zapłaty (z terminem i odsetkami),mediacja lub sprawa sądowa/wypowiedzenie zgodnie z lokalnym prawem, dokumentuj każdy krok (daty, kwoty, korespondencję).

6) Gotowe formułki (do maila/SMS)

Otwarcie rozmowy: „Dzień dobry, odnotowałem(-am) zaległość w wysokości [kwota] za [miesiące]. Chciałbym/Chciałabym porozmawiać o realnym planie spłaty. Czy możemy ustalić krótką rozmowę w [2–3 propozycje terminów]?”
Propozycja planu: „Proponuję wpłatę początkową [kwota] do [data], a następnie [kwota] co [tydzień/miesiąc] przez [okres]. W zamian rezygnuję z [część odsetek/kar] przy terminowej realizacji planu.”
Warunek i konsekwencja: „Jeśli do [data] nie otrzymam potwierdzenia i pierwszej wpłaty, będę zmuszony(-a) skierować sprawę na drogę formalną zgodnie z przepisami.”

7) Checklista po spotkaniu

Ustalone: kwoty, daty, sposób płatności, odsetki/ulgi, konsekwencje
Potwierdzenie pisemne (mail/aneks/ugodowe porozumienie)
Przypomnienia w kalendarzu i numer referencyjny przelewów
Zbierz podpisy/akceptację obu stron

8) Najczęstsze błędy

Zbyt ogólne ustalenia („zapłacę jak będę mógł”)
Brak pisemnego potwierdzenia
Zbyt wysokie raty → szybkie złamanie planu
Emocje i naciski zamiast konkretów
Działania sprzeczne z prawem (nawet przy złej woli lokatora)

9) Mini‑plan na dziś (30–60 minut)

Zrób bilans zaległości + propozycję 2 wariantów planu spłaty
Wyślij kulturalne zaproszenie do rozmowy z terminami
Przygotuj wzór porozumienia/ugody do podpisu

PS. To materiały z mojego doświadczenia, nie porady prawna.

Gdy powyższe zawiedzie zapraszam do kontaktu.

Jak porozumieć się z lokatorem, który nie może lub nie chce płacić za wynajem.

Właściciele nieruchomości poskarżyli się do Rzecznika Praw Obywatelskich na przepisy wprowadzone z uwagi na epidemię COVID-19. Od zeszłego roku obowiązuje bowiem tymczasowy zakaz eksmisji. RPO twierdzi, że należy rozważyć „rekompensaty wyrównujące straty właścicieli nieruchomości”. Możliwe więc, że za długi lokatorów zapłacą wszyscy Polacy.

Z uwagi na epidemię COVID-19 w 2020 roku wprowadzono przepisy, które utrudniają, a w praktyce uniemożliwiają eksmisję. Tymczasowe regulacje obowiązują już drugi rok, co wzbudziło zaniepokojenie Rzecznika Prawa Obywatelskich.

RPO proponuje rekompensaty dla właścicieli nieruchomości

Właściciel mieszkania przez obowiązujące przepisy jest często bezbronny wobec lokatora, który nie płaci. Zdaniem RPO wymaga to interwencji ze strony państwa. – Ponieważ nie wiadomo, jak długo może jeszcze trwać stan epidemii i związany z nim zakaz eksmisji, należy rozważyć na przykład ewentualne rekompensaty dla właścicieli lokali, gdy nie mogą oni usunąć z lokalu osób niewnoszących opłat – stwierdził.

Zdaniem Adama Bodnara zakaz był rozwiązaniem tymczasowym, uzależnionym od sytuacji epidemicznej. „Dziś jednak coraz liczniej wpływają skargi od właścicieli mieszkań, którzy kwestionują wprowadzony z powodu pandemii zakaz wykonywania tytułów wykonawczych, nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego” – czytamy w stanowisku RPO.

Właściciele nieruchomości tłumaczą, że z uwagi na przepisy o pandemii nie mogą osiągać dochodów z tytułu nieruchomości. Część najemców bowiem nie płaci, ale nie można zastąpić ich nowymi. Rzecznik powołuje się na opinie obywateli, którzy twierdzą, że zostają zmuszeni do kredytowania lokatorów, bo ci nie płacą nawet za media.

Mają mieszkania, ale nie dostają pieniędzy. RPO w obronie właścicieli

Rzecznik zauważa też, że lokatorzy uchylający się od płatności bywają uciążliwi dla sąsiadów. Niestety przepisy zabraniają eksmitować również tych, wobec których sąd podjął decyzję ze względu na „działania w sposób rażący przeciw porządkowi domowemu”.

Zdaniem Adama Bodnara są uzasadnione wątpliwości, czy dalsze utrzymywanie zakazu eksmisji nie narusza standardów konstytucyjnych wobec właścicieli mieszkań. „To zaś przemawiałoby za zasadnością rozważenia złagodzenia rygoru lub też ewentualnych rekompensat wyrównujących ich straty” – wyjaśnia RPO.

Wprowadzenie rekompensat ze strony budżetu państwa oznaczałoby, że pośrednio na zaległości lokatorów złożą się wszyscy Polacy.

Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że pojęciem lokatora wyjątkowo może również zostać objęta osoba, która miała w przeszłości tytuł prawny do lokalu, a następnie go utraciła.

W środę 18 listopada 2020 r. Sąd Najwyższy w Izbie Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych oddalił na posiedzeniu niejawnym skargę nadzwyczajną Prokuratora Generalnego w sprawie dotyczącej eksmisji byłego lokatora mieszkania komunalnego.

Sprawa o eksmisję została wytoczona przez sąsiadkę lokatora jednego z mieszkań komunalnych, który swym zachowaniem naruszał porządek publiczny oraz stosunki dobrosąsiedzkie. W 2016 r. Sąd Rejonowy w A. uwzględnił powództwo i nakazał eksmisję uciążliwego lokatora ze spornego lokalu komunalnego bez prawa do lokalu socjalnego.

Skargę nadzwyczajną od tego orzeczenia wniósł Prokurator Generalny, podnosząc, że w sprawie doszło do rażącego naruszenia prawa, bowiem eksmitowany lokator nie posiadał legitymacji biernej w sprawie dlatego, że na moment wydania zaskarżonego orzeczenia nie posiadał on już tytułu prawnego do spornego lokalu komunalnego, którego stosunek najmu ustał wcześniej.

Sąd Najwyższy (sygn. akt I NSNc 61/19?) stwierdził, że nie doszło do rażącego naruszenia prawa. Stanął bowiem na stanowisku, że pojęciem lokatora, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wyjątkowo może również zostać objęta osoba, która miała w przeszłości tytuł prawny do lokalu, a następnie go utraciła.

Według Sądu Najwyższego, trudno sobie wyobrazić efektywną ochronę spokojnego i nienaruszonego zamieszkiwania, jeżeli pomimo rozwiązania stosunku najmu lokatora, którego to dotyczy, cały czas w sposób rażący narusza on porządek domowy. Nie można odmówić wówczas ochrony i legitymacji lokatorowi pokrzywdzonemu tymi działaniami, jeżeli właściciel (wynajmujący) nie podejmuje działań mających na celu opróżnienie lokalu. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie, Sąd Najwyższy powołał się przy tym na zasadę ochrony praw lokatorów, wynikającą z art. 75 Konstytucji RP.

Sąd Najwyższy uznał także, że w sprawie, w której z powództwem o rozwiązanie stosunku najmu i opróżnienie lokalu występuje lokator na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wobec innego współlokatora naruszającego w sposób rażący lub uporczywy porządek domowy, legitymację bierną posiada pozwany lokator (najemca) i właściciel lokalu (wynajmujący), a ich współuczestnictwo po stronie pozwanej jest konieczne.

Tag: lokator