Tag: eksmisja

Wiele osób odkłada sporządzenie testamentu na później, nie zdając sobie sprawy, że brak tego dokumentu może prowadzić do skomplikowanych i długotrwałych postępowań spadkowych. Ile kosztuje jego przygotowanie u notariusza? Czy warto ponieść ten wydatek, aby uniknąć przyszłych konfliktów między spadkobiercami?

Testament, zgodnie z prawem, jest jedynym dokumentem umożliwiającym pełne rozporządzenie majątkiem po śmierci. W przypadku jego braku obowiązują przepisy dotyczące dziedziczenia ustawowego (Dz.U.2024.1061).

Sporządzenie testamentu może również znacząco skrócić proces postępowania spadkowego, który w sądzie może trwać nawet kilka lat. Jest to także skuteczny sposób na uproszczenie spraw związanych z dziedziczeniem w przypadku śmierci osoby przebywającej za granicą. 

Polskie przepisy prawa wyróżniają dwa rodzaje testamentu: notarialny (spisany w obecności notariusza) oraz holograficzny (sporządzony własnoręcznie, który jednak łatwiej podać w wątpliwość, szczególnie w przypadku skłóconych spadkobierców). 

Koszt testamentu u notariusza 

Zgodnie z tabelą taks notarialnych (art. 5 § 3 ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie): 

  • sporządzenie testamentu z zapisem zwykłym kosztuje 184,5 zł brutto,
  • testament zawierający wydziedziczenie lub zapis windykacyjny to koszt 246 zł brutto. 

Nieoficjalnie przyjmuje się, że całkowity koszt sporządzenia testamentu nie powinien przekroczyć 246 zł brutto, choć ostateczna cena zależy od konkretnej kancelarii i jej wewnętrznych zasad. Liczba spadkobierców oraz wartość majątku nie wpływają na wysokość tej opłaty. 

Od czego zależy koszt testamentu?

Koszt sporządzenia testamentu u notariusza zależy od jego zawartości. Najprostszy dokument, zawierający jedynie powołanie do spadku, kosztuje 50 zł netto. Do tej kwoty mogą dojść dodatkowe opłaty, m.in. 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę dokumentu.  

 

W testamencie można uwzględnić dwa rodzaje zapisów: 

  • Zapis zwykły – może być zawarty zarówno w testamencie własnoręcznym, jak i notarialnym. Przykładowo, jeśli spadkodawca zapisze zegarek wnukowi, inni spadkobiercy mogą kwestionować ten zapis.
  • Zapis windykacyjny – obowiązuje wyłącznie w testamencie notarialnym. Przepisany przedmiot (np. zegarek po dziadku) przechodzi na spadkobiercę z chwilą śmierci testatora, bez konieczności rozstrzygania sporów. 

Co można przekazać w zapisie windykacyjnym?

Zgodnie z art. 981 Kodeksu cywilnego, dotyczącym zapisów windykacyjnych, można określić, jakie elementy majątku mogą zostać objęte tym rodzajem zapisu. Należą do nich: 

  • zbywalne prawa majątkowe (np. udziały w firmach, akcje, nieruchomości),
  • gospodarstwo rolne lub przedsiębiorstwo,
  • ogół praw i obowiązków wspólnika spółki osobowej,
  • przedmioty o wyjątkowych właściwościach (np. rodzinne pamiątki, dzieła sztuki),
  • ustanowienie na rzecz zapisobiercy użytkowania lub służebności. 

Czy można odwołać testament sporządzony u notariusza?

Tak, testament sporządzony u notariusza można odwołać w każdej chwili. Wystarczy własnoręcznie sporządzić dokument, w którym testator odwołuje wcześniejszą wolę (należy podać dokładną datę sporządzenia testamentu notarialnego i nazwę kancelarii, w której został przygotowany). 

Koszt odwołania testamentu wynosi 30 zł, natomiast sporządzenie nowego testamentu wiąże się z ponowną opłatą według standardowej stawki.

 

Audycja przeznaczona dla osób powyżej 16. roku życia. Dzicy lokatorzy potrafią być bardzo dużym utrapieniem dla właścicieli mieszkań. Nie płacą czynszu, niszczą mieszkanie, a właściciel musi ich utrzymywać.

Emilia Dulnik rozmowa z prawniczkami, które wyjaśniają, jak wygląda wynajmowanie mieszkań z perspektywy prawnej, jak właściciel może się zabezpieczyć oraz dlaczego pozbycie się niechcianych lokatorów jest aż tak trudne. Dodatkowo właściciel firmy Exmiter – Jacek Chejnowski opowiada o szokujących doświadczeniach z celebrytami, którzy świadomie nie płacą i wykorzystują luki w systemie prawnym.

Cały materiał z kanało zero

https://www.youtube.com/watch?v=usmIsd1gE2Q&t=750s

 

 

Przełomowy wyrok Sądu Rejonowego Warszawa Śródmieście. Mężczyzna, który wynajął mieszkanie i nie płacił za czynsz, został skazany za oszustwo. Zdaniem ekspertów, to ostrzeżenie dla wszystkich nieuczciwych najemców. Skazany usłyszał wyrok 2 lat ograniczenia wolności.

Mężczyźnie groziła kara do 8 lat więzienia, jednak sąd nie zdecydował się na karę pozbawienia wolności uznając za okoliczność łagodzącą to, że sprawca oszustwa założył rodzinę. W ramach ograniczenia wolności będzie on musiał wykonywać 40 godzin prac społecznych miesięcznie. Sąd uznał, ze mężczyzna podpisując umowę wiedział, że nie będzie płacić czynszu i przez to dopuścił się oszustwa. Swoim działaniem skazany miał narazić wynajmującego na stratę 14 tysięcy złotych, a w tym czasie robił drogie zakupy, którymi chwalił się w internecie.

 

Prawie 1,8 mln mieszkań stoi pustych mimo wysokich cen najmu i wielu chętnych, którzy nie mogą znaleźć dla siebie lokum. Jedną z przyczyn jest to, że choć 70 proc. właścicieli lokali doświadczyło problemów z najemcami, prawo wciąż bardziej chroni tych ostatnich.

W obronie wynajmujących stanął niedawno rzecznik praw obywatelskich. W wystąpieniu skierowanym do Ministerstwa Rozwoju i Technologii wskazał, że konstytucja chroni prawa zarówno właścicieli, jak i najemców. A ustawodawca ma obowiązek tak kształtować wzajemne relacje właścicieli z lokatorami, aby obu stronom zagwarantować ochronę ich praw.
RPO zwrócił uwagę, że znaczna część prywatnego zasobu mieszkaniowego nie jest wykorzystywana, co może być spowodowane zbyt szeroką ustawową ochroną praw lokatorów i słabszą ochroną praw właściciela mieszkania.
„Właściciele obawiają się problemów związanych z nierzetelnym lokatorem, który nie będzie płacił za lokal i nie będzie chciał go opuścić. Wszystkie koszty będzie w tej sytuacji ponosił właściciel. Postępowanie związane z wyegzekwowaniem należności z tego tytułu i odzyskaniem lokalu jest zaś czasochłonne i długotrwałe. Dlatego wielu właścicieli w obawie przed nadużyciem przez potencjalnych nieuczciwych najemców przysługującej im ochrony praw lokatorów nie przeznacza swego mieszkania na wynajem” – pisze RPO do resortu rozwoju.

Właściciele kierują postulaty do premiera

Spostrzeżenia RPO potwierdzają badania Rendin Polska, które od 10 lat wspiera 22 tys. swoich członków w prowadzeniu bezpiecznego wynajmu. Dowiadujemy się z nich, że prawie 70 proc. wynajmujących doświadczyło problemów z najemcą. Najczęściej były to zaleganie z czynszem i zniszczenie lokalu.
– Nie chodzi nam o to, by wynajmujący mieli większe prawa niż najemcy. Oczekiwalibyśmy równowagi stron – mówi Jacek Kusiak, prezes stowarzyszenia.
Czego konkretnie chcieliby wynajmujący?
– Szybszego egzekwowania umów najmu i już przy pierwszym miesiącu zwłoki w płatnościach możliwości wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. Sprawniejszej pracy komorników. Usprawnienia działań sądów, szczególnie przy procedurze eksmisji. A gdy najemca okazuje się oszustem i złodziejem, działań na podstawie kodeksu karnego – wylicza prezes Kusiak.
RPO: Znaczna część prywatnego zasobu mieszkaniowego nie jest wykorzystywana, co może być spowodowane zbyt szeroką ustawową ochroną praw lokatorów
O zmianę regulującej te kwestie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 172 ze zm.) walczą też Zjednoczeni Wynajmujący – Ruch Obywatelski. Założyli oni na Facebooku grupę „Czarna lista lokatorów i wynajmujących”, na której zamieszczają zdjęcia zdewastowanych mieszkań, opisują swoje przejścia z nieuczciwymi lokatorami i podsumowują straty.
„Sytuacja ta jest bardzo niekomfortowa dla wynajmujących i wiele osób po przejściach z niepłacącymi lokatorami woli sprzedać lokal lub po prostu nie wynajmować go nikomu, gdyż stres i ryzyko przewyższają potencjalne zyski z tytułu najmu” – napisali jesienią ubiegłego roku w petycji do premiera Mateusza Morawieckiego.
Domagają się w niej zmian w prawie i ścigania ludzi, którzy w internecie namawiają do życia na koszt właściciela mieszkania, instruując, co robić, by mogło to trwać długo i bezkarnie.
Przypomnijmy, że dziś umowę najmu można wypowiedzieć dopiero wtedy, gdy zwłoka w zapłacie czynszu wynosi co najmniej trzy okresy rozliczeniowe (zazwyczaj takim okresem rozliczeniowym jest miesiąc). Następnie właściciel mieszkania musi wyznaczyć najemcy dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie zaległości. Dopiero po upływie tego terminu, gdy zapłata nie wpłynie, wynajmujący może wypowiedzieć umowę, zachowując jednomiesięczny okres wypowiedzenia. Jeśli mimo to najemca nie zwolni mieszkania, wynajmujący staje przed koniecznością długiej batalii sądowej.

Nie jest dobrze, ale musi tak być

„Choć prawo własności jest jednym z najsilniej chronionych praw majątkowych, to regulacje zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów ograniczają je w celu ochrony innej wartości o podstawowym znaczeniu dla człowieka, jaką jest konieczność zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych. Na takie ograniczenia prawa własności zezwala art. 64 ust. 3 Konstytucji RP” – napisał w odpowiedzi na petycję Zjednoczonych Wynajmujących Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii, po konsultacjach z Ministerstwem Sprawiedliwości.
W ocenie rządzących ochrona przed bezdomnością uzasadnia ograniczenie prawa własności „przez konieczność znoszenia przez właściciela zajmowania lokalu przez osobę, która utraciła prawo do zajmowania lokalu”. „Oczywiste jest jednak, że regulacja ta może powodować naruszenia prawa właściciela” – czytamy w piśmie.
Ministerstwo wskazało na możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego jako lepiej chroniącej prawa właściciela, a także na prawo dochodzenia w sądzie należności za bezumowne korzystanie z lokalu oraz zniszczenia. Zdaniem rządzących nie można mieć jednak do sądów pretensji o przewlekłość postępowań sądowych.

Światełko w tunelu

Minister Uściński zapewnił jednak, że dostrzega problem właścicieli mieszkań, i zadeklarował chęć „wypracowania optymalnych rozwiązań uwzględniających interesy obu stron”, czyli wynajmujących i lokatorów. Zaproponował zorganizowanie okrągłego stołu.
– Formuła ta zakłada poszukiwanie porozumienia pomiędzy stronami z rozbieżnymi interesami. W tym przypadku między najemcami a wynajmującymi. Dotychczas do MRiT nie dotarły sygnały wskazujące na chęć nawiązania porozumienia pomiędzy tymi dwiema stronami – wyjaśniło Biuro Komunikacji MRiT w odpowiedzi na pytanie DGP, jak mogłyby wyglądać takie spotkania.
Być może wystąpienie RPO coś w tej sprawie zmieni. Zwłaszcza że chętni do rozmów się znaleźli. Jacek Kusiak deklaruje, że wraz z ekspertami Stowarzyszenia Mieszkanicznik jest gotowy przy okrągłym stole pracować.
Z efektów takiego porozumienia mogliby skorzystać wszyscy. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego zebranych przy okazji ostatniego spisu powszechnego wynika, że mamy w Polsce ok. 1,8 mln pustostanów. Na 15 mln wszystkich mieszkań. Nawet gdyby tylko jedna dziesiąta mogła szybko trafić na rynek, byłoby to mniej więcej tyle, ile deweloperzy wybudowali w 2021 r.
W Polsce z mieszkań na wynajem korzysta 13,2 proc. osób. Podający te dane Polski Instytut Ekonomiczny zwraca uwagę, że są kraje, np. Austria i Niemcy, gdzie mieszkania wynajmuje niemal połowa ludności, i to często jedno przez całe życie. Zdaniem ekspertów PIE wynika to m.in. z obowiązującego w tych państwach systemu prawnego, który skutecznie chroni interesy zarówno najemców, jak i, wynajmujących. Tych ostatnich jest w Polsce około miliona i jak pokazują dane zebrane przez Otodom, większość z nich nie jest krezusami
źródło;gazetaprawna
Z badania Rendin i Stowarzyszenia Mieszkanicznik wynika, że blisko 80 proc. wynajmujących ma obawy związane z obecną sytuacją ekonomiczną i wzrostami kosztów życia. – Wraz ze wzrostem kosztów życia możemy spodziewać się spadku rozporządzalnego budżetu Polaków, co w niektórych przypadkach może spowodować, że najemca przestanie płacić za wynajmowany lokal – ostrzega ekspert. Ponadto właścicieli mieszkań niepokoją zapowiadane nowe regulacje prawne.

Kolejne podwyżki czynszów. W ciągu roku średnie stawki poszły w górę nawet o 25 proc.

W dalszym ciągu popyt ze strony lokatorów jest większy niż oferta mieszkań na wynajem – wynika z szacunków HRE Investments. Efekt? Zgodnie z szacunkami w ciągu ostatniego roku na największych rynkach średnie stawki czynszów poszły w górę aż o 20-25 proc. – Trudno się więc dziwić, że stawki za wynajem idą w górę, skoro ograniczona oferta zderza się na rynku z dużym popytem – podkreślają eksperci.

Potwierdzają to dane z raportu Expandera i Rentier.io, z których wynika, że w sierpniu wzrosły średnio o 2,3 proc., a od początku roku o 23 proc. Dodatkowo w badanych miastach było o 36 proc. mniej ofert najmu niż przed rokiem.
W tej sytuacji wielu potencjalnych najemców czeka aż w ofertach pojawi się okazja.

Niewypłacalność najczęstszą obawą wynajmujących

Wyższe ceny najmu mogą wydawać się doskonałą sytuacją dla właścicieli lokali, jednak w połączeniu z inflacją i rosnącymi kosztami życia mogą okazać się w niedalekiej przyszłości poważnym problemem. W szczególności dla wynajmujących, którzy przy zakupie nieruchomości posiłkowali się kredytem. Odzwierciedlają to również obawy właścicieli mieszkań, spośród których niemal połowa deklaruje poważne zaniepokojenie związane z obecną sytuacją ekonomiczną i wzrostami kosztów życia.

Z badania Rendin i Stowarzyszenia Mieszkanicznik wynika, że najpowszechniejszą obawą wśród właścicieli mieszkań jest sytuacja, w której najemcę przestanie być stać na płacenie czynszu (64 proc.). Co piąty pytany wskazuje „ogólnie pojętą trudną sytuację ekonomiczną”, inflację, wzrost bezrobocia i obawy o przerwy w dostawach energii. Ze względu na rosnące koszty życia, 13,1 proc. wynajmujących obawia się też braku możliwości utrzymania aktualnego poziomu cen.

– Wielu wynajmujących ma dziś obawy związane z aktualną sytuacją gospodarczą. Wraz ze wzrostem kosztów życia możemy spodziewać się spadku rozporządzalnego budżetu Polaków, co w niektórych przypadkach może spowodować, że najemca przestanie płacić za wynajmowany lokal. W szczególnie trudnej sytuacji mogą znaleźć się wtedy osoby, dla których wpływy z najmu są istotne na przykład w związku ze spłacanym kredytem – komentuje Piotr Kula, manager ds. rozwoju rynkowego Rendin Polska.

Eksmisja, zniszczone mieszkanie i zapowiedź nowych regulacji

Kolejnymi obawami wymienianymi przez właścicieli mieszkań są potencjalne trudności z eksmisją problematycznych lokatorów – niepokoi to niemal co piątego wynajmującego. Z kolei 11,4 proc. właścicieli obawia się, że jeśli koszty z nimi związane przekroczą wysokość kaucji, to najemcy nie będą w stanie za nie zapłacić.

– Obawy związane z eksmisją lokatora lub zniszczeniem mieszkania od zawsze towarzyszą wielu wynajmującym. Warto jednak pamiętać, że istnieją już na rynku rozwiązania pomagające się przed nimi zabezpieczyć. Pierwszym z nich jest odpowiednia weryfikacja potencjalnego najemcy, np. przy wsparciu firmy, która gwarantuje wypłatę środków na pokrycie strat spowodowanych przez niesolidnego lokatora. Drugim aspektem, na który warto zwrócić uwagę, jest dobra umowa. Z perspektywy właściciela najbezpieczniejszą formą jest umowa najmu okazjonalnego, która znacznie lepiej zabezpiecza wynajmującego w przypadku problemów z lokatorem – tłumaczy ekspert.

Wynajmujących niepokoją także pojawiające się informacje o możliwych zmianach legislacyjnych dotyczących rynku nieruchomości. Jak wynika z badania, 14 proc. właścicieli mieszkań ma dziś obawy związane z potencjalnym wprowadzeniem niekorzystnych regulacji w tym zakresie. Niepokój ten mogły spotęgować wprowadzone ostatnio niekorzystne dla wynajmujących zmiany dotyczące amortyzacji nieruchomości.

Podatki nakładane na właścicieli uderzają w najemców

Zdaniem ekspertów HRE Investments na horyzoncie pojawia się ryzyko, że nowe daniny, które rozważa rząd (wyższe opodatkowanie właścicieli mieszkań na wynajem), będą kolejnym powodem do pogorszenia sytuacji na rynku najmu. Ich zdaniem zadziałać mogą tu co najmniej dwa mechanizmy.

– Po pierwsze jeśli na właścicieli nałożone zostaną dodatkowe koszty, to przynajmniej częściowo będą oni chcieli przerzucić je na najemców. Wbrew pozorom jest to jednak mniejszy problem. Wręcz tragiczne skutki dać może drugi mechanizm, w ramach którego nałożenie dodatkowych podatków na osoby inwestujące w mieszkania na wynajem może spowodować ograniczenie oferty – podkreślają w swojej analizie Bartosz Turek oraz Oskar Sękowski z HRE Investments.

źródło;i.pl

Zniesienie zakazu eksmisji oznacza powrót do rozwiązań funkcjonujących przed pandemią COVID-19. Jedyną różnicą będzie specyficzny status Ukraińców, którym użyczono mieszkań. W czasie pandemii utrzymał się spory niedobór mieszkań socjalnych i pomieszczeń tymczasowych, który teraz będzie spowalniał uwolnione eksmisje. Z powodu eksmisji w całym kraju na pomieszczenia tymczasowe i lokale socjalne czeka około 60 000 gospodarstw domowych.

Zakaz eksmisji już zniesiony ale są inne problemy spowalniające eksmisje

Już od pewnego czasu eksperci sugerowali, że należałoby uchylić zakaz eksmisji wprowadzony na czas pandemii COVID-19. Wspomniany zakaz miał bowiem negatywny wpływ nie tylko na rynek najmu. Przepisy zakazujące eksmisji w czasie trwania pandemii koronawirusa były też problematyczne dla nabywców domów i mieszkań z rynku wtórnego, a także dla osób kupujących nieruchomości na licytacjach komorniczych. Tacy nabywcy lokali oraz domów obawiali się komplikacji w razie problemów z wyprowadzką poprzedniego właściciela. Na szczęście, pandemiczny zakaz eksmisji został uchylony 15 kwietnia 2022 r. Nie oznacza to jednak, że po zmianach prawnych sytuacja będzie dobra. Brakuje bowiem wielu lokali socjalnych oraz pomieszczeń tymczasowych.

Zmiana „ukraińskiej” ustawy wprowadziła zniesienie zakazu eksmisji

O zamiarach rządu, które zakładały zniesienie zakazu eksmisji, dowiedzieliśmy się przy okazji planowanych zmian w tak zwanej „ukraińskiej” ustawie. Taką potoczną nazwę nosi ustawa z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (Dz.U. 2022 poz. 583). Warto dodać, że nowelizacja ustawy z dnia 12 marca 2022 r. przewidująca zniesienie zakazu eksmisji została bez poprawek przyjęta przez Senat i podpisana przez Prezydenta. „Zniesienie zakazu eksmisji nastąpiło już kolejnego dnia po ogłoszeniu nowych przepisów, czyli 15 kwietnia 2022 r.”

Ustawą z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw rząd uchylił wprowadzający zakaz eksmisji artykuł 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (potocznie zwanej ustawą COVID-ową). „Wszystko wskazuje, że ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy może stać się kolejnym aktem prawnym, przy pomocy którego rząd będzie wprowadzał wiele innych zmian przepisów – również dotyczących mieszkaniówki”

Na pomieszczenie tymczasowe nadal trzeba będzie długo czekać …

Zniesienie zakazu eksmisji jest dobrą wiadomością zarówno dla wynajmujących, jak i nabywców mieszkań oraz domów z rynku wtórnego. Z punktu widzenia obydwu tych grup, niedawne zmiany przepisów oznaczają bowiem ograniczenie ryzyka prawnego i finansowego. Nie można jednak zapominać, że zniesienie zakazu eksmisji oznacza powrót przepisów do stanu sprzed pandemii. Jedyna różnica dotyczy specyficznego statusu ukraińskich uchodźców, którym Polacy udostępnili lokum. „Takich osób nie obejmuje bowiem ustawa o ochronie praw lokatorów – w przeciwieństwie do innych lokatorów korzystających z użyczenia mieszkania”

Co ważne, opisywane zniesienie zakazu eksmisji nie rozwiązuje innych problemów, z którymi wynajmujący borykali się jeszcze przed pandemią. Przykładem może być długi czas oczekiwania na lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe dla eksmitowanego. W tym kontekście warto przypomnieć o przed pandemicznej nowelizacji artykułu 1046 paragraf 4 kodeksu postępowania cywilnego. Począwszy od 21 kwietnia 2019 roku, komornik po półrocznym oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe nie może już eksmitować dłużnika do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych. „Obecne regulacje wskazują, że na pomieszczenie tymczasowe trzeba czekać bezterminowo”

Brakuje minimum 45 000 lokali socjalnych oraz 20 000 pomieszczeń tymczasowych

Gdy w 2019 roku wprowadzano zmiany w kodeksie postępowania cywilnego, to argumentem ich zwolenników było zapowiadane zwiększenie liczby pomieszczeń tymczasowych. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują jednak, że niedobór wspomnianych pomieszczeń nadal jest znaczący. Pod koniec 2020 r. na pomieszczenia tymczasowe oczekiwało 16 898 gospodarstw domowych z całej Polski. „Ponadto Główny Urząd Statystyczny informuje o 43 406 gospodarstwach domowych, które w związku z realizacją wyroku eksmisyjnego pod koniec 2020 r. czekały na lokal socjalny”

Niestety, nie posiadamy dostępu do nowszych statystyk. Trudno jednak oczekiwać, że sytuacja względem końca 2020 r. mocno się poprawiła. Dlatego trzeba mieć świadomość, że zniesienie zakazu eksmisji jest tylko jedną ze zmian potrzebnych właścicielom mieszkań na wynajem. Jeżeli problem dotyczący niedoboru lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych nie zostanie rozwiązany, to coraz większą popularność będzie zdobywał najem instytucjonalny oraz najem okazjonalny. „Warto przypomnieć, że obydwa te warianty najmu poza brakiem uprawnień eksmitowanego do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego przewidują też np. swobodę właściciela w zakresie podnoszenia czynszów”

Wprowadzony na początku epidemii Covid-19 zakaz blokuje eksmisje z lokali. Ich właściciele nie rozumieją, dlaczego kolejne ograniczenia pandemiczne są znoszone, a to wciąż istnieje. Jak dowiedziało się nieoficjalnie Prawo.pl, ma się to zmienić i zakaz zniknie z przepisów. Stosowny projekt jest już w Sejmie.

Covidowy zakaz eksmisji utrudnia życie właścicielom mieszkań, a teraz także pomoc uchodźcom z Ukrainy. Miał obowiązywać kilka miesięcy, a minęło już prawie dwa lata od jego wprowadzenia.  Ministerstwo Sprawiedliwości informowało, także Prawo.pl, że przepis znoszący zakaz eksmisji, wprowadzony na czas epidemii koronawirusa, znalazł się w rządowym projekcie ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu automatyzacji załatwiania niektórych spraw przez Krajową Administrację Skarbową (druk sejmowy numer 2138).  Potem pojawiły się informacje, że zmiana zostanie wprowadzona jednak poprawkami poselskimi.

Ostatecznie uchylenie przepisu 15zzu ustawy z 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. znalazło się w art. 18 projektu ustawy. Co ciekawe, mimo że zakłada on także zmianu ustawy z 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, to nie ma zmiany w zakresie zakazu licytacji nieruchomości, w której dłużnik mieszka.

Przepis obowiązuje już dwa lata, a miał być na chwilę

Przypomnijmy art. 15zzu ustawy z 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, zakłada, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Zdesperowani właściciele skarżą się na ten przepis rzecznikowi praw obywatelskich.  – Codziennie mamy już po kilka skarg w tej sprawie. Właściciele mieszkań nie rozumieją, dlaczego kolejne ograniczenia i zakazy związane z pandemią odwołuje się tylko nie ten. Dobrze więc , że zakaz w końcu zniknie – mówi Kamila Dołowska, dyrektor  dyrektor Zespołu Prawa Cywilnego w Biurze Rzecznika Praw Obywatelskich.

RPO wielokrotnie występował w tej sprawie do Ministerstwa Sprawiedliwości, ostatnio pod koniec marca. W tym najnowszym swoim wystąpieniu zwrócił uwagę na kolejny problem związany z tym zakazem. Chodzi o masowy napływ uchodźców z Ukrainy po zbrojnej agresji Rosji.  Według niego, wobec konieczności zapewnienia zakwaterowania uchodźcom wydaje się, że dalsze utrzymywanie zakazu nie tylko stanowi barierę dla zwiększenia podaży mieszkań, ale także zniechęca właścicieli mieszkań do wynajmowania wolnych lokali.
Kwestionowany zakaz został bowiem zniesiony jedynie w przypadkach użyczenia obywatelom Ukrainy – objętym przepisami ustawy z 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa –  budynku lub jego części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Jak najszybciej  trzeba pozbyć się zakazu 
Także prawnicy nie mają wątpliwości, że przepis jest szkodliwy. – Przepis, zgodnie z którym w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego, powinien zostać natychmiast uchylony, albowiem działa on na niekorzyść zarówno zarządców nieruchomości, np. pozostałych członków spółdzielni mieszkaniowych, a także samych właścicieli lokali. To właśnie oni bowiem ponoszą nieprzerwanie koszty takiego stanu prawnego, który miał sens jedynie w początkowym okresie epidemii – zauważa dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych.

Przepis ten również, wobec potrzeby zapewnienia zakwaterowania uchodźcom, może zniechęcać właścicieli lokali do wynajmowania wolnych lokali. Samo zniesienie zakazu jedynie w przypadku użyczenia mieszkań obywatelom Ukrainy to zdecydowanie za mało.  – Już teraz rynek doświadcza problemu z podażą mieszkań na wynajem w związku z dużą liczbą uchodźców, którzy szukają schronienia w Polsce. Osoby, które nawet chciałyby sfinansować taki wynajem nierzadko mają problemy ze znalezieniem wolnego lokalu. Dlatego też norma mająca charakter epizodyczny, powiązany z epidemią lub stanem zagrożenia epidemicznego, a więc stanowiąca odstępstwo od określonej zasady przez wyraźnie określony czas, nie ma racji dalszego bytu – podkreśla dr Pałka.

Podobnie uważa Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.-  Moim zdaniem nie ma żadnych przesłanek aby utrzymywać w dalszym ciągu zakaz eksmisji wprowadzony w czasie pandemii słynnym art. 15d tarczy. O opróżnieniu lokalu przecież decyduje sąd. Sąd też ma obowiązek orzec o ewentualnym przyznaniu prawa do lokalu socjalnego. Katalog przesłanek uprawniających do takiego lokalu jest bardzo szeroki. Dlatego prawo zadbało już o interes potrzebujących. Teraz prawo musi zadbać o właścicieli lokali. Moim zdaniem Wyroki sądów powinny być wykonywane – mówi.

Twierdzi on, że w przypadku przyznania lokalu socjalnego obowiązek jego zapewnienia obciąża gminę, która musi go dostarczyć – dopiero wtedy eksmisja dłużnika jest w ogóle możliwa. Daje to też konkretne uprawnienia właścicielowi mieszkania, bo może on wystąpić do gminy o naprawienie szkody, jeżeli przyznanie lokalu socjalnego się opóźnia. Natomiast przy zakazie eksmisji właścicielowi lokalu trudno jest dochodzić jakiegokolwiek odszkodowania.

Komornicy: właściciele pod ścianą
Komornicy podkreślają, że dalsze utrzymywanie  moratorium na eksmisje jest całkowicie nieuzasadnione.  – Przy rezygnacji z powszechnego testowania, kwarantanny, izolacji i obowiązku noszenia maseczek, ustała konieczność, o której mowa w art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, tak daleko idącego ograniczenia prawa obywatela do sądu i prawa własności, co czyni ten zakaz po prostu niekonstytucyjnym – wskazuje Tomasz Wejman, komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Jarocinie.  Zaznacza, że zakaz eksmisji ma ogromny wpływ na rynek wynajmu mieszkań.

Zdaniem komorników obawy właścicieli lokali mieszkalnych wynikają z faktu, iż w obecnym stanie prawnym wierzyciele nie mają żadnych instrumentów w postępowaniu egzekucyjnym, pozwalających doprowadzić do tego, aby dłużnik zwolnił mieszkanie, w sytuacji, gdy łamie warunki umowy najmu. – Wcale nie chodzi o to, aby eksmisje wykonywać, ale aby zapewnić właścicielom mieszkań prawo oraz możliwość ich przeprowadzenia w sytuacji, gdy mają do czynienia z nieuczciwym najemcą – akcentuje Tomasz Wejman.

Według niego państwo powinno gwarantować właścicielom, aby w sytuacji, gdy mają do czynienia z nieuczciwym najemcą, mieli nie tylko prawo do uzyskania orzeczenia sądowego, a też w dalszej kolejności jego wykonania, czyli eksmisji. – Brak takiej gwarancji  nie tylko działa demoralizująco, ale też ogranicza drastycznie liczbę ofert najmu. Rynek najmu to także odczuł.  Z powodu tego, że nie zostało to zmienione, wiele osób, które dysponuje lokalami i mogłyby je wynająć, wstrzymuje się z decyzją – wskazuje Wejman. Zwraca uwagę, że sytuację dodatkowo komplikuje wojna za naszą wschodnią granicą, w efekcie której do Polski przybyło już ponad dwa miliony uchodźców, którzy również muszą przecież gdzieś mieszkać.

W 2020 roku rząd zmienił przepisy dotyczące eksmisji. Są zakazane ze względu na epidemię COVID-19. Chronione miały być osoby, które na przykład na skutek pandemii straciły pracę. Regulację wykorzystują jednak i inne osoby.

Czy można zapłacić niemal pól miliona za nieruchomość i nie móc z niej korzystać? Historia młodego małżeństwa z Sanoka dowodzi, że jest to możliwe. I to w majestacie prawa.

Poszkodowani w 2019 roku zapłacili za wymarzony dom blisko 500 tys. zł. Do transakcji doszło w dość nietypowych okolicznościach, bo dotychczasowi właściciele ogłosili upadłość konsumencką. I w ramach wyprzedaży majątku pozbywali się też nieruchomości.

Mają w ręku wyrok drugiej instancji. Ale eksmisja niemożliwa

Poprzedni właściciele nie przekazali domu nowym. Postanowili wykorzystać przepisy uchwalone, by chronić przed eksmisją poszkodowanych przez epidemię COVID-19 i ostatecznie nie wyprowadzili się z budynku. Małżeństwo ma już w garści prawomocny wyrok sądu nakazujący eksmisję, ale komornik jest bezradny.

– Skierowaliśmy sprawę na drogę sądową, bo chcemy odzyskać naszą nieruchomość. Mam wyrok sądu pierwszej instancji, który przyznał mi ten dom i nakazał się wyprowadzić państwu. Oczywiście oni się od tego odwołali, nie wiem dlaczego. Sąd drugiej instancji oczywiście podtrzymał ten wyrok. Sąd drugiej instancji nawet, a analizując sytuacje materialną poprzednich właścicieli, nie przyznał im prawa do najmu lokalu socjalnego – tłumaczy mężczyzna na antenie Polsatu.

Brandie LaCasse jest właścicielką trzech domów. Z powodu wprowadzonych przepisów dotyczących „walki” z epidemią musi mieszkać z córką w samochodzie. Mimo, że najmujący od ponad roku nie płacą jej za najem, nie może ich eksmitować.

Samotna matka jest weteranką amerykańskich sił zbrojnych. O swojej sytuacji opowiedziała w rozmowie z CBCNews.

Bezdomna właścicielka trzech domów

– Nie rozumiem, jak zgodnie z prawem rząd może oddać moją prywatną własność za darmo – mówi Brandie LaCasse.

Będąc właścicielką trzech nieruchomości na wynajem, była pewna, że po odejściu z armii będzie ją stać na normalne życie. Niestety po wprowadzeniu antycovidowych przepisów, a konkretnie moratorium na eksmisje, właściciel nie może wymówić im najmu i odzyskać swojego domu, nawet jeśli najemcy przestaną płacić czynsz. Rząd obiecał rekompensatę strat, jednak w praktyce rozdysponowano jedynie procent całej kwoty.

Moratorium przedłużone przez Bidena

Długi lokatorów za same czynsze sięgają już prawie 88 tys. zł (23 tys. dolarów).

– Przepłakałam wiele nocy, zastanawiając się, co się stało z moimi pieniędzmi. […] Przecież to ja kupiłam te nieruchomości, wyremontowałam je, wkładając w to swój pot i łzy. Zainwestowałam w nie, nie przypuszczając nawet, że nie będę miała się gdzie podziać – dodaje. Z powodu braku przychodów straciła już dom, a do żadnego z wynajmowanych nie może się wprowadzić, gdyż najemcy odmawiają ich opuszczenia – mówi wierzycielka. Jak dodaje, na obecną chwilę, chce odzyskać choćby jeden dom.

Do tak absurdalnej sytuacji doszło, ponieważ administracja prezydenta Bidena przedłużyła termin obowiązywania moratorium na eksmisje. Demokraci zdecydowali się na tak drastyczny krok mimo braku poparcia Kongesu.

W 2020 roku 10 proc. właścicieli nieruchomości pobrało mniej niż połowę rocznego czynszu za wynajem. „Najwięcej problemów z uzyskaniem płatności mają osoby, które nie zajmują się tym na większą skalę, a jedynie mają od 1 do 5 nieruchomości” – informuje portal bankier.pl.

Samotna matka jest weteranką amerykańskich sił zbrojnych. O swojej sytuacji opowiedziała w rozmowie z CBCNews.

Bezdomna właścicielka trzech domów

– Nie rozumiem, jak zgodnie z prawem rząd może oddać moją prywatną własność za darmo – mówi Brandie LaCasse.

Będąc właścicielką trzech nieruchomości na wynajem, była pewna, że po odejściu z armii będzie ją stać na normalne życie. Niestety po wprowadzeniu antycovidowych przepisów, a konkretnie moratorium na eksmisje, właściciel nie może wymówić im najmu i odzyskać swojego domu, nawet jeśli najemcy przestaną płacić czynsz. Rząd obiecał rekompensatę strat, jednak w praktyce rozdysponowano jedynie procent całej kwoty.

Moratorium przedłużone przez Bidena

Długi lokatorów za same czynsze sięgają już prawie 88 tys. zł (23 tys. dolarów).

– Przepłakałam wiele nocy, zastanawiając się, co się stało z moimi pieniędzmi. […] Przecież to ja kupiłam te nieruchomości, wyremontowałam je, wkładając w to swój pot i łzy. Zainwestowałam w nie, nie przypuszczając nawet, że nie będę miała się gdzie podziać – dodaje. Z powodu braku przychodów straciła już dom, a do żadnego z wynajmowanych nie może się wprowadzić, gdyż najemcy odmawiają ich opuszczenia – mówi wierzycielka. Jak dodaje, na obecną chwilę, chce odzyskać choćby jeden dom.

Do tak absurdalnej sytuacji doszło, ponieważ administracja prezydenta Bidena przedłużyła termin obowiązywania moratorium na eksmisje. Demokraci zdecydowali się na tak drastyczny krok mimo braku poparcia Kongesu.

W 2020 roku 10 proc. właścicieli nieruchomości pobrało mniej niż połowę rocznego czynszu za wynajem. „Najwięcej problemów z uzyskaniem płatności mają osoby, które nie zajmują się tym na większą skalę, a jedynie mają od 1 do 5 nieruchomości” – informuje portal bankier.pl.

Właściciele nieruchomości poskarżyli się do Rzecznika Praw Obywatelskich na przepisy wprowadzone z uwagi na epidemię COVID-19. Od zeszłego roku obowiązuje bowiem tymczasowy zakaz eksmisji. RPO twierdzi, że należy rozważyć „rekompensaty wyrównujące straty właścicieli nieruchomości”. Możliwe więc, że za długi lokatorów zapłacą wszyscy Polacy.

Z uwagi na epidemię COVID-19 w 2020 roku wprowadzono przepisy, które utrudniają, a w praktyce uniemożliwiają eksmisję. Tymczasowe regulacje obowiązują już drugi rok, co wzbudziło zaniepokojenie Rzecznika Prawa Obywatelskich.

RPO proponuje rekompensaty dla właścicieli nieruchomości

Właściciel mieszkania przez obowiązujące przepisy jest często bezbronny wobec lokatora, który nie płaci. Zdaniem RPO wymaga to interwencji ze strony państwa. – Ponieważ nie wiadomo, jak długo może jeszcze trwać stan epidemii i związany z nim zakaz eksmisji, należy rozważyć na przykład ewentualne rekompensaty dla właścicieli lokali, gdy nie mogą oni usunąć z lokalu osób niewnoszących opłat – stwierdził.

Zdaniem Adama Bodnara zakaz był rozwiązaniem tymczasowym, uzależnionym od sytuacji epidemicznej. „Dziś jednak coraz liczniej wpływają skargi od właścicieli mieszkań, którzy kwestionują wprowadzony z powodu pandemii zakaz wykonywania tytułów wykonawczych, nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego” – czytamy w stanowisku RPO.

Właściciele nieruchomości tłumaczą, że z uwagi na przepisy o pandemii nie mogą osiągać dochodów z tytułu nieruchomości. Część najemców bowiem nie płaci, ale nie można zastąpić ich nowymi. Rzecznik powołuje się na opinie obywateli, którzy twierdzą, że zostają zmuszeni do kredytowania lokatorów, bo ci nie płacą nawet za media.

Mają mieszkania, ale nie dostają pieniędzy. RPO w obronie właścicieli

Rzecznik zauważa też, że lokatorzy uchylający się od płatności bywają uciążliwi dla sąsiadów. Niestety przepisy zabraniają eksmitować również tych, wobec których sąd podjął decyzję ze względu na „działania w sposób rażący przeciw porządkowi domowemu”.

Zdaniem Adama Bodnara są uzasadnione wątpliwości, czy dalsze utrzymywanie zakazu eksmisji nie narusza standardów konstytucyjnych wobec właścicieli mieszkań. „To zaś przemawiałoby za zasadnością rozważenia złagodzenia rygoru lub też ewentualnych rekompensat wyrównujących ich straty” – wyjaśnia RPO.

Wprowadzenie rekompensat ze strony budżetu państwa oznaczałoby, że pośrednio na zaległości lokatorów złożą się wszyscy Polacy.

 

Zadzwoń