Potężne zmiany dla wynajmujących mieszkania. “Rząd brutalnie zmienia zasady”

Przy najmie prywatnym są dwie opcje. Jedna to zasady ogólne według skali podatkowej 17 albo 32 proc. Druga opcja to ryczałt. Płaci się 8,5 proc. od przychodów poniżej 100 tys. zł i 12,5 proc. od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł.

Każda metoda opodatkowania ma wady i zalety.

Można przyjąć, że podatek liniowy opłaca się, jeśli dochody (czyli zyski) z wynajmu są wyższe niż 85 528 zł. Ryczałt ma sens przy nieprzekraczaniu progu 100 tys. zł przychodów (przychody to już niekoniecznie zyski) i przy niskich kosztach.

Natomiast zasady ogólne należy brać pod uwagę w przypadku ponoszenia znacznych kosztów, które będą miały wpływ na podstawę opodatkowania.

Co chce zmienić rząd, jeśli chodzi o wynajem mieszkań?

Morawiecki chciałby, aby przy najmie prywatnym (a także podnajmie, dzierżawie itp.) pozostała tylko jedna możliwość wyboru.

– Wszyscy podatnicy osiągający przychody z tego tytułu będą stosowali takie same zasady opodatkowania tych przychodów. Przychody te będą opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – twierdzi rząd w uzasadnieniu projektu ustawy.

I dodaje: „Dotychczas podstawową formą opodatkowania dochodów z najmu lub dzierżawy były zasady ogólne według skali podatkowej. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych był fakultatywną formą opodatkowania”.

Na zasadach ogólnych najem rozlicza obecnie ok. 140 tys. osób.

Skąd taka decyzja? Nie wiadomo, bo tego już autorzy projektu nie tłumaczą.

Grzegorz Szysz partner, doradca podatkowy z Grant Thornton, komentuje, że “przymus opodatkowania dochodów z najmu prywatnego ryczałtem, bez prawa do stosowania skali podatkowej i związany z tym brak prawa do amortyzacji lokali mieszkalnych” jest zaskakujący.

I istotny nie tyle dla typowego biznesu, ile dla tych, którzy czerpią dochody z wynajmu. – Może to być rewolucyjna i zdecydowanie niekorzystna zmiana – komentuje Szysz.

Dlaczego rząd chce przerzucić wynajmujących na ryczałt?

O co chodzi? O pieniądze.

Ryczałtowiec płaci podatek od przychodu. Nie odlicza od niego kosztów. Przy pozostałych formach opodatkowania można sobie odliczać koszty. Co może być kosztami przy wynajmie? Wydatki na remont lokalu, ubezpieczenie lokalu, zawarcie umów najmu, ogłoszenia, podpisanie umowy. Kosztami mogą być też wydatki na ogrzewanie czy wywóz śmieci, zakup mebli lub sprzętu RTV i AGD. Konieczność poniesienia tych wydatków musi jednak wynikać z umowy najmu. Jeśli ponosi je najemca, nie można ich sobie zaliczyć do kosztów.

Kosztem jest również amortyzacja, która niejako rekompensuje właścicielowi mieszkania jego zużywanie się. Odpisy z tytułu amortyzacji mogą obniżyć podatek, lekko licząc, o kilkaset złotych.

Na przykład rozpoczynając teraz amortyzację nowego lokalu mieszkalnego, możemy zastosować stawkę amortyzacyjną w wysokości 1,5 proc. Jeśli mieszkanie kosztowało 300 tys. zł, to roczny odpis amortyzacyjny wyniesie 4,5 tys. zł. Taką kwotę można co roku wpisywać do kosztów związanych z najmem.

Rząd brutalnie zmienia zasady

– Proponowane przez rząd w „Polskim Ładzie” pozbawienie podatników możliwości wyboru sposobu i formy opodatkowania najmu prywatnego w przypadku wynajmu mieszkań oraz zakaz zaliczania amortyzacji nieruchomości do kosztów stanowi istotne pogorszenie sytuacji podatkowej tych dwóch grup – twierdzi doradca podatkowy Przemysław J. Hinc.

Jego zdaniem rząd zachowuje się tu nieuczciwie.

– Najpierw rząd mówił podatnikowi, że jak kupi nieruchomość, to wprawdzie nie od razu, ale w pewnej perspektywie czasowej cały wydatek poniesiony na jej zakup odliczy sobie od dochodu z najmu albo rozliczy w kosztach swojej działalności. Teraz, gdy podatnik w zaufaniu do państwa i stanowionego przez nie prawa już nieruchomość nabył, zostaje zaskoczony przez rząd zmianą reguł w trakcie gry – twierdzi doradca.

I dodaje:

– Rząd brutalnie zmienia zasady w odniesieniu do tych podatników, którzy już nieruchomości nabyli i stosując dotychczasowe zasady, poczynili inwestycje oraz podjęli zobowiązania (na przykład względem banków – kredyty, pożyczki, biznesplany), zakładali bowiem stabilność reguł podatkowych. Jest to nie tylko ciężkie naruszenie zasady zaufania wywodzonej z konstytucyjnej zasady państwa prawnego, ale też pogwałcenie zasady ochrony interesów w toku oraz zasady ochrony praw nabytych – podsumowuje Hinc.

Amortyzacja – języczek u wagi

Nowe zasady najbardziej biją w osoby, które korzystają teraz z amortyzacji.

Podatnicy mogli zakładać, że w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych będą mogli od przychodów odejmować coroczny odpis amortyzacyjny i dzięki temu zapłacą niższy podatek dochodowy, a możliwe, że przez pewien czas nie zapłacą go wcale, gdy odpisy amortyzacyjne będą wyższe niż przychody.

Był to często element kalkulacji biznesplanu przedstawianego w banku.

– Gdy zatem amortyzacja nie będzie mogła pomniejszać podstawy opodatkowania, cała oparta na tej zasadzie konstrukcja finansowania zakupu nieruchomości stanie się nic niewarta – mówi Hinc.

Ten manewr to jednak dla rządu hazardowa gra.

– Już kiedyś w podobny sposób zachował się jeden z wcześniejszych rządów w sprawie zakładów pracy chronionej. Wówczas sądy obaliły argumenty władzy i wszystkie inwestycje poczynione przed dniem zmiany przepisów mogły zostać rozliczone na podstawie uchylonych przepisów. Sądzę, że o ile w tym przypadku rząd dalej będzie forsował tę zmianę przepisów, to skończy się to dokładnie tak samo, a koszty jak zwykle poniosą podatnicy. Z tym że tym razem na znacznie większą skalę – dodaje Hinc.

Cała sprawa może mieć fundamentalne znaczenie dla wszystkich tych, którzy korzystając z niskich stóp procentowych i wysokiej inflacji, starają się korzystniej ulokować swoje oszczędności. Choć ceny nieruchomości rosły już od kilku lat, to kryzys gospodarczy spowodowany koronawirusem nie zmienił tego trendu. Mieszkania zaczęły drożeć jeszcze bardziej.

artykuł;wyborcza/bis